English · 中文 · Bahasa Indonesia
Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 13 November 2026
Panduan ini untuk tuan rumah dan penyewa di Johor Bahru dan seluruh Malaysia, termasuk pemilik yang tinggal di Singapura dan penyewa warga asing. Jawapan ringkasnya: setiap perjanjian sewa mesti disetem dalam tempoh 30 hari dari tarikh ditandatangani. Dutinya ialah RM1 bagi setiap RM250 sewa tahunan untuk tempoh sehingga satu tahun, RM3 untuk satu hingga tiga tahun, RM5 untuk tiga hingga lima tahun dan RM7 melebihi lima tahun. Penyewa bertanggungjawab bagi salinan asal dan tuan rumah bagi salinan pendua, dan sejak 1 Januari 2026 perjanjian sewa ditaksir sendiri dan dibayar dalam talian melalui e-Duti Setem di portal MyTax LHDN.
Jawapan ringkas
- Kadar (Item 49, Stamp Act 1949): bagi setiap RM250 (atau sebahagiannya) sewa tahunan, RM1 sehingga satu tahun, RM3 melebihi satu hingga tiga tahun, RM5 melebihi tiga hingga lima tahun dan RM7 melebihi lima tahun (LHDN, 30 Jun 2026).
- Contoh: RM2,000 sebulan bagi tempoh satu tahun ialah RM96; bagi tempoh dua tahun, RM288.
- Tiada pengecualian untuk sewa rendah: pengecualian lama bagi sewa tahunan sehingga RM2,400 tamat bagi perjanjian mulai 1 Januari 2025.
- Siapa yang membayar: penyewa bagi salinan asal, tuan rumah bagi salinan pendua, di bawah Jadual Ketiga Akta; salinan pendua dikenakan RM10.
- Caranya: taksir sendiri di MyTax (e-Duti Setem) sejak 1 Januari 2026; sistem STAMPS yang lama ditutup pada 31 Disember 2025.
- Lewat: RM50 atau 10% daripada duti, mengikut mana yang lebih tinggi, dalam tempoh tiga bulan dari tarikh akhir, kemudian RM100 atau 20%, mengikut mana yang lebih tinggi.
Kadar duti setem perjanjian sewa bagi 2026
Pajakan dan perjanjian sewa dikenakan duti di bawah Item 49 Jadual Pertama Stamp Act 1949. Garis panduan LHDN bertarikh 30 Jun 2026 menetapkan duti bagi setiap RM250, atau sebahagian daripada RM250, sewa tahunan:
| Tempoh sewaan | Duti bagi setiap RM250 sewa tahunan |
|---|---|
| Sehingga 1 tahun | RM1 |
| Melebihi 1 tahun, sehingga 3 tahun | RM3 |
| Melebihi 3 tahun, sehingga 5 tahun | RM5 |
| Melebihi 5 tahun | RM7 |
Contoh pengiraan
Bahagikan sewa tahunan dengan 250, bundarkan sebarang baki ke nombor bulat seterusnya, kemudian darabkan dengan kadar bagi tempoh itu.
| Sewa bulanan | Sewa tahunan | Tempoh 1 tahun | Tempoh 2 tahun | Tempoh 4 tahun |
|---|---|---|---|---|
| RM700 (sebuah bilik) | RM8,400 | RM34 | RM102 | RM170 |
| RM1,500 | RM18,000 | RM72 | RM216 | RM360 |
| RM2,000 | RM24,000 | RM96 | RM288 | RM480 |
| RM3,500 | RM42,000 | RM168 | RM504 | RM840 |
Jika sewa berubah dalam tempoh sewaan, contohnya kenaikan pada tahun kedua, duti dikira berdasarkan purata sewa tahunan (The Sun, ruangan Tax matters). Premium sekali gus yang dibayar untuk pajakan dikenakan duti secara berasingan, pada kadar ad valorem bagi pindah milik (Item 49(b)), dan ditambah kepada duti atas sewa. Tanya peguam anda bagaimana opsyen untuk memperbaharui menjejaskan tempoh yang anda isytiharkan.
Apa yang berubah pada 2025 dan 2026
| Perubahan | Mulai | Maksudnya |
|---|---|---|
| Kadar baharu Item 49 RM1 hingga RM7, menggantikan RM1 hingga RM4 | 1 Januari 2025 | Tempoh lebih panjang lebih mahal untuk disetem |
| Pengecualian sewa tahunan RM2,400 dimansuhkan | 1 Januari 2025 | Setiap sewaan dikenakan duti, termasuk sewa bilik yang murah |
| Penalti lewat setem yang lebih tinggi | 1 Januari 2025 | RM50 atau 10%, kemudian RM100 atau 20% |
| STAMPS dihentikan; e-Duti Setem di MyTax | 31 Disember 2025 / 1 Januari 2026 | Semua penyeteman dibuat dalam talian melalui MyTax |
| Taksir sendiri bagi pajakan dan sewaan (fasa 1) | 1 Januari 2026 | Anda mengisytiharkan dan membayar duti sendiri; pengisytiharan itu dianggap sebagai taksiran |
Dua kelonggaran terpakai tahun ini. LHDN menyatakan ia tidak akan mengenakan penalti bagi kesilapan atau maklumat tidak tepat dalam Borang Nyata Duti Setem yang dihantar dari 1 Januari hingga 31 Disember 2026 (Malay Mail, 21 Disember 2025). Secara berasingan, Program Pengakuan Sukarela Khas mengecualikan penalti lewat setem bagi surat cara yang ditandatangani dari 1 Januari 2023 hingga 31 Disember 2025 apabila duti dibayar dalam tahun 2026; LHDN melanjutkannya hingga 31 Disember 2026, dan ia tidak meliputi kes fraud (The Star, 27 Jun 2026). Tuan rumah yang mempunyai perjanjian lama yang belum disetem boleh menyemak sama ada ia layak.
Siapa yang membayar: penyewa, tuan rumah atau kedua-duanya?
Jadual Ketiga Stamp Act menentukan siapa yang bertanggungjawab dari segi undang-undang. Garis panduan LHDN meletakkan duti atas perjanjian sewa atau pajakan asal kepada penyewa (pemajak), dan duti atas salinan pendua kepada tuan rumah (pemberi pajak). Salinan pendua dikenakan duti tetap RM10 (garis panduan LHDN, November 2025).
Dalam amalan, perjanjian boleh menyatakan bagaimana kos dikongsi, dan di Johor Bahru penyewa biasanya membayar bagi salinan asal sebagai sebahagian daripada kos masuk rumah. Persetujui perkara ini secara bertulis sebelum menandatangani. Tidak kira siapa yang membayar, kedua-dua pihak mendapat manfaat, kerana perjanjian yang disetem dengan sempurna boleh digunakan sebagai keterangan jika timbul pertikaian tentang sewa, pembaikan atau deposit. Lihat panduan saya tentang perjanjian sewa untuk tuan rumah di JB dan pemulangan deposit sewa.
Cara menyetem perjanjian sewa dalam talian
Sejak 1 Januari 2026, perjanjian sewa ditaksir sendiri. LHDN menyenaraikan langkah dan kewajipan berikut:
- Dapatkan nombor pengenalan cukai (TIN) dan log masuk MyTax. Peguam, ejen atau pihak yang satu lagi boleh menyetem sebagai ejen yang anda lantik jika anda tidak dapat melakukannya.
- Log masuk ke MyTax dan buka e-Duti Setem. Lengkapkan Borang Nyata Duti Setem dan muat naik perjanjian yang telah ditandatangani.
- Taksir sendiri duti menggunakan kadar Item 49, sewa tahunan dan tempoh sewaan.
- Bayar dalam talian. Borang nyata dianggap ditaksir apabila dihantar, dan anda boleh membayar serta-merta. Garis panduan penalti LHDN mengira bayaran perlu dibuat dalam tempoh 30 hari dari taksiran yang dianggap itu.
- Muat turun sijil duti setem, yang dijana selepas bayaran sebagai bukti penyeteman, dan simpan bersama perjanjian.
- Simpan rekod selama tujuh tahun dari tarikh duti dibayar.
Bantuan boleh didapati daripada Pusat Panggilan HASiL di talian 03-8911 1000 (Malay Mail, Disember 2025). Penyewa warga asing yang tiada akaun MyTax biasanya meminta peguam atau ejen tuan rumah menyetem bagi pihak mereka; persetujui siapa yang melakukannya semasa menandatangani supaya tempoh 30 hari tidak terlepas.
Menyewakan atau menyewa rumah di JB?
Beritahu saya kawasan, sewa dan tempohnya. Saya akan membantu anda menyediakan dokumen sewaan, mengira duti setem dan memastikan penyeteman dibuat dalam tempoh 30 hari.
WhatsApp JasonTarikh akhir, penalti dan perjanjian yang tidak disetem
| Situasi | Peraturan |
|---|---|
| Perjanjian ditandatangani di Malaysia | Setemkan dalam tempoh 30 hari dari tarikh ditandatangani |
| Perjanjian ditandatangani di luar negara, contohnya oleh tuan rumah di Singapura | Setemkan dalam tempoh 30 hari dari tarikh perjanjian diterima di Malaysia |
| Disetem lewat sehingga 3 bulan | Duti ditambah penalti RM50 atau 10% daripada duti, mengikut mana yang lebih tinggi |
| Disetem lewat lebih daripada 3 bulan | Duti ditambah penalti RM100 atau 20% daripada duti, mengikut mana yang lebih tinggi |
| Tidak pernah disetem | Tidak boleh diterima sebagai keterangan di mahkamah sehingga disetem bersama sebarang penalti (seksyen 52) |
Contoh pengiraan: perjanjian satu tahun pada RM2,000 sebulan dikenakan duti RM96. Jika disetem lewat dua bulan, penaltinya RM50, kerana 10% daripada RM96 kurang daripada RM50. Di bawah taksir sendiri, LHDN juga boleh mengaudit dan membangkitkan taksiran tambahan, secara amnya dalam tempoh lima tahun (The Sun, ruangan Tax matters).
Salinan, pembaharuan dan kes khas
- Salinan: setiap pihak menyimpan satu set yang telah disetem. Setemkan salinan pendua pada RM10 supaya salinan tuan rumah juga sah.
- Pembaharuan dan kenaikan sewa: perjanjian baharu atau perjanjian tambahan bagi tempoh baharu secara amnya ialah surat cara baharu yang perlu disetem tersendiri; tanya peguam anda. Lihat kenaikan sewa dan pembaharuan.
- Sewa bilik: sejak pengecualian RM2,400 tamat, perjanjian sewa bilik juga dikenakan duti. Lihat menyewakan bilik di JB.
- Penyewa syarikat: syarikat ialah penyewa dan menyetem salinan asal; lihat sewaan korporat.
- Sewa kecil (subletting): sewa kecil ialah perjanjian sewa berasingan yang juga perlu disetem; semak perjanjian induk terlebih dahulu. Lihat peraturan sewa kecil.
Masih belum ada Residential Tenancy Act yang berkuat kuasa; lihat kemas kini tentang rang undang-undang itu saya. Sewa juga merupakan pendapatan bercukai bagi tuan rumah; lihat cukai pendapatan sewa. Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang atau cukai.
Di mana untuk menyewa atau membeli jika perkara ini penting bagi anda
- JB Sentral dan Bukit Chagar: sewaan berhampiran CIQ dan stesen RTS Link.
- Mount Austin: pasaran sewa yang aktif bagi kondo dan rumah teres.
- Danga Bay: kondo tepi laut berhampiran bandar.
- Iskandar Puteri: Medini, EduCity dan Laluan Kedua.
- Permas Jaya dan Senibong: kondo di sebelah timur.
Bandingkan kawasan ini pada peta hartanah JB saya, atau baca menyewa di JB sebagai warga asing.
Lagi panduan kehidupan di Johor: Perjanjian sewa untuk tuan rumah di JB · Saringan penyewa dan inventori · Pemulangan deposit sewa · Duti setem pada 2026
Soalan lazim
Berapakah duti setem bagi perjanjian sewa pada 2026?
RM1 bagi setiap RM250 sewa tahunan untuk tempoh sehingga satu tahun, RM3 untuk melebihi satu hingga tiga tahun, RM5 untuk melebihi tiga hingga lima tahun dan RM7 melebihi lima tahun, di bawah garis panduan LHDN Jun 2026. RM2,000 sebulan untuk satu tahun ialah RM96.
Siapa yang membayar duti setem perjanjian sewa, tuan rumah atau penyewa?
Garis panduan LHDN meletakkan tanggungjawab bagi salinan asal kepada penyewa dan bagi salinan pendua kepada tuan rumah. Perjanjian boleh menyatakan bagaimana kos dikongsi, jadi persetujui secara bertulis sebelum menandatangani.
Adakah masih ada pengecualian untuk sewa rendah?
Tidak. Pengecualian bagi sewa tahunan RM2,400 atau kurang dimansuhkan bagi perjanjian sewa mulai 1 Januari 2025, jadi setiap perjanjian sewa, termasuk sewa bilik, dikenakan duti.
Bagaimana cara menyetem perjanjian sewa dalam talian?
Log masuk ke MyTax, buka e-Duti Setem, lengkapkan Borang Nyata Duti Setem, muat naik perjanjian, taksir sendiri duti dan buat bayaran. Sijil duti setem dijana selepas bayaran. Peguam atau ejen boleh melakukannya sebagai ejen yang anda lantik.
Apakah tarikh akhir untuk menyetem perjanjian sewa?
30 hari dari tarikh ditandatangani di Malaysia, atau 30 hari dari tarikh diterima di Malaysia jika ditandatangani di luar negara. Penyeteman lewat dikenakan RM50 atau 10% daripada duti, mengikut mana yang lebih tinggi, dalam tempoh tiga bulan, kemudian RM100 atau 20%, mengikut mana yang lebih tinggi.
Apa berlaku jika perjanjian sewa tidak disetem?
Ia tidak boleh diterima sebagai keterangan di mahkamah sehingga disetem dan sebarang penalti dibayar, yang melemahkan kedudukan mana-mana pihak dalam pertikaian tentang sewa, pembaikan atau deposit.
Berapakah duti setem bagi salinan perjanjian sewa?
Salinan pendua dikenakan duti tetap RM10 di bawah garis panduan LHDN, dan tuan rumah bertanggungjawab bagi salinan itu.
Menyewakan atau menyewa rumah di JB?
Beritahu saya hartanah, sewa dan tempoh yang anda fikirkan. Saya akan membantu mencari penyewa atau rumah, menyediakan perjanjian, inventori dan penyeteman, supaya dokumen betul sejak hari pertama. Anda juga boleh menempah temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.
Sumber: LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, Jadual Pertama, Stamp Act 1949 (Item 49), 30 Jun 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenalan Duti Setem di bawah Akta Setem 1949 (tanggungan di bawah Jadual Ketiga, salinan pendua, seksyen 52), 6 November 2025; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Penalti ke atas Surat Cara yang Lewat Disetemkan, 6 November 2025; LHDN, Penalti Duti Setem, halaman dikemas kini 13 Mei 2026; LHDN, Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (STSDS), halaman dikemas kini 28 Ogos 2026; The Star, “E-stamp duty begins transition, LHDN urges early testing”, 19 Disember 2025; Malay Mail, “No penalties in first year of self-assessment stamp duty system, says LHDN”, 21 Disember 2025; The Star, “LHDN extends voluntary stamp duty disclosure to Dec 31”, 27 Jun 2026; The Sun, “Tax matters: significant changes to stamp duty from 2025” (bahagian kedua), diakses November 2026; Stamp Act 1949 (Act 378), Jadual Pertama Item 49, Jadual Ketiga dan seksyen 52
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 13 November 2026, bukan nasihat undang-undang atau cukai. Kadar, sistem dan kelonggaran duti setem boleh berubah; sahkan dengan LHDN, peguam atau penasihat cukai anda sebelum menandatangani atau menyetem.