Ini untuk sesiapa yang membeli rumah di Johor Bahru untuk disewakan, sama ada warga Malaysia atau Singapura, dan untuk tuan rumah yang menyemak angka mereka sendiri. Jawapan ringkasnya: tinjauan yang diterbitkan meletakkan hasil kasar JB pada kira-kira 5% hingga 6.5% bagi rumah bertingkat tinggi, lebih rendah bagi rumah bertanah, dan hasil bersih selalunya kira-kira dua mata peratusan di bawah hasil kasar. Di bawah ialah apa yang dikatakan oleh sumber bertarikh, kawasan demi kawasan.
Hasil kasar dan hasil bersih dalam satu minit
Hasil kasar ialah sewa setahun dibahagikan dengan harga yang anda bayar. Hasil bersih ialah baki selepas kos memiliki dan menyewakan unit itu, dibahagikan dengan harga yang sama. Kebanyakan iklan menyebut hasil kasar; yang sampai ke akaun bank anda ialah hasil bersih.
Global Property Guide menyatakan hasil bersih biasanya 1.5 hingga 2 mata peratusan di bawah hasil kasar. CBRE | WTW memberi EdgeProp satu contoh JB pada Oktober 2026: 6.5% kasar turun kepada kira-kira 4% bersih selepas yuran penyelenggaraan, utiliti, yuran ejen dan bulan-bulan kosong. Untuk mengira angka anda sendiri, gunakan kalkulator hasil sewa saya.
Apa kata angka keseluruhan JB
- Purata hasil kasar Johor Bahru: 5.19% bagi pangsapuri, berbanding purata Malaysia 5.28% pada Q3 2026 (Global Property Guide, September 2026, berdasarkan sewa dan harga yang diminta).
- 5% hingga 6.5% kasar bagi JB, menurut Ketua Pegawai Eksekutif kumpulan Juwai IQI, yang dipetik oleh BusinessToday pada Mac 2026.
- Kira-kira 6% hingga 8% kasar di sembilan zon utama Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ) sepanjang tahun lalu, berbanding kira-kira 5% hingga 6% bagi Johor secara keseluruhan, menurut kajian Savills yang dilaporkan oleh Stacked Homes pada Oktober 2026.
- 6% hingga 8% kasar di lokasi utama pusat bandar, menurut CBRE | WTW (EdgeProp, Oktober 2026).
Ini ialah angka berdasarkan sewa diminta dan anggaran perunding, bukan pulangan yang diaudit: satu julat, bukan ramalan bagi unit anda.
Menyemak sewa unit di JB?
Hantar projek dan susun atur kepada saya. Saya akan berikan sewa terkini bagi bangunan itu dan hasil sewa yang realistik.
WhatsApp JasonHasil sewa mengikut kawasan di Johor Bahru
| Kawasan | Hasil kasar yang dilaporkan | Sumber |
|---|---|---|
| Pusat bandar JB / Bukit Chagar | 6%–8% kasar di lokasi utama pusat bandar; kondo di pusat bandar dan zon RTS 6%–7% | CBRE | WTW melalui EdgeProp, Okt 2026; PropertyGuru, Jun 2026 |
| Danga Bay | Tiada hasil kawasan yang diterbitkan ditemui; satu pembangunan tepi laut yang besar mempunyai 824 iklan sewa di EdgeProp | Bilangan iklan EdgeProp, disemak 17 Okt 2026 |
| Mount Austin / Tebrau | Pangsapuri Mount Austin: 4.22% (2 bilik tidur), 5.52% (3 bilik tidur); rumah bertanah di Tebrau 4%–5.5% | Global Property Guide, Sep 2026; PropertyGuru, Jun 2026 |
| Iskandar Puteri (Medini, Puteri Harbour, Bukit Indah) | Pangsapuri servis di Medini dan Iskandar Puteri 6%–7% | PropertyGuru, Jun 2026 |
| Skudai / Tampoi | Skudai: 6.35% (3 bilik tidur), 5.40% (4+ bilik tidur); Tampoi: kira-kira 6.7% hingga 8.0% merentasi saiz unit | Global Property Guide, Sep 2026 |
| Permas Jaya | Tiada tinjauan kawasan bertarikh ditemui | — |
| Kulai / Senai | Rumah bertanah 4%–5.5%; kadar penghunian dan hasil dilaporkan semakin baik | PropertyGuru, Jun 2026; CBRE | WTW melalui EdgeProp, Okt 2026 |
Pusat bandar dan Bukit Chagar. CBRE | WTW menyatakan unit yang diselenggara dengan baik berhampiran CIQ dan stesen RTS yang akan datang mempunyai kadar kekosongan yang rendah. Sebuah artikel berjenama milik sebuah firma perunding di EdgeProp (Februari 2026) meletakkan sewa diminta berhampiran RTS pada RM3,300 ke atas; anggaplah itu pandangan satu firma. Satu contoh yang dilaporkan: EdgeProp Singapore melaporkan pada November 2023 sebuah unit dua bilik tidur seluas 700 kaki persegi di Jalan Abdullah Tahir, kira-kira 3.3 km dari stesen RTS, yang dibeli pada kira-kira RM600,000 dan disewakan pada RM2,100 sebulan. Ilustrasi daripada sewa dan harga yang dipetik: RM2,100 × 12 = RM25,200; RM25,200 ÷ RM600,000 = 4.2% kasar. Lihat panduan Bukit Chagar saya.
Danga Bay. Isunya ialah persaingan. Semasa saya menyemak, satu pembangunan besar di Danga Bay mempunyai 824 iklan sewa di EdgeProp, daripada 10,061 iklan sewa kediaman di seluruh Johor Bahru. Data Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) yang dipetik oleh EdgeProp juga menunjukkan 10,349 unit pangsapuri servis dan SoHo yang telah siap tetapi tidak terjual di Johor pada 1Q2026, hampir kesemuanya di JB. Apabila beratus-ratus unit yang serupa merebut penyewa yang sama, tuan rumah yang menawarkan sewa paling murah menentukan sewa.
Mount Austin dan Tebrau. Hasil pangsapuri di Mount Austin berada di bawah purata JB dalam data Global Property Guide; kawasan keluarga yang matang ini sesuai untuk rumah bertanah yang disewa secara stabil pada hasil yang lebih rendah.
Iskandar Puteri. Medini dan Puteri Harbour kebanyakannya pangsapuri servis, dan di sini lebihan (overhang) unit tidak terjual yang disebut di atas memberi kesan; Bukit Indah lebih banyak rumah bertanah dan diduduki oleh pemilik.
Skudai dan Tampoi. Stok yang lebih lama dan lebih murah serta penyewa dalam kalangan pelajar dan pekerja memberikan antara peratusan terbitan yang lebih tinggi, tetapi harga yang rendah tidak memastikan unit kekal disewa.
Permas Jaya. Saya tidak menemui tinjauan sewa bertarikh, jadi saya tidak memberikan sebarang angka. Minta sewa yang telah ditandatangani di blok yang sama sebelum anda membeli.
Kulai dan Senai. CBRE | WTW menyatakan kadar penghunian dan hasil di sini semakin baik, dibantu oleh pelaburan perindustrian dan pusat data. Lihat panduan Kulai dan Senai saya.
Kos yang mengurangkan hasil bersih di JB
- Yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas bagi kondo dan pangsapuri servis, dibayar setiap bulan sama ada unit itu disewa atau tidak. Lihat panduan saya tentang yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas.
- Kekosongan. Satu bulan kosong setahun mengurangkan kira-kira 8% daripada sewa kasar anda.
- Yuran ejen. Skala fi Lembaga Penilai mengehadkan fi penyewaan kepada 1.25 bulan sewa kasar bagi tempoh penyewaan sehingga tiga tahun, dengan minimum satu bulan.
- Perabot dan pembaikan, yang akan haus.
- Cukai tanah, cukai taksiran dan insurans.
- Cukai pendapatan ke atas sewa. Bukan pemastautin dan pemilik dari Singapura patut membaca panduan saya tentang cukai pendapatan sewa bagi hartanah JB.
Ilustrasi daripada sewa dan harga yang dipetik di atas: ambil RM25,200 setahun, tolak satu bulan kosong (RM2,100) dan yuran ejen sebulan (RM2,100). Bakinya RM21,000, atau 3.5% daripada RM600,000, sebelum yuran penyelenggaraan, cukai tanah, cukai taksiran, insurans, pembaikan dan cukai.
Siapa yang menyewa di Johor Bahru
- Pekerja rentas sempadan. Pusat pemeriksaan Singapura mengendalikan hampir 245 juta pengembara pada 2025, satu rekod, dengan kira-kira tiga perempat melalui lintasan darat dengan Malaysia (angka ICA yang dilaporkan oleh SCMP, Februari 2026).
- Profesional muda yang bekerja dengan pelabur dalam bidang pusat data, pembuatan dan perkhidmatan (CBRE | WTW melalui EdgeProp, Oktober 2026).
- Pelajar berhampiran kampus, terutamanya di sekitar Skudai.
- Penyewa korporat dan ekspatriat, permintaan utama di zon utama SEZ menurut Savills.
Sewa jangka pendek (Airbnb) di Johor
Saya tidak menemui undang-undang sewa jangka pendek yang khusus untuk Johor. Garis panduan kebangsaan masih di peringkat semakan akhir dengan kementerian pelancongan, kata Menteri Perumahan Nga Kor Ming pada Oktober 2026. Semak undang-undang kecil strata bangunan anda dan tanya pihak berkuasa tempatan tentang pelesenan sebelum mengiklankan unit anda.
Perkara yang saya akan perhatikan sebelum membeli untuk hasil sewa
CBRE | WTW memberi amaran bahawa pasaran sewa yang ketat hari ini sebahagiannya mencerminkan kelembapan dalam penyiapan projek, dan bekalan baharu dari 2027 boleh memperlahankan pertumbuhan sewa, dengan kira-kira 60,000 unit bertingkat tinggi dalam perancangan di Johor. Jadi saya menilai sesuatu pembelian berdasarkan sewa yang ditandatangani hari ini, bukan sewa RTS yang diharapkan, dan membandingkannya dengan harga subjual (jualan semula) di halaman senarai kondo JB saya. Sewa dan hasil berubah, dan tiada kawasan yang menjanjikan pulangan.
Ada soalan tentang situasi anda?
Hantarkan kepada saya kawasan, harga dan sewa yang disebut, dan saya akan membantu anda mengira hasil bersih yang realistik.
Sumber: Global Property Guide, “Gross rental yields in Malaysia: Kuala Lumpur and 7 other areas”, September 2026; EdgeProp, “Johor adds 115,000 homes to meet demand fuelled by industrial, RTS, JS-SEZ”, Oktober 2026; Stacked Homes, “Johor-Singapore SEZ Property Prices Are Up 7–9% — But Investors Still Face One Big Risk”, Oktober 2026; PropertyGuru, “Rental Yield Trends in Malaysia 2026: Where Are Returns Rising?”, Jun 2026; BusinessToday, “Johor Named Malaysia’s Top Property Investment Hotspot For 2026”, Mac 2026; EdgeProp (kandungan berjenama oleh Far Capital), “How to reap Johor Bahru’s ripe opportunities without getting burned if the bubble bursts”, Februari 2026; EdgeProp Singapore, “Progress of RTS Link fuels boom in Johor Bahru properties”, November 2023; South China Morning Post, “Cross-border trips to Johor push Singapore checkpoint traffic to record high in 2025”, Februari 2026; EdgeProp, “Residential properties for rent in Johor Bahru (listing count)”, diakses Oktober 2026; EdgeProp, “Condominium properties for rent at Country Garden @ Danga Bay (listing count)”, diakses Oktober 2026; Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers (LPPEH), “Scale of fees”, diakses Oktober 2026; Media Selangor, “Short-term rental guidelines at final review stage — Minister”, Oktober 2026; New Straits Times, “New rules coming for Airbnb-style stays”, Julai 2025
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat am yang disemak pada 17 Oktober 2026, bukan nasihat guaman, cukai atau kewangan.