Leisure Farm，依斯干达公主城 · 2016年完工 · 二手房
Bayou Creek @ Leisure Farm
位于振林山附近 Leisure Farm 度假住宅区内的双重门禁永久地契住宅区，由双层半独立式洋房和独立式洋房组成，半独立式洋房建筑面积约3,721 平方尺，大多数叫价高于RM150万。
由 Jason 本人在 WhatsApp 回复 · 无任何义务
解答区
Bayou Creek @ Leisure Farm 一览
本页每个数字均来自发展商、政府房屋登记或页面底部列明的房产记录。来源不一致时，会列出范围。没有人公布的数字，本页不会列出。
项目
Bayou Creek @ Leisure Farm
Leisure Farm Resort Residence 内的分层地契分区之一，由 Leisure Farm Corporation Sdn Bhd 发展（据 StarProperty，属 Mulpha 集团）
地址
Jalan Pendas 2
Leisure Farm, 81550 Gelang Patah，依斯干达公主城（PropertyGuru）
地契
永久地契
PropertyGuru 和 StarProperty
已完工
2016
PropertyGuru；分两期建成
土地
约 7.8 英亩
PropertyGuru
单位
153
PropertyGuru；StarProperty 给出 332，各方记录不一
户型
约 3,721–4,498 平方尺
半独立式洋房约 3,721 平方尺，5+1 房；独立式洋房约 4,120–4,498 平方尺，附私人泳池（PropertyGuru）
外国买家
按价格计，大部分单位符合
半独立式洋房叫价约 RM153万 起；如有土著保留单位，则不包括在内
为何选择这个地点
买家在 Bayou Creek 需要权衡的四件事
依斯干达公主城西部一个有保安的度假住宅区内的大面积永久地契洋房。以下是它的优点，以及需要留意的地方。
度假住宅区，双重门禁
Bayou Creek 位于 Leisure Farm 内。Leisure Farm 是占地 1,765 英亩的永久地契住宅区（StarProperty），设有果园、马术俱乐部、高尔夫球场和自己的会所，分区外还另设一道有保安的门禁。
大洋房，永久地契
PropertyGuru 记录的半独立式洋房约 3,721 平方尺，5+1 房；独立式洋房最大约 4,498 平方尺，附私人泳池，全部为永久地契。
高于外国买家门槛
半独立式洋房叫价约 RM153万 起，因此这里大部分房屋高于柔佛对外国买家 RM100万 的最低购买门槛。
需要权衡的：佐证资料少，出入只能靠车
我们没有找到公开的成交中位价，因此价格只能参考叫价，约每平方尺 RM417 至 RM825。住宅区开车到边境约 20 分钟，日常办事都需要开车。
项目概况
Bayou Creek @ Leisure Farm 深度解读
振林山 Leisure Farm 住宅区内永久地契土地上的双层半独立式洋房和独立式洋房。
设施
依据 PropertyGuru 项目页面及 StarProperty 对 Leisure Farm 的评论；部分设施属于整个住宅区。
水
泳池
- 33 米无边际泳池
- 家庭泻湖泳池
- 独立式洋房内的私人泳池
运动
运动与户外
- 健身房
- 网球场
- 慢跑道
- Kayu Manis Orchard 果园
- Bale Equestrian Club 马术俱乐部（住宅区设施）
- 高尔夫球场（住宅区设施）
住户
共享空间
- 附餐厅的会所
- 凉亭和烧烤区
- 儿童游乐场和自然游乐区
- 24 小时保安及门禁卡
项目目前进度
户型
Bayou Creek @ Leisure Farm 全部 4 种户型
4 种户型，资料来源：发展商，于2026年10月核对。点击任一户型，图纸即发送到您的 WhatsApp。
各户型的价格与租金
Bayou Creek @ Leisure Farm 各户型叫价
2026年10月在 PropertyGuru 上看到的叫价和租金，按面积对应各户型。叫价不等于成交价；请与上面的成交记录比较。
| 户型 | 面积 | 叫价 | 租金 | 挂牌数 |
|---|---|---|---|---|
| Type B2 Semi-Detached | 3,721 平方尺 | RM1.53m–3m | – | 5 |
| Type A5 Bungalow | 4,498 平方尺 | RM3.5m–5.4m | – | 5 |
| – | 约 3,700–3,800 平方尺 | RM2.3m | – | 1 |
| – | 约 5,000–5,100 平方尺 | RM4m | – | 1 |
| – | 约 5,500–5,600 平方尺 | RM4.15m | – | 1 |
| – | 约 5,900–6,000 平方尺 | RM3.5m | – | 1 |
| – | 约 9,000–9,100 平方尺 | RM5.4m | – | 1 |
| – | 约 9,500–9,600 平方尺 | RM8.8m | – | 1 |
位置与交通
Bayou Creek @ Leisure Farm 的位置
Jalan Pendas 2, Leisure Farm, 81550 Gelang Patah, Iskandar Puteri, Johor。
记录数据
价格数据
成交记录和叫价是两回事。成交数据来自政府估价部门记录的交易；叫价是业主或发展商的挂牌价格。
| 指标 | 数据 | 来源与日期 |
|---|---|---|
| 开盘价 推出时 | 约 RM1.56m–2.35m | StarProperty 对 Leisure Farm 的评论 |
| 叫价 出售的半独立式洋房和独立式洋房，26 个挂牌 | 约 RM1.53m–5.7m · 每平方尺 RM417–825 | PropertyGuru，2026年10月 |
| 叫租 整栋房屋，10 个挂牌 | 每月约 RM3,200–13,800 | PropertyGuru 项目页面，2026年10月 |
所有各行均为叫价或开盘价，并非成交价；我们找不到该分区有记录的成交中位价。买卖和租赁行为2026年10月在 PropertyGuru 上所见。PropertyGuru 项目页面上也有少数挂牌远低于此区间，看来是标错了，因此我们没有采用。
过往记录
关于 Leisure Farm Corporation Sdn Bhd
Bayou Creek 由 Leisure Farm Corporation Sdn Bhd 发展。StarProperty 指 Leisure Farm 住宅区与 Mulpha International 有关联，该公司在马来西亚交易所（Bursa Malaysia）主板上市。
StarProperty 形容 Leisure Farm 是一个占地 1,765 英亩、共 12 个分区的永久地契住宅区，于1992年开始发展：七个独立式洋房地段分区和五个分层地契分区，Bayou Creek 是其中之一。
周边环境
Bayou Creek @ Leisure Farm 附近有什么
地图上最近的地点，按直线距离计算。实际车程会更远。
🚉 交通
地图上附近没有记录
🛍️ 购物中心
- Big Box Retail Park~2.0 km
- Box in Box~2.2 km
- 美迪尼商场~3.4 km
🎓 学校
- 莱佛士美国国际学校~2.2 km
- 谢华华小~2.5 km
- Sekolah Menengah Kebangsaan Kompleks Sultan Abu Bakar~2.8 km
- Sekolah Kebangsaan Kompleks Sultan Abu Bakar~2.8 km
🏛️ 学院与大学
- 纽卡斯尔医学院大学~2.6 km
- 南安普顿大学~2.7 km
- Faculty of Cinematic Arts, Multimedia University~2.7 km
🏥 医院
- Afiniti Wellness~3.4 km
地图资料 © OpenStreetMap 贡献者。名称以地图记录为准；入学及营业详情请自行核实。
适合您吗？
您是哪一类买家？
同一栋楼适合不同的人，原因各不相同。看看哪一项最像您。
🏠 自住
这里的户型约 3,721 至 4,498 平方尺。问我哪些单位景观较好、下午西晒较少；这比楼层更影响价格。
💰 买来出租
把上面"价格数据"中的租金记录与您的月供比较。小户型通常租得较快；大户型的租客住得较久。
👨👩👧 有孩子的家庭
查看位置部分的学校与诊所距离、每个单位的车位数量，以及早上7点半电梯的繁忙程度。
✈️ 海外买家
外国人只能购买高于州政府最低价格（柔佛为100万令吉）的房产，并自2026年起缴付8%印花税。列入名单前，先问我这里哪些单位符合资格。
坦白说
我不会隐瞒的事
每个项目都有取舍。以下是我在付订金前会想知道的。
- ⚠️ 较新的项目，许多业主同时出租。头几年租客竞争较激烈。
- ⚠️ 有地房产：请检查地契、朝向，以及房子是否有需要批准图则的扩建。
- ⚠️ 叫价不等于成交价。出价前请与上面的每平方尺成交价记录比较。
真实成本
2026年在这里买房的费用
以 RM2,350,000 的单位为例，接近这里的一般叫价。实际数字会因价格和银行而不同。
| 本地买家（90%贷款） | 外国买家（70%贷款） | |
|---|---|---|
| 购买价格 | RM2,350,000 | RM2,350,000 |
| 首期 | RM235,000 | RM705,000 |
| 贷款额 | RM2,115,000 | RM1,645,000 |
| 转让印花税（MOT） | RM78,000 | RM188,000 |
| 贷款印花税（0.5%） | RM10,575 | RM8,225 |
| 买卖合约律师费（含8%服务税） | RM26,730 | RM26,730 |
| 贷款合约律师费（含8%服务税） | RM24,192 | RM19,116 |
| 拿钥匙前所需现金 | RM374,497 | RM947,071 |
| 外国人州政府批准费 | – | 房价的3%或3万令吉（柔佛） |
仅为估算。印花税：本地人及永久居民按1%至4%分级，外国人自2026年1月1日起统一8%。律师费依据2023年律师收费令。首次购买50万令吉或以下房屋的本地买家，在2027年前可能获豁免印花税。不含估价费、杂费及搬迁费用。
为真实单位计算这些费用计算我的实际费用 →直接解答
常见问题
共有多少个单位，有哪些面积？
PropertyGuru 记录在约 7.8 英亩土地上有 153 间双层住宅，而 StarProperty 给出 332 个单位，各方记录不一。半独立式洋房建筑面积约 3,721 平方尺，5+1 房；独立式洋房约 4,120 至 4,498 平方尺，附私人泳池。
Bayou Creek 是永久地契吗？
是。PropertyGuru 和 StarProperty 均记录为永久地契。由于这是分层地契分区，请让您的律师确认具体房屋的分层地契。
外国人可以在这里买吗？
在柔佛，外国买家一般须购买价格至少 RM100万 的住宅房产，并须获得柔佛州政府批准。自2025年7月1日起，柔佛州向外国买家征收同意征费：房价的3%或RM30,000，以较高者为准；自2026年1月1日起，转让给外国人的印花税统一为8%。土著保留单位、廉价和可负担单位、马来保留地，以及单层或一层半排屋均不对外国人开放。Bayou Creek 的半独立式洋房叫价约 RM153万 起，因此大部分房屋高于价格门槛；请核实该房屋不属于土著保留单位。
房屋租金是多少？
2026年10月 PropertyGuru 上有 10 个出租挂牌，视房型和装修而定，叫租约每月 RM3,200 至 RM13,800。
Bayou Creek Leisure Farm 的房屋价格多少？
2026年10月 PropertyGuru 上的半独立式洋房和独立式洋房叫价约为 RM153万 至 RM570万，即约每平方尺 RM417 至 RM825。永久地契，于2016年完工。
Bayou Creek @ Leisure Farm 价格和租金多少？
2026年10月PropertyGuru上的双层半独立式和独立式洋房挂牌价约RM153万至RM570万（每平方尺约RM417至RM825），月租约RM3,200至RM13,800。永久地契，2016年完工。
Bayou Creek @ Leisure Farm 附近有哪些学校？
根据地图资料，最近的学校有 莱佛士美国国际学校 (~2.2 km), 谢华华小 (~2.5 km), Sekolah Menengah Kebangsaan Kompleks Sultan Abu Bakar (~2.8 km)。距离为直线距离。
Bayou Creek @ Leisure Farm 附近有火车站或巴士站吗？
地图资料显示约4公里内没有火车站或巴士站，大部分住户开车或使用网约车。
Bayou Creek @ Leisure Farm 最近的医院和购物中心是哪里？
根据地图资料，最近的医院是 Afiniti Wellness (~3.4 km)，最近的购物中心是 Big Box Retail Park (~2.0 km)。
在 Bayou Creek @ Leisure Farm 买房需要准备多少现金？
以 RM2,350,000 的单位为例，本地买家贷款90%，拿钥匙前约需 RM19,116，包括首期、印花税和律师费。外国买家贷款70%约需 RM374,497（不含州政府批准费）。完整表格见"2026年在这里买房的费用"。
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