公主港，依斯干达公主城 · 2017年完工 · 二手房
Estuari Gardens
UEM Sunrise 在公主港发展的封闭式永久地契住宅区，共 350 间双层排屋，建筑面积约 2,708–3,780 平方尺，地段为 24 × 75 尺，于2017年完工。
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解答区
Estuari Gardens 一览
本页每个数字均来自发展商、政府房屋登记或页面底部列明的房产记录。来源不一致时，会列出范围。没有人公布的数字，本页不会列出。
项目
Estuari Gardens
由 UEM Sunrise Berhad 发展；EdgeProp 记录发展子公司为 Bandar Nusajaya Development Sdn Bhd
地址
Persiaran Dato Bentara Luar
公主港, 79100 依斯干达公主城（PropertyGuru）；EdgeProp 记为 Lebuh Kota Iskandar
地契
永久地契
UEM Sunrise 和 PropertyGuru
已完工
2017
PropertyGuru
住宅
350
PropertyGuru 和 EdgeProp 一致
类型
2 层排屋
UEM Sunrise 和 PropertyGuru；据 UEM Sunrise，地段为 24 × 75 尺
户型
约 2,708–3,780 平方尺
4+1 或 5+1 房；UEM Sunrise 列出 A1、A2、B 和 C 型
外国买家
许多单位可符合，前提是不属于土著保留单位
常见成交价和叫价均高于 RM100万
为何选择这个地点
买家在 Estuari Gardens 需要权衡的四件事
公主港旁门禁社区内的大面积永久地契排屋。以下是它的优点，以及需要留意的地方。
门禁式低密度规划
UEM Sunrise 介绍项目设有死巷式街道、4.9 英亩的中央花园，以及在保安围墙内约 13 英亩的园林绿化。
排屋中的大建筑面积
据 UEM Sunrise 和 PropertyGuru，每种户型都超过 2,700 平方尺，设 4+1 或 5+1 房，最多三个停车位。
邻近学校和医院
据 PropertyGuru，Raffles American School 约 0.9 km，Gleneagles Medini 约 2.1 km，公主港就在旁边。
需要考虑：叫价跨度大
PropertyGuru 上的叫价约为每平方尺 RM312 至 RM1,033，而 EdgeProp 记录的 48 个月成交中位价约为每平方尺 RM696。请比较相同户型，并以成交数据作为出价依据。
项目概况
Estuari Gardens 深度解读
位于依斯干达公主城公主港的门禁社区，由永久地契 2 层排屋组成。
设施
依据 UEM Sunrise、PropertyGuru 和 EdgeProp 的资料。
户外
花园
- 4.9 英亩中央花园
- 主题花园
- 慢跑道
家庭
游乐
- 儿童游乐场
保安
门禁与保安
- 24小时保安
- 门禁卡
- 闭路电视
- 外围围栏
项目目前进度
户型
Estuari Gardens 全部 4 种户型
4 种房型，面积 2,708 至 3,550 平方尺。面积依据 UEM Sunrise 项目页面，于2026年10月核对；PropertyGuru 给出的最大面积为 3,780 平方尺。点击任一户型，图纸即发送到您的 WhatsApp。
各户型的价格与租金
Estuari Gardens 各户型叫价
2026年10月在 EdgeProp 上看到的叫价和租金，按面积对应各户型。叫价不等于成交价；请与上面的成交记录比较。
| 户型 | 面积 | 叫价 | 租金 | 挂牌数 |
|---|---|---|---|---|
| Type A1 | 2,708 平方尺 | RM1.45m–1.55m | – | 2 |
| Type B | 3,032 平方尺 | – | RM7,200/月 | 1 |
图片
Estuari Gardens 图片
除另有说明外，图片均来自发展商营销资料。完整图片可在 WhatsApp 索取。
位置与交通
Estuari Gardens 的位置
Persiaran Dato Bentara Luar, 公主港, 79100 依斯干达公主城, 柔佛。
记录数据
价格数据
成交记录和叫价是两回事。成交数据来自政府估价部门记录的交易；叫价是业主或发展商的挂牌价格。
| 指标 | 数据 | 来源与日期 |
|---|---|---|
| 成交价 过去48个月中位数 | 每平方尺 RM696 · 常见每平方尺 RM584–759 | EdgeProp，2026年10月查阅 |
| 叫价 出售，约 96 个挂牌 | 约 RM850,000 起 · 每平方尺 RM312–1,033 | PropertyGuru 楼盘页面，2026年10月 |
| 叫租 整栋房屋，约 91 个挂牌 | 每月约 RM4,500 起 | PropertyGuru 楼盘页面，2026年10月 |
成交行是 EdgeProp 记录的过去 48 个月已完成交易；EdgeProp 估计毛租金回报率约为 4.12%。买卖和租赁行是2026年10月在 PropertyGuru 上所见的叫价，并非成交价。
过往记录
关于 UEM Sunrise Berhad
Estuari Gardens 由 UEM Sunrise Berhad 开发；EdgeProp 记录的发展商为其子公司 Bandar Nusajaya Development Sdn Bhd。
UEM Sunrise 将该项目列为已售罄，PropertyGuru 记录于2017年完工。
周边环境
Estuari Gardens 附近有什么
地图上最近的地点，按直线距离计算。实际车程会更远。
🚉 交通
- Terminal Bas~1.0 km
🛍️ 购物中心
- 美迪尼商场~2.1 km
- Box in Box~4.4 km
- Big Box Retail Park~4.5 km
🎓 学校
- 莱佛士美国国际学校~700 m
- SK Medini~1.3 km
- SK Sikijang~1.4 km
- Invictus International School~2.2 km
🏛️ 学院与大学
- Marlborough College Malaysia~1.5 km
- University of Reading Malaysia~4.0 km
- University of Southampton Malaysia~4.1 km
🏥 医院
- Afiniti Wellness~1.9 km
- 依斯干达公主城哥伦比亚亚洲医院~5.7 km
地图资料 © OpenStreetMap 贡献者。名称以地图记录为准；入学及营业详情请自行核实。
适合您吗？
您是哪一类买家？
同一栋楼适合不同的人，原因各不相同。看看哪一项最像您。
🏠 自住
这里的户型约 2,708 至 3,550 平方尺。问我哪些单位景观较好、下午西晒较少；这比楼层更影响价格。
💰 买来出租
把上面"价格数据"中的租金记录与您的月供比较。小户型通常租得较快；大户型的租客住得较久。
👨👩👧 有孩子的家庭
查看位置部分的学校与诊所距离、每个单位的车位数量，以及早上7点半电梯的繁忙程度。
✈️ 海外买家
外国人只能购买高于州政府最低价格（柔佛为100万令吉）的房产，并自2026年起缴付8%印花税。列入名单前，先问我这里哪些单位符合资格。
坦白说
我不会隐瞒的事
每个项目都有取舍。以下是我在付订金前会想知道的。
- ⚠️ 较新的项目，许多业主同时出租。头几年租客竞争较激烈。
- ⚠️ 有地房产：请检查地契、朝向，以及房子是否有需要批准图则的扩建。
- ⚠️ 叫价不等于成交价。出价前请与上面的每平方尺成交价记录比较。
真实成本
2026年在这里买房的费用
以 RM850,000 的单位为例，接近这里的一般叫价。实际数字会因价格和银行而不同。
| 本地买家（90%贷款） | 外国买家（70%贷款） | |
|---|---|---|
| 购买价格 | RM850,000 | RM850,000 |
| 首期 | RM85,000 | RM255,000 |
| 贷款额 | RM765,000 | RM595,000 |
| 转让印花税（MOT） | RM19,500 | RM68,000 |
| 贷款印花税（0.5%） | RM3,825 | RM2,975 |
| 买卖合约律师费（含8%服务税） | RM10,530 | RM10,530 |
| 贷款合约律师费（含8%服务税） | RM9,612 | RM7,776 |
| 拿钥匙前所需现金 | RM128,467 | RM344,281 |
| 外国人州政府批准费 | – | 房价的3%或3万令吉（柔佛） |
仅为估算。印花税：本地人及永久居民按1%至4%分级，外国人自2026年1月1日起统一8%。律师费依据2023年律师收费令。首次购买50万令吉或以下房屋的本地买家，在2027年前可能获豁免印花税。不含估价费、杂费及搬迁费用。
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常见问题
共有多少间住宅，有哪些面积？
共有 350 间双层排屋。UEM Sunrise 列出四种房型，面积 2,708 至 3,550 平方尺，地段为 24 × 75 英尺，最多 5 房；PropertyGuru 给出的最大建筑面积为 3,780 平方尺。
Estuari Gardens 是永久地契吗？
是。UEM Sunrise 和 PropertyGuru 均记录为永久地契。请让您的律师根据地契确认。
外国人可以在这里买吗？
在柔佛，外国买家一般须购买价格至少 RM100万 的住宅房产，并须获得柔佛州政府批准。自2025年7月1日起，柔佛州向外国买家征收同意征费：房价的3%或RM30,000，以较高者为准；自2026年1月1日起，转让给外国人的印花税统一为8%。土著保留单位、廉价和可负担单位、马来保留地，以及单层或一层半排屋均不对外国人开放。按 EdgeProp 记录的成交中位价约每平方尺 RM696 计算，这里大部分房屋的价格会远高于 RM100万，因此许多房屋可能符合条件，前提是该房屋不属于土著保留单位。请让您的律师核查地契。
房屋租金是多少？
2026年10月，PropertyGuru 上约有 91 个出租挂牌，叫租约每月 RM4,500 起。
Estuari Gardens 的房屋价格多少？
成交中位价约每平方尺 RM696（EdgeProp，过去48个月中位数），常见区间为每平方尺 RM584 至 RM759。永久地契双层排屋，共 350 个单位，于2017年完工。
Estuari Gardens 价格和租金多少？
根据EdgeProp，过去48个月成交中位价约每平方尺RM696；PropertyGuru月租约RM4,500起。永久地契双层排屋，共350间，2017年完工。
Estuari Gardens 附近有哪些学校？
根据地图资料，最近的学校有 莱佛士美国国际学校 (~700 m), SK Medini (~1.3 km), SK Sikijang (~1.4 km)。距离为直线距离。
Estuari Gardens 附近有火车站或巴士站吗？
根据地图资料，最近的车站有 Terminal Bas (~1.0 km)。
Estuari Gardens 最近的医院和购物中心是哪里？
根据地图资料，最近的医院是 Afiniti Wellness (~1.9 km)，最近的购物中心是 美迪尼商场 (~2.1 km)。
在 Estuari Gardens 买房需要准备多少现金？
以 RM850,000 的单位为例，本地买家贷款90%，拿钥匙前约需 RM7,776，包括首期、印花税和律师费。外国买家贷款70%约需 RM128,467（不含州政府批准费）。完整表格见"2026年在这里买房的费用"。
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