Bandar Seri Alam，马赛 · 2019年完工 · 二手房
Opal Residenz
UMLand 在 Bandar Seri Alam 发展的门禁式永久地契住宅区，共 174 间双层集群式及半独立式洋房，建筑面积约 2,230–2,440 平方尺，设有可并排停放两辆车的有盖车位。
由 Jason 本人在 WhatsApp 回复 · 无任何义务
解答区
Opal Residenz 一览
本页每个数字均来自发展商、政府房屋登记或页面底部列明的房产记录。来源不一致时，会列出范围。没有人公布的数字，本页不会列出。
项目
Opal Residenz
分两期；第二期 Opal 2 于2017年推出，增加了 82 间住宅（EdgeProp）
地址
Persiaran Seri Alam
Bandar Seri Alam, 81750 马赛
地契
永久地契
PropertyGuru、StarProperty 和 EdgeProp
已完工
2019
PropertyGuru
住宅
174
据 StarProperty，共 26 间半独立式洋房和 148 间集群式住宅；PropertyGuru 也给出 174 间
土地
17.15 英亩
StarProperty，2018年10月
户型
约 2,230–2,440 平方尺
五种设计，全部为双层（StarProperty、PropertyGuru）
外国买家
仅限较大的房屋
叫价约 RM960,000 起
为何选择这个地点
买家在 Opal Residenz 需要权衡的四件事
位于成熟镇区的低密度门禁式住宅区。以下是它的优点，以及需要留意的地方。
永久地契上的大面积住宅
每种设计都是超过 2,200 平方尺的双层集群式或半独立式洋房，均为永久地契。
门禁式，刷卡进出
StarProperty 列出闭路电视和车辆门禁读卡器，PropertyGuru 则提到周边围栏和 24 小时保安。
日常所需近在咫尺
PropertyGuru 称 Tesco 大型超市约两分钟车程，AEON Mall 约十分钟车程。
需要权衡的：转售市场冷清
2026年10月 PropertyGuru 上仅有六间住宅出售，没有出租挂牌，因此近期可比较的案例很少。出价前请先查询成交记录。
项目概况
Opal Residenz 深度解读
位于马赛 Bandar Seri Alam、永久地契的双层集群式及半独立式洋房。
设施
依据 PropertyGuru 和 StarProperty 所列。
保安
门禁社区
- 24小时保安
- 外围围栏
- 闭路电视
- 车辆门禁读卡器
户外
共享空间
- 慢跑道
- 景观花园
- 游乐场
首页
每间房屋
- 可并排停放两辆车的有盖车位
- 预设 Unifi 宽带
项目目前进度
户型
Opal Residenz 全部 5 种户型
五种设计，面积从 2,228 到 2,443 平方尺。面积依据 StarProperty 2018年10月的报道和 PropertyGuru 的大楼页面。点按任一户型，图纸会发送到您的 WhatsApp。
各户型的价格与租金
Opal Residenz 各户型叫价
2026年10月在 PropertyGuru 上看到的叫价和租金，按面积对应各户型。叫价不等于成交价；请与上面的成交记录比较。
| 户型 | 面积 | 叫价 | 租金 | 挂牌数 |
|---|---|---|---|---|
| Ivory (cluster) | 2,296 平方尺 | RM960,000–1.15m | – | 4 |
| Amber (semi-D) | 2,303 平方尺 | RM980,000 | – | 2 |
位置与交通
Opal Residenz 的位置
Persiaran Seri Alam, Bandar Seri Alam, 81750 马赛, 柔佛。
记录数据
价格数据
成交记录和叫价是两回事。成交数据来自政府估价部门记录的交易；叫价是业主或发展商的挂牌价格。
| 指标 | 数据 | 来源与日期 |
|---|---|---|
| 开盘价 2017年（Opal 2） | RM788,000 起 | EdgeProp 新闻，2017年5月 |
| 开盘价 2018年推出的设计 | RM769,800–894,800 | StarProperty，2018年10月 |
| 叫价 出售，所有设计 | 约 RM960,000 起 · 每平方尺 RM415–513 | PropertyGuru 楼盘页面，2026年10月 |
开盘价为当时报道的发展商公布价格。叫价数据来自2026年10月的 PropertyGuru（六间出售，没有出租），并非成交记录；未找到成交中位价记录。
过往记录
关于 Seri Alam Properties Sdn Bhd
Opal Residenz 由 Seri Alam Properties Sdn Bhd 建造，该公司是 United Malayan Land（UMLand）旗下负责 Bandar Seri Alam 镇区的子公司。
EdgeProp 于2017年报道，第一期有 84 间集群式和 8 间半独立式住宅，Opal 2 则在 6.45 英亩土地上增加了 82 间住宅。
周边环境
Opal Residenz 附近有什么
地图上最近的地点，按直线距离计算。实际车程会更远。
🚉 交通
- 马西巴士总站~3.5 km
🛍️ 购物中心
地图上附近没有记录
🎓 学校
- 新山玛拉初级理科学校~400 m
- SJK (T) Bandar Seri Alam~500 m
- Sekolah Menengah Kebangsaan Seri Alam 2~600 m
- 新山艺术学校~1.2 km
🏛️ 学院与大学
- 吉隆坡大学~800 m
- 玛拉工艺大学巴西古当校区~2.4 km
- 苏丹依布拉欣理工学院~3.1 km
🏥 医院
- Regency Specialist Hospital Sdn Bhd~3.2 km
- Hospital Pasir Gudang~3.6 km
- KPJ Pasir Gudang Specialist Hospital~4.5 km
地图资料 © OpenStreetMap 贡献者。名称以地图记录为准；入学及营业详情请自行核实。
适合您吗？
您是哪一类买家？
同一栋楼适合不同的人，原因各不相同。看看哪一项最像您。
🏠 自住
这里的户型约 2,228 至 2,443 平方尺。问我哪些单位景观较好、下午西晒较少；这比楼层更影响价格。
💰 买来出租
把上面"价格数据"中的租金记录与您的月供比较。小户型通常租得较快；大户型的租客住得较久。
👨👩👧 有孩子的家庭
查看位置部分的学校与诊所距离、每个单位的车位数量，以及早上7点半电梯的繁忙程度。
✈️ 海外买家
外国人只能购买高于州政府最低价格（柔佛为100万令吉）的房产，并自2026年起缴付8%印花税。列入名单前，先问我这里哪些单位符合资格。
坦白说
我不会隐瞒的事
每个项目都有取舍。以下是我在付订金前会想知道的。
- ⚠️ 较新的项目，许多业主同时出租。头几年租客竞争较激烈。
- ⚠️ 有地房产：请检查地契、朝向，以及房子是否有需要批准图则的扩建。
- ⚠️ 叫价不等于成交价。出价前请与上面的每平方尺成交价记录比较。
真实成本
2026年在这里买房的费用
以 RM890,000 的单位为例，接近这里的一般叫价。实际数字会因价格和银行而不同。
| 本地买家（90%贷款） | 外国买家（70%贷款） | |
|---|---|---|
| 购买价格 | RM890,000 | RM890,000 |
| 首期 | RM89,000 | RM267,000 |
| 贷款额 | RM801,000 | RM623,000 |
| 转让印花税（MOT） | RM20,700 | RM71,200 |
| 贷款印花税（0.5%） | RM4,005 | RM3,115 |
| 买卖合约律师费（含8%服务税） | RM10,962 | RM10,962 |
| 贷款合约律师费（含8%服务税） | RM10,001 | RM8,078 |
| 拿钥匙前所需现金 | RM134,668 | RM360,355 |
| 外国人州政府批准费 | – | 房价的3%或3万令吉（柔佛） |
仅为估算。印花税：本地人及永久居民按1%至4%分级，外国人自2026年1月1日起统一8%。律师费依据2023年律师收费令。首次购买50万令吉或以下房屋的本地买家，在2027年前可能获豁免印花税。不含估价费、杂费及搬迁费用。
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常见问题
共有多少间住宅，有哪些面积？
PropertyGuru 和 StarProperty 给出的总数为 174 间：26 间半独立式和 148 间集群式住宅，分为五种双层设计。建筑面积从 2,228 到 2,443 平方尺。
Opal Residenz 是永久地契吗？
是。PropertyGuru、StarProperty 和 EdgeProp 均记录为永久地契。
外国人可以在这里买吗？
在柔佛，外国买家一般须为每项住宅房产支付至少 RM100万，并须获得州政府批准。自2025年7月1日起，柔佛州向外国买家征收同意征费：房价的3%或RM30,000，以较高者为准；自2026年1月1日起，转让给外国人的印花税统一为8%。土著保留单位、廉价/可负担单位、马来保留地以及单层或一层半排屋均不对外国人开放。Opal Residenz 在 PropertyGuru 上的叫价约 RM960,000 起（每平方尺 RM415–513），因此只有价格达 RM100万 或以上的较大住宅才可能符合资格，且前提是该地段不是土著保留单位。
住宅的租金是多少？
2026年10月 PropertyGuru 上没有出租挂牌，因此目前没有可引用的叫租。若打算依赖租金收入，请先查询镇区内的近期租约。
Opal Residenz 价格多少？
PropertyGuru 上的叫价（2026年10月）约 RM960,000 起，即每平方尺 RM415 至 RM513。这些双层集群式及半独立式洋房为永久地契，于2019年完工。
Opal Residenz 价格多少？
根据PropertyGuru（2026年10月），挂牌价约RM96万起，每平方尺约RM415至RM513。共174间双层集群式及半独立式住宅，永久地契，2019年完工。
Opal Residenz 附近有哪些学校？
根据地图资料，最近的学校有 新山玛拉初级理科学校 (~400 m), SJK (T) Bandar Seri Alam (~500 m), Sekolah Menengah Kebangsaan Seri Alam 2 (~600 m)。距离为直线距离。
Opal Residenz 附近有火车站或巴士站吗？
根据地图资料，最近的车站有 马西巴士总站 (~3.5 km)。
在 Opal Residenz 买房需要准备多少现金？
以 RM890,000 的单位为例，本地买家贷款90%，拿钥匙前约需 RM8,078，包括首期、印花税和律师费。外国买家贷款70%约需 RM134,668（不含州政府批准费）。完整表格见"2026年在这里买房的费用"。
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