← Semua projek Johor · Panduan pembeli untuk Indonesia · Dikemas kini Oktober 2026
Keluarga dari Indonesia melihat Johor Bahru untuk rumah pegangan bebas, hospital swasta, sekolah antarabangsa dan perjalanan feri yang singkat dari Batam. Membeli di sini bermakna mematuhi peraturan Malaysia untuk pembeli asing dan peraturan Indonesia tentang pembelian mata wang asing dan pelaporan aset. Halaman ini menerangkan kedua-duanya, dengan contoh kos dan langkah-langkahnya. Panduan penuh dalam Bahasa Indonesia juga tersedia.
Baca panduan penuh dalam Bahasa Indonesia: Beli properti Malaysia dari Indonesia · Panduan harga kondominium JB 2026 (gratis) · Properti di Johor Bahru untuk WNI · Membeli hartanah Malaysia dari Indonesia (semua negeri)
Peraturan Malaysia bagi pembeli asing di Johor
| Peraturan | Maksudnya untuk anda |
|---|---|
| Harga minimum | Secara amnya RM1 juta atau lebih bagi setiap hartanah di Johor, untuk pangsapuri dan rumah bertanah. |
| Kebenaran negeri | Kelulusan negeri Johor diperlukan bagi setiap pembelian oleh warga asing. Peguam anda memohon kebenaran tersebut. Sejak 1 Julai 2025, levi kebenaran Johor bagi pembeli asing ialah 3% daripada harga atau RM30,000, mengikut mana yang lebih tinggi (Pekeliling PTG Johor 1/2025), ditambah yuran permohonan. |
| Tidak dibuka kepada warga asing | Lot Bumiputera, unit kos rendah dan mampu milik, Tanah Rizab Melayu, serta rumah teres satu tingkat atau satu setengah tingkat. |
| Duti setem atas pindah milik | 8% daripada harga bagi pembeli asing rumah kediaman mulai 1 Januari 2026. |
| Menjual kemudian (RPGT) | 30% daripada keuntungan dalam tempoh lima tahun; 10% mulai tahun keenam. |
| Sumber dana | Peguam dan bank Malaysia mesti menyemak dari mana datangnya wang pembelian, jadi simpan rekod bank yang jelas bagi setiap pemindahan. |
| Residence | Memiliki hartanah tidak memberi anda hak untuk tinggal di Malaysia. Program tinggal jangka panjang seperti MM2H ialah permohonan berasingan. |
Perkara yang perlu disemak di pihak Indonesia
- Membeli mata wang asing. Sejak 1 Julai 2026, Bank Indonesia mewajibkan dokumen sokongan (underlying) bagi pembelian mata wang asing berbanding rupiah yang melebihi nilai setara USD 10,000 sebulan bagi setiap pelanggan (PADG No. 15/2026). Bagi pembelian hartanah, borang tempahan, invois atau SPA daripada pemaju atau peguam biasanya mencukupi; tanya bank anda dokumen yang diterimanya sebelum hari pemindahan.
- Pelaporan bank. Bank Indonesia melaporkan pemindahan ke dan dari luar negara kepada PPATK. Ini ialah prosedur biasa dan tidak perlu dibimbangkan jika dana itu milik anda sendiri.
- Cukai. Pemastautin cukai Indonesia dikenakan cukai ke atas pendapatan di seluruh dunia. Isytiharkan hartanah itu dalam senarai aset penyata cukai tahunan anda (SPT Tahunan) dan sebarang sewa sebagai pendapatan, dengan kredit untuk cukai Malaysia yang telah dibayar.
- Rekod. Simpan bukti setiap pemindahan dengan amaun dalam rupiah, amaun dalam ringgit dan kadar yang digunakan. Peguam dan bank Malaysia mesti menyemak sumber dana, dan anda akan memerlukan rekod yang sama untuk SPT anda.
Jason bekerjasama dengan peguam Malaysia anda bagi pembelian ini; sila sahkan peraturan di negara anda sendiri dengan bank dan penasihat cukai anda sebelum anda membuat bayaran.
Berapa kosnya: contoh pengiraan
| Perkara | Unit RM1,000,000 | Cara pengiraan |
|---|---|---|
| Wang pendahuluan | RM100,000 atau lebih | 10% semasa SPA; lebih jika anda membayar tanpa pinjaman Malaysia |
| Duti setem atas pindah milik | RM80,000 | 8% bagi pembeli asing rumah kediaman mulai 2026 |
| Yuran peguam, SPA dan pindah milik | Kira-kira RM11,250 serta SST | 1.25% bagi RM500,000 pertama dan 1% bagi RM500,000 berikutnya |
| Fi kebenaran negeri | Seperti sebut harga peguam anda | Berbeza mengikut daerah dan harga |
| Perbelanjaan guaman (disbursement) | Kira-kira RM2,000 hingga RM4,000 | Carian, pendaftaran, permohonan kebenaran dan salinan |
Membeli dari jauh: langkah-langkahnya
- Senarai pendek melalui panggilan video. Jason menerangkan kepada anda projek melebihi RM1 juta yang boleh dibeli oleh warga asing, berserta helaian fakta bagi setiap projek.
- Lawati jika boleh. Pemegang pasport Indonesia boleh melawat Malaysia tanpa visa sehingga 30 hari. Hantar Malaysia Digital Arrival Card sebelum anda melancong. Dari Batam, feri berlepas dari Batam Centre dan Harbour Bay ke Stulang Laut di Johor Bahru dalam kira-kira 90 minit; terdapat juga penerbangan terus dari Jakarta dan Surabaya ke Senai.
- Tempah unit. Bayar yuran tempahan dan tandatangani borang tempahan. Simpan resit untuk bank anda.
- Tandatangani SPA. SPA boleh ditandatangani di Malaysia atau, jika diaturkan oleh peguam anda, ditandatangani dan disahkan di luar negara.
- Pindahkan dana. Bayar daripada akaun atas nama anda sendiri ke akaun peguam atau pemaju, dengan SPA sebagai dokumen sokongan.
- Kebenaran negeri dan penyelesaian. Peguam anda mendapatkan kebenaran negeri Johor, kemudian menyelesaikan pembelian dan pindah milik.
- Kunci dan sewaan. Jason boleh mengaturkan serahan kunci, pemeriksaan kecacatan dan penyewa jika anda bercadang menyewakan unit tersebut.
Membeli di Johor dari Indonesia: jawapan ringkas
Bolehkah warganegara Indonesia membeli hartanah di Johor Bahru?
Ya. Rakyat Indonesia membeli sebagai pembeli asing: hartanah di Johor berharga RM1 juta atau lebih, dengan kebenaran negeri, levi kebenaran sebanyak 3% daripada harga (sekurang-kurangnya RM30,000) dan duti setem 8% atas pindah milik rumah. Unit Bumiputera, unit kos rendah dan sesetengah unit bertanah tidak dibuka kepada pembeli asing.
Adakah saya memerlukan dokumen daripada bank saya untuk menghantar wang dari Indonesia?
Bagi pembelian mata wang asing melebihi USD 10,000 sebulan, ya: bank Indonesia meminta dokumen sokongan seperti borang tempahan, invois atau SPA. Minta senarai daripada bank anda sebelum anda membuat pemindahan.
Apakah WNI boleh membeli properti di Johor Bahru?
Boleh. WNI membeli sebagai orang asing: di Johor umumnya harga minimum RM1 juta per properti, dengan persetujuan pemerintah negara bagian, levy persetujuan 3% dari harga (minimal RM30.000) dan bea meterai 8% untuk pengalihan rumah. Panduan lengkap dalam Bahasa Indonesia juga tersedia di situs ini; hubungi Jason lewat WhatsApp untuk daftar proyek dan perkiraan biaya.
Baca juga: projek untuk pembeli asing · unit lebih besar dalam julat RM500k hingga RM1 juta · membeli hartanah subjual (jualan semula)
Alat berguna: kalkulator kos membeli · bolehkah warga asing membelinya? · projek untuk pembeli asing · semua projek Johor
Sumber: garis panduan pemilikan asing Johor dan kadar Akta Setem 1949 seperti yang diterbitkan bagi 2026; pengaturan visa Imigresen Malaysia; PADG No. 15/2026 oleh Bank Indonesia (berkuat kuasa 1 Julai 2026) seperti yang diterbitkan oleh bank Indonesia; panduan Direktorat Jenderal Pajak tentang pelaporan aset dalam SPT; maklumat feri Berjaya Waterfront (Oktober 2026). Maklumat umum oleh ejen berdaftar, bukan nasihat guaman, cukai atau pertukaran asing; sahkan dengan peguam dan penasihat anda. Oleh Jason Lim (REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6).