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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 查核日期：2026年11月4日
本指南写给孩子将在新山读书、来自新加坡、印尼、印度、中国及其他地方的家长。简短答案：依斯干达公主城 EduCity 的学生大多住在有家具的学生宿舍，或在美迪尼和 Eco Botanic 租小型公寓（studio）；士古来的 UTM 和南方大学学院学生，则有较便宜的校内宿舍和出租房间。课程三年或以下就租房；只有住得更久时买房才合理，而且外国人在柔佛大部分地区都受 RM100万最低价格限制，靠近 EduCity 的美迪尼是主要例外。
快速解答
- 两个学生聚集区：依斯干达公主城的 EduCity 和 Eco Botanic（纽卡斯尔、雷丁、南安普敦等大学），以及士古来（UTM 和南方大学学院）。
- 最便宜的选择：2026/2027学年，UTM 宿舍为国际学生每天收费 RM10 至 RM20，但须在本地学生入住后仍有空位。
- EduCity 宿舍：NUMed 列出的2026/2027学年 EcoNest 房间为每周 RM319 至 RM467，水电费在上限内已包括。
- 私人出租房间：2026年11月叫价，士古来每月约 RM350 至 RM800，振林山一带每月 RM260 至 RM1,000。
- 有家具的小型公寓：2026年11月，美迪尼和 Eco Botanic 每月叫价约 RM1,800 至 RM1,900。
- 买房：外国人在柔佛一般需要购买 RM100万或以上的房产；美迪尼不受这项最低价格限制。
主要校园及其位置
新山的大专校园集中在市区西边的两个区域，所以请先按校园选择住处。我在2026年11月查阅了每所院校的官方网站。
| 校园 | 地区 | 2026年11月状况 | 附近住宿 |
|---|---|---|---|
| 纽卡斯尔大学马来西亚医学院（NUMed） | 依斯干达公主城 EduCity | 运作中；已公布2026/2027学年住宿价格 | EcoNest Residence（为 NUMed 学生管理） |
| 雷丁大学马来西亚分校 | 依斯干达公主城 EduCity，Persiaran Graduan | 在 EduCity 校园运作 | Hako Village、EcoNest、Hijauan Medini |
| 南安普敦大学马来西亚分校 | 依斯干达公主城 Eco Botanic（2021年底从 EduCity 迁入） | 运作中 | EcoNest、EduCity Village |
| Raffles University、Netherlands Maritime University College、Kolej MDIS、EduCity International College | 依斯干达公主城 EduCity | 列为 EduCity 合作院校 | EduCity Village、美迪尼及振林山的出租房 |
| Raffles American School（学前至12年级） | 依斯干达公主城 Jalan Raffles | 运作中；提供寄宿 | 校内寄宿，或在附近租家庭住房 |
| 马来西亚理工大学（UTM） | 新山士古来 | 运作中 | 十所住宿学院；Taman Universiti 及附近住宅区 |
| 南方大学学院 | 新山士古来 | 运作中 | 士古来的出租房间和公寓 |
依斯干达公主城的 EduCity 和 Eco Botanic
EduCity 是依斯干达公主城第二通道大道旁的共享校园。NUMed 表示，其校园距离振林山交流道约1公里，距离通往新加坡的第二通道约8公里。南安普敦大学已不在 EduCity：它在2021年底迁到 Eco Botanic 的新校园，据 The Edge 报道，新校园于2022年6月正式启用。根据该校的住宿页面，学生可选 EcoNest 和 EduCity Village，两者都有免费接驳巴士。
对家庭来说，新山这一边也有国际学校、美迪尼的服务式公寓，以及通往大士的第二通道。我的依斯干达公主城地区指南介绍了价格和项目。
士古来的 UTM 和南方大学学院
UTM 的主校园位于市区西北面的士古来，设有十所住宿学院和校园巴士。南方大学学院也在士古来。两校周边的学生，多在 Taman Universiti 等较旧的住宅区以及士古来一带的公寓租房。我的士古来、淡杯与甘拔指南介绍了这一带，另有一页专门介绍 Taman Universiti。
UTM 有一个需要注意的地方：2026/2027学年，国际学生只能在2026年7月6日至8日申请宿舍房间，而且须在本地学生入住后仍有空位。有几栋宿舍因提升工程而关闭，宿舍名额只限一个学年。请把私人住房作为后备方案。
学生要付多少：校内宿舍、出租房间与整间单位
柔佛没有官方的学生租金指数。下表结合了大学公布的收费和房产网站上的叫价租金。这些是叫价，不是成交租金。
| 选择 | 地点 | 价格 | 来源与日期 |
|---|---|---|---|
| UTM 住宿学院，国际学生 | 士古来 UTM | 每天 RM10 至 RM20（每月约 RM300 至 RM600）；高级单人房每天 RM30 | UTM 2026/2027学年通告，2026年6月 |
| EcoNest Residence，NUMed 学生 | Eco Botanic，靠近 EduCity | 每周 RM319 至 RM467（每月约 RM1,380 至 RM2,020）；39周的本科学年 RM12,441 至 RM18,213 | NUMed 2026/2027学年价目表 |
| EduCity Village | EduCity | 按房型每月 RM350 至 RM1,100 | 南安普敦大学马来西亚分校页面，未注明日期，2026年11月查阅 |
| 私人出租房间，士古来 | 士古来，靠近 UTM 和南方大学学院 | 约 RM350 至 RM450（基本单人房）、RM550 至 RM800（主人房）、RM800 至 RM1,200（studio 式房间） | SPEEDHOME 士古来指南，2026年11月查阅 |
| 私人出租房间，依斯干达公主城一带 | 振林山、Taman Nusantara、武吉英达 | 约 RM260 至 RM1,000；武吉英达 RM450 至 RM700 | Mudah.my，2026年11月4日 |
| 有家具的小型公寓 | 美迪尼和 Eco Botanic | 每月约 RM1,800 至 RM1,900 | EdgeProp，2026年11月 |
| 三房公寓 | 依斯干达公主城（美迪尼、Nusa Sentral） | 每月约 RM2,500 至 RM4,200 | Mudah.my 及 EdgeProp，2026年11月 |
| 三房公寓 | 士古来 | 有标价的广告中，每月约 RM1,700 至 RM2,800 | EdgeProp，2026年11月（样本较少） |
专门兴建的学生宿舍通常在上限内包括水电费，例如 NUMed 学生入住的 EcoNest 每个单位每月 RM500，超出部分由住户分摊。私人出租房间或公寓通常另付电费、水费和网络费，还有一般的押金。我的外国人在新山租房指南解释了押金和印花税。
有家具的单位：可以期待什么、要检查什么
新山的学生住房几乎都是附家具出租的。雷丁大学马来西亚分校推荐的三个住宿选择全部列为全家具，配有床、衣柜、书桌、冷气和网络。美迪尼和 Eco Botanic 的私人小型公寓，大多也以同样方式招租。付钱之前，请检查：
- 物品清单。取得一份附上每件物品照片并已签名的清单，附在租约上。搬走时，它能保障你的押金。
- 读书基本设备。像样的书桌和椅子、充足的照明、稳定的 Wi-Fi 和足够的插座。
- 冷气机和热水器。问清楚冷气机上次什么时候保养，以及由谁支付保养费。
- 租金包括什么。水电费、网络、清洁、洗衣或接驳巴士。例如 Hijauan Medini 的平日接驳巴士另收每月 RM300。
- 合租规则。如果是合租单位，确认还有谁住在里面、屋内规矩，以及账单如何分摊。
- 租约期限。与学年配合，并要求加入条款，说明孩子转换课程时可以提前终止租约。
如果你为孩子买了单位，家具配置简单就好，并保留收据。简单的家具容易更换，日后单位也比较容易租给下一位学生。
租还是买？给家长的指南
家长常问，买一间小单位是否比付三到五年租金划算。这取决于你需要住多久，以及你的身份。
外国家长：RM100万最低价格与美迪尼
- 最低价格。柔佛一般只允许外国人购买 RM100万或以上的住宅房产。校园附近大多数小型公寓和两房公寓都低于这个价格，所以外国人无法购买（New Straits Times，2026年4月）。请参阅我的柔佛外国人最低价格指南。
- 美迪尼例外。同一篇报道指出，位于依斯干达公主城、距离 EduCity 只有几分钟车程的美迪尼，不受这项最低价格限制。因此，美迪尼通常是外国家长在 EduCity 附近找房的起点。我的美迪尼房产指南列出了相关项目。
- 转售限制。持有低于 RM100万单位的外国屋主，一般只能把单位转售给马来西亚人，孩子毕业后，买家范围会因此缩小。
- 费用较高。自2026年1月1日起，住宅房产转让给外国买家须缴付8%印花税，另加柔佛州政府批准及征费（2025年11月）。
马来西亚家长
马来西亚人没有最低价格限制，所以可以考虑士古来的二手组屋或排屋。2026年10月31日，IQI 共享网络在士古来、淡杯和甘拔列出135间二手房，叫价中位数为 RM509,000，组屋价格从低于 RM200,000 起。有些家长会把空房租给其他学生，但要预计学年之间会有空置的月份。
简单的经验法则
| 情况 | 通常较好的做法 |
|---|---|
| 课程3年或以下，一个孩子 | 租一间有家具的房间或小型公寓 |
| 医科或4至5年的课程，或弟妹会接着来读 | 比较在美迪尼（外国人）或士古来（马来西亚人）买房与租房 |
| 你想在新山有一个周末或日后退休用的家庭据点 | 买房可能合适；按家庭需要选择地区，而不只看校园 |
| 孩子毕业后可能很快要卖掉 | 租房；持有期短，买卖费用会侵蚀资金 |
作决定前，请用我的购屋费用计算器算一算，并阅读在柔佛买房的法律步骤和 RPGT 指南。
学生准证基本须知
在马来西亚大学和学院就读的国际学生，须通过马来西亚教育全球服务（EMGS）申请学生准证，通常由院校协助办理。简单来说：
- 先取得录取。学生必须先拿到录取通知书，才能在网上提出申请，并应同时上传英语能力证明。
- 处理时间。EMGS 的服务承诺是，资料齐全的申请在14个工作天内处理。
- 护照。新申请的护照有效期应至少还有18个月。
- 抵达后。必须接受抵达后体检，地点为 EMGS 指定诊所，公立大学学生则可在校园诊所进行。
- 更新。准证通常最长有效一年；EMGS 建议最早在到期前三个月更新。更新时一般要求 CGPA 至少2.0和80%出席率，否则须附上院校的解释信。
- 工作。学生在学期假期间每周最多可工作20小时，但须事先获得移民局批准。
- 家长。研究生可为直系家属（包括父母）申请家属准证；本科生则只有来自指定国家者才符合资格。
如果是在 Raffles American School 或其他国际学校就读的学龄孩子，请向学校询问孩子及陪读家长适用哪种准证。想长期住在马来西亚的家长也可以考虑 MM2H：我会与 MOTAC 持牌 MM2H 代理协调，批准与否由当局决定。可以先使用 MM2H 资格检查工具。
安全与交通
为没有车的学生选住处时，距离和交通比地址更重要。
- 接驳巴士。EduCity 的宿舍设有接驳巴士：EcoWorld 在 EcoNest 与 EduCity 之间的接驳巴士，以及南安普敦大学为 EcoNest 和 EduCity Village 列出的免费巴士。请索取时间表，包括晚上和周末的班次。
- UTM 校园巴士。UTM 在校园内设有巴士。住在 Taman Universiti 及附近住宅区的校外学生，通常依靠网约车、摩托车或搭顺风车，所以请在上课时间实际走一趟。
- 市区巴士。BAS.MY 30天无限次乘车配套在2025年11月降至 RM30，涵盖新山。请确认有路线在住处附近停靠。
- 抵达。NUMed 会到士乃国际机场接国际学生，送他们到 EcoNest。请询问孩子的院校是否提供同样服务。
- 大楼保安。优先选择有警卫、门禁卡、闭路电视和照明通道的大楼。EcoNest 和 Hako Village 等学生宿舍都标明有24小时保安。
- 深夜回家。签约前，在天黑后亲自走一遍从巴士站或下车点到住处的路，并与孩子约定报平安的习惯。
- 诈骗。看房或进行实时视频通话之前，绝不付押金，并以可追踪的方式付款。如果被骗失款，请拨打全国诈骗应对中心热线997。我的新山房产诈骗指南有更多资料。
如果你重视这些，可以在这些地区租房或买房
- 依斯干达公主城：EduCity、Eco Botanic、公主港和第二通道。
- 美迪尼：靠近 EduCity 的服务式公寓，而且外国买家不受柔佛 RM100万最低价格限制。
- 武吉英达与振林山：较便宜的出租房间和家庭住房，离 EduCity 只有一小段车程。
- 士古来、淡杯与甘拔：UTM 和南方大学学院所在地，租金和二手房价格较低。
- Taman Universiti：靠近 UTM 的较旧住宅区，有商店、巴刹和出租房间。
- 奥斯汀山：东区的咖啡馆和公寓，到两个学生聚集区的车程都较远。
可以在我的新山房产地图上比较这些地区。
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常见问题
新山 UTM 附近的学生住宿要多少钱？
UTM 2026/2027学年为国际学生定的住宿学院收费为每天 RM10 至 RM20，每月约 RM300 至 RM600，但只有在本地学生入住后仍有空位才会提供。2026年11月，士古来的私人出租房间一般叫价每月约 RM350 至 RM800。
EduCity 的学生通常住在哪里？
大多数住在专门兴建的宿舍，例如 Eco Botanic 的 EcoNest、EduCity 的 Hako Village 或 EduCity Village，或在美迪尼、Eco Botanic 和振林山租房间或小型公寓。NUMed 2026/2027学年的 EcoNest 收费为每周 RM319 至 RM467，水电费在上限内已包括。
外国家长可以为在柔佛读书的孩子买公寓吗？
可以，但柔佛一般为外国买家设定 RM100万的住宅房产最低价格，而学生区大多数公寓都低于这个价格。依斯干达公主城靠近 EduCity 的美迪尼不受这项最低价格限制（New Straits Times，2026年4月）。外国买家须取得州政府批准，并缴付8%印花税。
在新山，学生住房是租好还是买好？
课程三年或以下，把买房费用算进去后，租房通常更简单也更便宜。如果住得更久、弟妹会接着来读，或是马来西亚家长打算之后继续保留房子，买房就可能合理。请先与律师一起，用费用计算器算清楚。
在马来西亚读书的国际学生需要学生准证吗？
需要。学生拿到录取通知书后，通过 EMGS 申请。EMGS 的服务承诺是资料齐全的申请在14个工作天内处理，准证通常最长有效一年，最早可在到期前三个月申请更新。
新山的学生出租房通常有家具吗？
专门兴建的学生宿舍都有家具，美迪尼、Eco Botanic 和士古来针对学生招租的小型公寓和房间，大多也标明附家具。整间房子和较旧的公寓往往只有部分家具，所以付押金前请先核对物品清单。
需要在孩子的校园附近找住处？
告诉我大学名称、入住月份、预算，以及你想租还是买。我会为你筛选校园附近的房间或单位，附上叫价租金和押金，与你一起核对租约；如果你考虑买房，也会让你看看外国人可以在美迪尼购买哪些房产。你可以预约看房，如果还在国外，也可以预约 Zoom 咨询。
来源：Newcastle University Medicine Malaysia，living and accommodation，2026年11月查阅；NUMed，2026/2027学年学生住宿（EcoNest Residence）价目表，2026年11月查阅；University of Reading Malaysia，accommodation，2026年11月查阅；University of Southampton Malaysia，our location，2026年11月查阅；University of Southampton Malaysia，accommodation（未注明日期的页面），2026年11月查阅；The Edge Malaysia，University of Southampton Malaysia launches new campus in Johor，2022年7月；EduCity Iskandar，partner institutions，2026年11月查阅；Raffles American School，contact and campus，2026年11月查阅；Universiti Teknologi Malaysia，residential colleges，2026年11月查阅；UTM，2026/2027学年住宿学院申请通告，2026年6月；UTM Faculty of Electrical Engineering，estimated living expenses，2026年11月查阅；Education Malaysia（EMGS），Kolej Universiti Selatan（南方大学学院）简介，2026年11月查阅；EMGS，student pass guidelines，2026年11月查阅；Education Malaysia（EMGS），FAQ，2026年11月查阅；Mudah.my，柔佛出租房间，2026年11月4日查阅；SPEEDHOME，士古来租房指南（2026），2026年11月查阅；EdgeProp，依斯干达公主城出租公寓，2026年11月查阅；EdgeProp，士古来出租公寓，2026年11月查阅；Mudah.my，柔佛出租公寓，2026年11月4日查阅；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日；The Star，BAS.MY 30天配套降至 RM30，2025年11月4日；MyGOV，NSRC 997 热线，2026年10月21日更新
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资料，查核日期为2026年11月4日，并非法律、税务、移民或财务建议。大学收费、规定和叫价租金可能变动；作出决定前，请向院校、EMGS、移民局、你的律师及屋主确认。