English · 中文 · Bahasa Melayu
Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 13 November 2026
Panduan ini ditujukan bagi pembeli dari Malaysia, Singapura, Indonesia, India, Tiongkok, dan negara lain yang membandingkan hunian di Johor Bahru berdasarkan harga per kaki persegi (psf). Jawaban singkatnya: psf berguna sebagai saringan awal, tetapi hanya jika setiap angka membagi harga dengan jenis luas yang sama. Bandingkan kondominium dengan dasar luas lantai yang sama, idealnya angka dari sertifikat (title) atau SPA, dan bandingkan rumah tapak berdasarkan luas bangunan sekaligus luas tanah. Gunakan harga transaksi tercatat, bukan harga yang diminta penjual, dan sesuaikan dengan tata letak, ukuran, usia bangunan, status kepemilikan (tenure), dan lantai sebelum Anda memutuskan sesuatu itu sepadan dengan harganya.
Jawaban singkat
- Rumusnya: harga ÷ luas. psf yang lebih rendah bisa saja hanya berarti angka luas yang dipakai lebih besar.
- Selalu gunakan dasar yang sama: luas menurut title atau SPA jika Anda memilikinya; jika tidak, gunakan jenis angka brosur yang sama untuk setiap unit.
- Rumah tapak: hitung psf berdasarkan luas bangunan dan luas tanah; rumah sudut sering tampak mahal pada satu ukuran dan lebih sepadan pada ukuran lainnya.
- Tata letak: balkon, dudukan AC, dan koridor dihitung dalam sebagian angka brosur, tetapi bukan ruang huni.
- Harga tercatat, bukan harga yang diminta: NAPIC dan JPPH mencatat harga yang benar-benar dibayar pembeli; gunakan median dari transaksi serupa, bukan rata-rata harga iklan.
- Pengaruh ukuran: unit kecil biasanya menunjukkan psf lebih tinggi daripada unit besar di gedung yang sama, jadi bandingkan ukuran yang serupa.
Mengapa perbandingan psf sering keliru
- Luas yang berbeda. Satu iklan mencantumkan luas bangunan versi brosur, iklan lain luas menurut title, dan iklan ketiga luas tanah sebuah rumah.
- Produk yang berbeda. Unit studio, unit tiga kamar tidur, dan rumah teras memiliki harga per kaki yang berbeda meskipun berada di jalan yang sama.
- Harga yang diminta vs harga yang dibayar. Iklan menunjukkan harapan; transaksi tercatat menunjukkan kesepakatan.
- Tambahan yang tersembunyi. Lot parkir, perabot, dan renovasi sudah termasuk dalam harga, tetapi tidak dalam luas.
Langkah 1: Bagi dengan jenis luas yang sama
| Angka luas | Apa yang diukur | Di mana Anda menemukannya | Gunakan untuk membandingkan |
|---|---|---|---|
| Luas tanah | Kavling sebuah rumah tapak | Sertifikat tanah (land title), SPA Schedule G | Rumah tapak, bersama psf luas bangunan |
| Luas bangunan (built-up) | Luas lantai bangunan di semua lantai | Brosur, iklan, laporan penilaian | Rumah tapak dan strata, jika semua unit menggunakannya |
| Luas parsel strata | Luas hasil pengukuran satu unit strata | Strata plan dan strata title, SPA Schedule H | Kondominium dan serviced residence: angka yang paling kokoh |
| Accessory parcel | Ruang yang terikat pada unit, seperti lot parkir | Accessory parcel plan, strata title | Jangan masukkan ke psf unit; catat secara terpisah |
Title dan formulir SPA mencantumkan luas dalam meter persegi. Kalikan dengan 10.764 untuk mendapatkan kaki persegi (1 m² kira-kira 10.764 sq ft, berdasarkan kaki internasional yang tepat 0.3048 m).
Cara ukuran diukur: brosur, SPA, dan title
Tidak ada satu definisi baku untuk angka luas bangunan dalam brosur hunian. Sebagian memasukkan balkon, kotak tanaman, dudukan AC, dan area servis (yard); sebagian diukur dari sisi luar dinding. Sebagian brosur menyebut satu angka sebagai “gross” dan angka lain sebagai luas internal di dalam dinding. Keduanya tidak salah, tetapi tidak dapat dipertukarkan, jadi tanyakan angka mana yang diberikan kepada Anda.
- Unit strata baru. SPA Schedule H yang diatur undang-undang mencantumkan luas parsel dari denah yang disetujui. Dalam teks yang diterbitkan oleh National House Buyers Association, pembeli berhak atas penyesuaian harga jika luas strata title lebih kecil lebih dari 3% dibandingkan luas pada denah bangunan. Periksa klausul dalam SPA Anda sendiri bersama pengacara Anda.
- Unit subsale. Strata title menunjukkan angka hasil pengukuran. Mintalah luas menurut title atau SPA kepada penjual, jangan hanya mengandalkan iklan.
- Rumah tapak subsale. Perluasan di bagian belakang bisa saja masuk ke angka luas bangunan dalam iklan meskipun tidak ada dalam denah yang disetujui; lihat perluasan bangunan ilegal.
| Contoh (angka rekaan) | Luas yang dipakai | Harga per sq ft |
|---|---|---|
| Kondominium seharga RM650,000 | Angka brosur termasuk balkon dan dudukan AC: 1,000 sq ft | RM650 |
| Kondominium yang sama | Luas parsel menurut title: 930 sq ft | Sekitar RM699 |
Kondominium vs rumah tapak: tolok ukur yang berbeda
Membandingkan psf kondominium dengan psf rumah teras tidak banyak artinya. Harga kondominium mencakup bagian atas properti dan fasilitas bersama; harga rumah tapak mencakup tanah yang Anda miliki sepenuhnya. Bandingkan kondominium dengan kondominium, dan rumah tapak dengan rumah tapak yang serupa.
Rumah tapak: hitung kedua angkanya
| Contoh (angka rekaan) | Harga | psf luas bangunan | psf luas tanah |
|---|---|---|---|
| Rumah teras tengah: kavling 20 x 70 ft (1,400 sq ft), luas bangunan 1,900 sq ft | RM760,000 | RM400 | Sekitar RM543 |
| Rumah teras sudut: tanah 2,800 sq ft, luas bangunan 2,000 sq ft | RM950,000 | RM475 | Sekitar RM339 |
Rumah sudut tampak mahal pada psf luas bangunan dan sepadan pada psf luas tanah, karena sebagian besar selisih harganya berasal dari tanah tambahan. Pertanyaan sebenarnya adalah apakah tanah itu bernilai bagi Anda, untuk parkir, taman, atau perluasan di masa depan dengan izin. Panduan saya tentang rumah sudut vs rumah teras tengah membahas lebih jauh, dan biaya operasional rumah tapak membahas biaya merawat tanah tambahan tersebut.
Kondominium: tambahkan biaya operasionalnya
Berdasarkan Strata Management Act 2013, biaya layanan (service charge) dan iuran sinking fund mengikuti share units Anda, yang berasal dari luas parsel dengan pembobotan, bukan dari angka brosur. Accessory parcel di dalam gedung dihitung dengan bobot setengah dalam rumus yang ditetapkan dalam pedoman Penang Land and Mines Office. Dua unit dengan psf yang sama dapat memiliki biaya operasional berbeda, jadi periksa biaya pemeliharaan per bulan bersama psf; lihat biaya pemeliharaan dan sinking fund.
Efisiensi tata letak: ruang yang benar-benar bisa dipakai
Dua unit dengan luas yang sama bisa terasa sangat berbeda. Koridor panjang, dinding miring, kolom di dalam ruangan, jendela menjorok (bay window), dan dudukan yang lebar memakan ruang yang Anda bayar tetapi sulit diisi perabot dengan baik.
| Contoh (angka rekaan) | Unit X | Unit Y |
|---|---|---|
| Harga | RM650,000 | RM640,000 |
| Luas yang dicantumkan | 1,000 sq ft | 950 sq ft |
| Balkon, dudukan AC, dan kotak tanaman di dalamnya | 120 sq ft | 40 sq ft |
| psf berdasarkan luas yang dicantumkan | RM650 | Sekitar RM674 |
| Harga per sq ft ruang dalam | Sekitar RM739 | Sekitar RM703 |
Saat melihat unit, bawalah denah lantai dari SPA atau title, ukur ruangan utama dengan pengukur laser, dan catat ruang mana yang berada di luar. Panduan saya tentang tanda bahaya pada denah lantai dan pertanyaan saat melihat properti subsale dapat membantu.
Membandingkan unit di JB berdasarkan psf?
Kirimkan iklannya kepada saya. Saya akan meminta luas menurut title atau SPA, menyamakan dasarnya, dan memeriksa transaksi tercatat di sekitarnya.
WhatsApp JasonHarga tercatat vs harga yang diminta
psf yang dihitung dari iklan menunjukkan harapan penjual. Untuk melihat harga yang dibayar pembeli, gunakan data resmi:
- Data transaksi terbuka NAPIC. National Property Information Centre, bagian dari JPPH (departemen penilaian pemerintah), menerbitkan data transaksi properti hunian, komersial, dan industri di portalnya.
- JPPH e-Data. Data berbayar yang lebih rinci, terbuka untuk publik sejak 1 Februari 2026 (The Edge Malaysia, Januari 2026). Transaksi satu bulan baru tersedia mulai tanggal 15 bulan berikutnya, sehingga transaksi terbaru belum tercantum.
- Periksa kolom luas. Untuk setiap catatan, pastikan apakah ukuran yang ditampilkan adalah luas tanah atau luas lantai sebelum membagi.
- Buang catatan yang janggal. Pengalihan antaranggota keluarga, lelang, dan penjualan paksa bukanlah harga pasar terbuka. JPPH pernah menyatakan bahwa penjualan antarpihak terkait dapat dikesampingkan saat menilai nilai pasar untuk bea meterai (The Sun, 2023).
Gunakan median, bukan rata-rata. Contoh rekaan: lima transaksi tercatat untuk unit serupa pada RM480, RM495, RM510, RM520, dan RM640 psf. Rata-ratanya RM529, terangkat oleh satu transaksi yang tidak biasa; mediannya, angka di tengah, adalah RM510 dan lebih menggambarkan pasar. Panduan saya tentang memeriksa harga transaksi sebelum mengajukan penawaran menjelaskan cara mencarinya.
Apa yang tidak ditunjukkan oleh psf
Penilai yang menggunakan metode perbandingan menyesuaikan transaksi tercatat dengan banyak faktor. Survei Universiti Malaya terhadap penilai di Malaysia menempatkan tenure, tanggal transaksi, lokasi, dan karakteristik fisik di antara faktor terpenting (Journal of Design and Built Environment, 2010). Bagi pembeli, faktor yang umum adalah:
| Faktor | Bagaimana pengaruhnya terhadap psf |
|---|---|
| Ukuran unit | Unit yang lebih kecil biasanya menunjukkan psf lebih tinggi daripada unit yang lebih besar di gedung yang sama |
| Lantai dan arah hadap | Pemandangan, kebisingan, dan sinar matahari sore mengubah daya tarik; lihat lantai tinggi vs lantai rendah |
| Usia dan kondisi | Kabel listrik, pipa, dan dapur yang lebih tua memerlukan anggaran |
| Tenure | Freehold dan leasehold panjang dibandingkan sisa masa sewa yang pendek; lihat freehold vs leasehold |
| Jenis title | Title hunian vs title komersial, strata title sudah terbit atau belum; lihat membeli tanpa strata title individu |
| Lot parkir dan tambahan | Lot parkir tambahan, perabot, dan renovasi termasuk dalam harga, tetapi tidak dalam luas |
| Siapa yang boleh membeli | Warga asing umumnya hanya dapat membeli hunian di Johor mulai RM1 juta (New Straits Times, April 2026), sehingga kelompok pembeli berbeda menurut rentang harga |
Membandingkan properti subsale dengan proyek baru hanya berdasarkan psf juga berisiko, karena harga proyek baru disertai syarat pembayaran tersendiri dan masa tunggu; lihat subsale vs proyek baru. Untuk angka resmi, penilai terdaftar dapat menyiapkan penilaian independen. Semua ini bukan nasihat keuangan.
Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda
- Mount Austin: kondominium, rumah teras, dan rumah semi-D berdampingan, sehingga kedua tolok ukur sama-sama relevan.
- JB Sentral dan Bukit Chagar: banyak gedung bertingkat tinggi, termasuk serviced residence di atas title komersial.
- Iskandar Puteri: proyek-proyek lebih baru tempat angka brosur, SPA, dan title semuanya dapat dibandingkan.
- Bukit Indah dan Gelang Patah: perumahan rumah tapak tempat psf luas tanah penting.
- Permas Jaya dan Senibong: kondominium lama dan baru yang berdekatan.
Bandingkan semuanya di peta properti JB saya.
Panduan tinggal di Johor lainnya: Luas bangunan vs luas tanah · Mengajukan penawaran untuk properti subsale · Kondominium vs rumah tapak vs SOHO · Jika penilaian bank lebih rendah
Pertanyaan yang sering diajukan
Bagaimana cara menghitung harga per kaki persegi sebuah properti?
Bagi harga dengan luas dalam kaki persegi. Jika luasnya dalam meter persegi, seperti pada title dan SPA, kalikan dulu dengan 10.764. Gunakan jenis luas yang sama untuk setiap properti yang Anda bandingkan.
Haruskah saya membandingkan rumah tapak berdasarkan luas bangunan atau luas tanah?
Keduanya. psf luas bangunan menunjukkan berapa yang Anda bayar untuk ruang lantai; psf luas tanah menunjukkan berapa yang Anda bayar untuk kavlingnya. Rumah sudut sering tampak mahal pada psf luas bangunan dan lebih sepadan pada psf luas tanah, karena selisih harganya sebagian besar berasal dari tanah tambahan.
Mengapa kondominium yang sama menunjukkan ukuran yang berbeda?
Brosur, SPA, title, dan iklan mengukur dengan cara berbeda. Angka brosur bisa memasukkan balkon dan dudukan AC, sementara strata title menunjukkan luas parsel hasil pengukuran, dan lot parkir bisa berupa accessory parcel terpisah. Mintalah luas menurut title atau SPA.
Di mana saya dapat menemukan psf tercatat untuk hunian di Johor Bahru?
NAPIC, bagian dari JPPH, menerbitkan data transaksi terbuka, dan e-Data berbayar JPPH telah terbuka untuk publik sejak 1 Februari 2026. Periksa apakah luas pada setiap catatan adalah luas tanah atau luas lantai, dan gunakan median dari transaksi serupa.
Apakah psf yang lebih rendah selalu lebih sepadan?
Tidak. psf yang lebih rendah bisa berasal dari angka luas yang lebih besar, unit yang lebih besar, tata letak yang canggung, gedung yang lebih tua, atau sisa masa sewa yang lebih pendek. Samakan dasar perhitungan setiap unit dan sesuaikan dengan faktor-faktor ini sebelum memutuskan.
Bisakah saya membandingkan psf kondominium dengan psf rumah teras?
Tidak terlalu berguna. Harga kondominium mencakup bagian atas fasilitas bersama dan disertai biaya layanan, sedangkan harga rumah tapak mencakup tanah yang Anda miliki. Bandingkan kondominium dengan kondominium serupa dan rumah tapak dengan rumah tapak serupa.
Ingin perbandingan yang adil sebelum mengajukan penawaran?
Kirimkan unit-unit yang sedang Anda pertimbangkan beserta harga yang diminta. Saya akan mendapatkan luas menurut title atau SPA, menghitung psf dengan dasar yang sama, menarik data transaksi tercatat di sekitarnya, dan menunjukkan perbandingannya. Anda juga dapat membuat janji temu untuk melihat unit, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.
Sumber: NAPIC (JPPH), Data Transaksi Terbuka (data transaksi terbuka), halaman diperbarui 7 November 2026; NAPIC (JPPH), panduan e-Data (aturan rilis tanggal 15 setiap bulan), diperiksa November 2026; The Edge Malaysia, “Napic’s e-data to be available to public starting Feb 1”, 29 Januari 2026; The Sun, “JPPH assessment of market value done according to Stamp Act 1949”, 2023; Anuar Alias dan Noor Hana Asyikin Nor Hanapi, “Comparison method: preference of adjustment techniques among valuers”, Journal of Design and Built Environment, Universiti Malaya, 2010; Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989, formulir SPA Schedule H, teks diterbitkan oleh National House Buyers Association, diperiksa November 2026; Strata Management Act 2013 (Act 757), ketentuan biaya dan sinking fund, data disinkronkan September 2026; Penang Land and Mines Office, Share Units Formula Guideline, diperiksa November 2026; NIST Handbook 44, Appendix C, General Tables of Units of Measurement, edisi 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 13 November 2026, bukan penilaian (valuasi) dan bukan nasihat hukum atau keuangan. Semua contoh perhitungan menggunakan angka bulat rekaan untuk menunjukkan metodenya, bukan harga pasar. Periksa luas berdasarkan SPA dan title bersama pengacara Anda, dan mintalah pendapat nilai resmi dari penilai terdaftar.