Cyber 11，赛城 · 2013–2017年分期完工 · 二手房
Mutiara Ville
位于 Cyber 11 的永久地契服务式公寓项目，围绕四层楼的 Gem-In 生活购物中心分期建成，从单间公寓到 4 房住宅，面积约450–1,180 平方尺，靠近 Multimedia University。
由 Jason 本人在 WhatsApp 回复 · 无任何义务
解答区
Mutiara Ville 一览
本页每个数字均来自发展商、政府房屋登记或页面底部列明的房产记录。来源不一致时，会列出范围。没有人公布的数字，本页不会列出。
项目
Mutiara Ville
发展商为 Seri Mutiara Development Sdn Bhd，PropertyGuru 列其为清盘中
地址
Persiaran Sepang，毗邻 Persiaran Multimedia
Cyber 11, 63000 赛城
地契
永久地契
nuprop 记录为商业地契，这对服务式公寓是常见做法；请查核地契
完工
2013年至2017年，分期完工
EdgeProp 给出第一期为2013年9月21日；iRumah 给出2016年底，PropertyGuru 给出2017年。各方记录不一
座数
多座大楼
PropertyGuru 统计为 10 座，每座 4 至 29 层；EdgeProp 列出第 1 期为 2 座大楼，第 2 期为一座 16 层大楼
单位
记录不一
EdgeProp 记录第 1 期和第 2 期共 372 个单位；iRumah 给出整个发展项目为 1,360 个
户型
约 450–1,180 平方尺
Studio、3 房和 4 房，包括部分复式单位（PropertyGuru）
外国买家
一般不符合资格
叫价远低于第 1 区 RM200万 的最低门槛
为何选择这个地点
买家在 Mutiara Ville 需要权衡的四件事
入场价低，且靠近大学，租赁需求稳定。以下是优点，也是需要留意之处。
学生和职员的需求
Multimedia University 和 Limkokwing University 就在附近（PropertyGuru），为整间单位和房间出租提供稳定的租客来源。
底层设有商场
EdgeProp 描述项目内设有超过 40,000 平方尺的设施，以及四层楼的 Gem-In 生活商场。
成交租金回报率较高
EdgeProp 估计总租金回报率约为 6.4%，iRumah 估计2025年约为 5.9%，成交中位价约为每平方尺 RM380。
需要权衡的是：发展商清盘中，且各方记录不一
PropertyGuru 列该发展商为清盘中，各来源对单位数量和完工日期的说法也不一致。出价前，请向管理机构查询分层地契、偿债基金和楼宇维护情况。
项目概况
Mutiara Ville 详解
自2013年起分期兴建。各方记录对大楼和单位数量的说法不一，请向管理处查核你要购买的那一座。
设施
依 PropertyGuru、nuprop 和 EdgeProp 所列；楼层数未公布。
水
泳池
- 游泳池
- 浅水池
- 泳池平台
进行中
运动与健身
- 健身房
- 网球场
- 壁球场
- 瑜伽室
住户
共享空间
- 空中休息室
- 空中花园
- 阅读室
- 游戏室
- 多功能厅
- 烧烤区
- 儿童游乐场
- 托儿所
日常
便利
- Gem-In 生活商场
- 迷你超市
- 餐厅
- 商务中心
- 有盖停车位
- 24小时保安
项目目前进度
户型
Mutiara Ville 全部 4 种户型
共 4 种户型，面积从 450 至 1,180 平方尺。面积取自发展商公布的平面图，于2026年10月核对。可能还有其他户型，请索取完整列表。点击任一户型，图纸即发送到您的 WhatsApp。
各户型的价格与租金
Mutiara Ville 各户型叫价
2026年10月在 PropertyGuru 上看到的叫价和租金，按面积对应各户型。叫价不等于成交价；请与上面的成交记录比较。
| 户型 | 面积 | 叫价 | 租金 | 挂牌数 |
|---|---|---|---|---|
| Studio (size band) | 500 平方尺 | – | RM1,000–1,500/月 | 4 |
| 3 bedroom (size band) | 975 平方尺 | – | RM1,400–1,900/月 | 9 |
| 4 bedroom (size band) | 1,180 平方尺 | – | RM1,699–2,199/月 | 2 |
| – | 约 500–600 平方尺 | – | RM999–1,200/月 | 2 |
| – | 约 1,000–1,100 平方尺 | – | RM2,000/月 | 1 |
| – | 约 1,100–1,200 平方尺 | – | RM1,999/月 | 1 |
位置与交通
Mutiara Ville 的位置
Persiaran Sepang，毗邻 Persiaran Multimedia，Cyber 11, 63000 赛城，雪兰莪。
记录数据
价格数据
成交记录和叫价是两回事。成交数据来自政府估价部门记录的交易；叫价是业主或发展商的挂牌价格。
| 指标 | 数据 | 来源与日期 |
|---|---|---|
| 成交价 过去48个月中位数 | 每平方尺 RM380 · 一般为每平方尺 RM293–481 | EdgeProp，2026年10月查阅 |
| 成交价 3 房，975 平方尺 | 中位价约每平方尺 RM400 | iRumah，2026年10月查阅 |
| 叫价 出售 | 约 RM170,000 起 · 约每平方尺 RM214–571 | PropertyGuru 楼盘页面，2026年10月 |
| 叫租 整间单位，3–4 房 | 每月约 RM1,500–2,099 | PropertyGuru 挂牌，2026年10月 |
成交一栏为已记录的买卖（EdgeProp：截至2026年10月的过去 48 个月）。EdgeProp 记录的最高价为每平方尺 RM1,070（2020年7月），远高于其他所有交易，看来是异常值；最低价为每平方尺 RM227（2023年11月）。叫价一栏为2026年10月所见的挂牌价格，并非成交。EdgeProp 估计总回报率约为 6.4%。
过往记录
关于 Seri Mutiara Development
Mutiara Ville 由 Seri Mutiara Development Sdn Bhd 发展，其注册地址位于项目内的 Gem-In Mall（nuprop）。
PropertyGuru 列该公司为清盘中。已完工分层发展项目的日常维护由其管理机构负责，因此购买前请先向他们了解情况。
周边环境
Mutiara Ville 附近有什么
地图上最近的地点，按直线距离计算。实际车程会更远。
🚉 交通
- 赛城北~3.8 km
- 赛城市中心~3.9 km
🛍️ 购物中心
- Gem In Mall~200 m
- DPulze Shopping Centre~1.9 km
- Shaftsbury Square Shop & Retail~3.1 km
🎓 学校
- 赛城联合华文小学~500 m
- 赛城国小~700 m
- 赛城国中~800 m
- Hall~900 m
🏛️ 学院与大学
- University of Cyberjaya~900 m
- 多媒体大学~1.0 km
- City University Cyberjaya Campus~2.3 km
🏥 医院
- 赛城医院~500 m
- 布城医院~4.5 km
- 国家癌症研究院~4.5 km
地图资料 © OpenStreetMap 贡献者。名称以地图记录为准；入学及营业详情请自行核实。
适合您吗？
您是哪一类买家？
同一栋楼适合不同的人，原因各不相同。看看哪一项最像您。
🏠 自住
这里的户型约 450 至 1,180 平方尺。问我哪些单位景观较好、下午西晒较少；这比楼层更影响价格。
💰 买来出租
把上面"价格数据"中的租金记录与您的月供比较。小户型通常租得较快；大户型的租客住得较久。
👨👩👧 有孩子的家庭
查看位置部分的学校与诊所距离、每个单位的车位数量，以及早上7点半电梯的繁忙程度。
✈️ 海外买家
外国人只能购买高于州政府最低价格的房产，并自2026年起缴付8%印花税。列入名单前，先问我这里哪些单位符合资格。
坦白说
我不会隐瞒的事
每个项目都有取舍。以下是我在付订金前会想知道的。
- ⚠️ 楼龄超过十年。索取最近一次业主大会记录，并了解业主拖欠的管理费；拖欠多会影响日后的维护。
- ⚠️ 服务式公寓通常建在商业地段。水电费率和部分贷款条件可能不如住宅地契。
- ⚠️ 叫价不等于成交价。出价前请与上面的每平方尺成交价记录比较。
真实成本
2026年在这里买房的费用
以 RM170,000 的单位为例，接近这里的一般叫价。实际数字会因价格和银行而不同。
| 本地买家（90%贷款） | 外国买家（70%贷款） | |
|---|---|---|
| 购买价格 | RM170,000 | RM170,000 |
| 首期 | RM17,000 | RM51,000 |
| 贷款额 | RM153,000 | RM119,000 |
| 转让印花税（MOT） | RM2,400 | RM13,600 |
| 贷款印花税（0.5%） | RM765 | RM595 |
| 买卖合约律师费（含8%服务税） | RM2,295 | RM2,295 |
| 贷款合约律师费（含8%服务税） | RM2,066 | RM1,607 |
| 拿钥匙前所需现金 | RM24,526 | RM69,097 |
| 外国人州政府批准费 | – | 各州不同，欢迎询问 |
仅为估算。印花税：本地人及永久居民按1%至4%分级，外国人自2026年1月1日起统一8%。律师费依据2023年律师收费令。首次购买50万令吉或以下房屋的本地买家，在2027年前可能获豁免印花税。不含估价费、杂费及搬迁费用。
为真实单位计算这些费用计算我的实际费用 →直接解答
常见问题
共有多少个单位，有哪些面积？
各方记录不一。EdgeProp 记录前两期共 372 个单位，iRumah 则给出整个发展项目为 1,360 个。面积从约 450–500 平方尺的 Studio 到 1,180 平方尺的 4 房单位不等。
Mutiara Ville 是永久地契吗？
是。PropertyGuru、nuprop 和 iRumah 都给出永久地契；nuprop 记录该地的地契为商业地契。
外国人可以在这里买吗？
在雪兰莪第 1 区（Petaling、Gombak、Hulu Langat、Sepang 和巴生县），外国人只能购买价格在 RM200万 或以上的分层地契或有地分层地契住宅，并须获得雪兰莪土地与矿务局（PTG Selangor）依《国家土地法典》第 433B 条给予的州政府批准。土著配额单位和廉价单位不在此列。自2026年1月1日起，外国买家的住宅转让印花税为统一 8%。这里的叫价远低于 RM200万，因此这些单位一般不对外国买家开放。
租金是多少？
2026年10月初，PropertyGuru 上整间 3 房和 4 房单位的挂牌租金约为每月 RM1,500–2,099。房间也有分租。
Mutiara Ville 价格多少？
成交价中位数约为每平方尺 RM380（EdgeProp，过去 48 个月）。叫价从约 RM170,000 起。该物业为永久地契，于2013年至2017年分期完工。
Mutiara Ville 价格多少？租金多少？
根据EdgeProp，过去48个月成交中位价约每平方尺RM380；挂牌价从约RM17万起，三至四房整间月租约RM1,500至RM2,099。永久地契，2013至2017年分期完工。
Mutiara Ville 附近有哪些学校？
根据地图资料，最近的学校有 赛城联合华文小学 (~500 m), 赛城国小 (~700 m), 赛城国中 (~800 m)。距离为直线距离。
Mutiara Ville 附近有火车站或巴士站吗？
根据地图资料，最近的车站有 赛城北 (~3.8 km), 赛城市中心 (~3.9 km)。
Mutiara Ville 最近的医院和购物中心是哪里？
根据地图资料，最近的医院是 赛城医院 (~500 m)，最近的购物中心是 Gem In Mall (~200 m)。
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