Sewa & imbal hasil
Menyewakan properti di Malaysia dari Indonesia: imbal hasil, biaya, dan pajak
Imbal hasil sewa yang tertulis di iklan biasanya angka kotor. Setelah biaya pemeliharaan, komisi agen, masa kosong, dan pajak Malaysia 30% untuk non-penduduk, angka bersihnya bisa jauh lebih rendah. Halaman ini menunjukkan cara menghitungnya, aturan sewa jangka pendek terbaru, dan dokumen sewa yang Anda perlukan.
Ringkasan
Poin penting
- Imbal hasil kotor = sewa setahun ÷ harga; imbal hasil bersih memperhitungkan biaya, masa kosong, dan pajak.
- Non-penduduk Malaysia dikenai pajak tetap 30% atas penghasilan sewa bersih, tanpa keringanan pribadi.
- Penang memberlakukan lisensi sewa jangka pendek sejak 1 Agustus 2026, dengan penegakan mulai 1 November 2026.
- Bangunan strata dapat melarang sewa jangka pendek lewat by-law, sesuai putusan Federal Court 2020.
- Perjanjian sewa wajib dibubuhi bea meterai dalam 30 hari; sejak 2026 seluruh nilai sewa tahunan dihitung.
Dasar hitungan
Imbal hasil kotor dan bersih
Dua angka ini sering tertukar. Untuk keputusan investasi, yang penting adalah angka bersih.
Imbal hasil kotor
Sewa bulanan × 12 ÷ harga beli. Mudah dihitung, tetapi belum mengurangi biaya apa pun.
Imbal hasil bersih
(Sewa yang benar-benar diterima − biaya kepemilikan − biaya sewa − pajak) ÷ harga beli. Untuk gambaran lebih lengkap, harga beli bisa ditambah biaya pembelian seperti bea meterai 8%.
Gunakan kalkulator imbal hasil sewa untuk mencoba angka Anda sendiri. Data sewa per proyek, yang bersumber dari portal iklan, ada di daftar semua proyek. Informasi pajak dan hukum di halaman ini bersifat umum, bukan nasihat; konfirmasikan dengan konsultan pajak atau pengacara.
Contoh angka
Contoh: apartemen RM1.000.000 disewakan RM4.000 per bulan
Angka sewa, luas, dan pajak properti di bawah ini adalah asumsi ilustrasi, bukan perkiraan pasar untuk proyek tertentu.
| Pos | Per tahun (RM) | Keterangan |
|---|---|---|
| Sewa kotor (RM4.000 × 12) | 48.000 | Imbal hasil kotor 4,8% |
| Masa kosong 1 bulan | −4.000 | Asumsi |
| Biaya pemeliharaan (1.000 kaki² × RM0,40) | −4.800 | Rentang umum RM0,20–0,60/kaki²/bulan |
| Sinking fund (10% dari pemeliharaan) | −480 | Minimal 10% |
| Cukai taksiran + cukai tanah/petak | −1.200 | Asumsi; cek tagihan nyata |
| Komisi agen 1 bulan + SST 8% | −4.320 | Untuk sewa 1 tahun |
| Bersih sebelum pajak | 33.200 | 3,32% dari harga |
| Pajak Malaysia 30% | −11.256 | Lihat catatan di bawah |
| Bersih setelah pajak Malaysia | 21.944 | ±2,19% (±Rp96 juta) |
Rentang biaya pemeliharaan: PropCashflow (dilihat Oktober 2026). Tarif pajak: LHDN. Komisi agen: Speedhome/MIEA (Oktober 2026), PEPS Ventures (April 2025). Kurs Rp4.380/RM: Wise/Pluang, 5 Oktober 2026.
Pajak di contoh dihitung atas RM37.520 (sewa diterima dikurangi pemeliharaan, sinking fund, dan pajak properti), dengan asumsi semua pos itu diterima sebagai pengurang. Komisi agen untuk penyewa pertama tidak dapat dikurangkan menurut LHDN. Jika Anda memakai KPR, bunga pinjaman dapat dikurangkan dari penghasilan sewa, tetapi cicilan tetap mengurangi arus kas. Lihat KPR Malaysia untuk orang asing.
Biaya rutin
Biaya yang ditanggung pemilik
- Biaya pemeliharaan dan sinking fund: dibayar ke JMB atau MC (badan pengelola gedung) setiap bulan, terisi atau tidak. Sinking fund minimal 10% dari biaya pemeliharaan menurut aturan Strata Management Act 2013.
- Cukai taksiran (pajak properti pemerintah kota) dan cukai tanah atau cukai petak (pajak tanah/strata dari kantor tanah): besarnya berbeda per lokasi.
- Komisi agen: catatan berbeda. Skala MIEA (Malaysian Institute of Estate Agents) menyebut 1,25 bulan sewa kotor untuk masa sewa hingga 3 tahun, dengan minimum 1 bulan, ditambah SST 8%. Dalam praktik, banyak agen menagih satu bulan sewa untuk sewa satu tahun. Komisi umumnya dibayar pemilik, bukan penyewa.
- Perbaikan, perabot, dan asuransi isi unit: dianggarkan terpisah, terutama untuk unit berperabot.
Jika Anda ingin agen di Johor mengelola penyewaan dari awal sampai serah kunci, lihat layanan menyewakan properti di Johor.
Pajak
Pajak atas penghasilan sewa untuk non-penduduk
Penghasilan sewa dari properti di Malaysia dikenai pajak di Malaysia, terlepas dari di mana Anda tinggal.
- Anda dianggap non-penduduk pajak jika tinggal di Malaysia kurang dari 182 hari dalam setahun (dengan beberapa pengecualian dalam aturan LHDN).
- Tarif untuk individu non-penduduk adalah 30% tetap atas penghasilan kena pajak, berlaku sejak tahun pajak 2020. Non-penduduk tidak mendapat keringanan pribadi.
- Biaya yang dapat dikurangkan menurut Public Ruling LHDN 12/2018 antara lain bunga pinjaman, cukai taksiran, cukai tanah, asuransi kebakaran, biaya penagihan sewa, perbaikan, dan komisi perpanjangan atau penyewa berikutnya. Komisi dan biaya hukum untuk penyewa pertama, renovasi, dan pokok pinjaman tidak dapat dikurangkan.
- Pelaporan dilakukan dengan formulir untuk non-penduduk (Form M/e-M); minta konsultan pajak Malaysia mengonfirmasi tenggatnya.
Airbnb
Sewa jangka pendek (Airbnb) di KL, Penang, dan Johor
Aturan sewa jangka pendek berubah cepat dan berbeda per daerah dan per gedung. Periksa tiga lapis: negara bagian, pemerintah kota, dan by-law gedung.
Seluruh Malaysia
Belum ada undang-undang khusus sewa jangka pendek. Pedoman nasional (STRA) dari KPKT/PLANMalaysia masih berupa draf per Februari 2026. Putusan Federal Court 2020 (Innab Salil v Verve Suites Mont’ Kiara) menegaskan MC boleh membuat by-law yang melarang sewa jangka pendek di gedungnya.
Penang
Lisensi dari MBPP (pulau) atau MBSP (daratan) wajib sejak 1 Agustus 2026, dengan masa tenggang hingga 1 November 2026. Hunian strata di wilayah MBPP dilarang; serviced apartment, SOHO, dan ruko boleh dengan syarat. Biaya lisensi tahunan RM1.000 untuk hingga 3 kamar. Lihat Pulau Penang.
Kuala Lumpur
DBKL mewajibkan pemilik dan operator sewa jangka pendek mendaftar sejak 2018. Gedung tetap dapat melarangnya lewat by-law. Tanyakan DBKL dan pengelola gedung sebelum membeli dengan rencana Airbnb. Lihat properti Kuala Lumpur.
Johor
Hingga September 2026 kami tidak menemukan aturan khusus tingkat negara bagian. Itu tidak berarti bebas: by-law gedung dan aturan pemerintah kota tetap berlaku. Konfirmasikan dengan pengelola gedung.
Sewa jangka pendek juga dapat dianggap sebagai usaha oleh LHDN, dengan perlakuan pajak yang berbeda dari sewa biasa. Untuk sebagian besar pemilik dari Indonesia, sewa jangka panjang 1–2 tahun lebih mudah dikelola dari jauh. Jika rencana Anda bergantung pada Airbnb, minta salinan by-law gedung sebelum menandatangani SPA.
Praktik
Mengelola penyewaan dari Indonesia
Tinggal di Jakarta atau Surabaya tidak menghalangi Anda menyewakan properti di Malaysia, asalkan pembagian tugasnya jelas sejak awal.
- Tunjuk agen atau pengelola terdaftar. Agen properti di Malaysia harus terdaftar di Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers (BOVAEP). Minta nomor registrasinya dan sepakati secara tertulis apa saja tugasnya: mencari penyewa, memeriksa latar belakang, serah terima kunci, atau juga penagihan dan perbaikan.
- Buat daftar inventaris dan foto kondisi unit saat serah terima, ditandatangani kedua pihak. Ini dasar pengembalian deposit di akhir sewa.
- Atur utilitas. Tentukan apakah tagihan listrik, air, dan internet atas nama penyewa atau tetap atas nama Anda dan ditagihkan kembali.
- Rekening ringgit. Menerima sewa di rekening Malaysia memudahkan pembayaran biaya pemeliharaan, pajak properti, dan cicilan KPR tanpa bolak-balik konversi kurs.
- Simpan semua bukti biaya (tagihan pemeliharaan, cukai taksiran, perbaikan) untuk pelaporan pajak di Malaysia dan di SPT Indonesia.
Dokumen
Perjanjian sewa dan bea meterainya
Malaysia belum memiliki undang-undang sewa hunian khusus. Residential Tenancy Act masih berupa draf per pertengahan 2026, jadi perjanjian sewa adalah perlindungan utama Anda.
- Perjanjian sewa (tenancy agreement) diatur oleh Contracts Act 1950 dan undang-undang umum lainnya. Isi dengan jelas: sewa, masa sewa, deposit, perbaikan, dan pengakhiran.
- Deposit yang lazim adalah 2 bulan sewa sebagai jaminan ditambah 1 bulan untuk utilitas (“2+1”).
- Sengketa diselesaikan di pengadilan sipil; klaim hingga RM5.000 lewat prosedur klaim kecil.
| Masa sewa | Bea meterai per RM250 sewa tahunan |
|---|---|
| Hingga 1 tahun | RM1 |
| Lebih dari 1 sampai 3 tahun | RM3 |
| Lebih dari 3 sampai 5 tahun | RM5 |
| Lebih dari 5 tahun | RM7 |
Sumber: PropertyGuru dan PropCashflow, panduan bea meterai sewa 2026 (dilihat Oktober 2026).
Contoh: sewa RM4.000 per bulan (RM48.000 setahun) untuk 1 tahun dikenai RM192; untuk 2 tahun RM576. Pembebasan untuk RM2.400 pertama sewa tahunan sudah dihapus. Sumber berbeda soal tanggalnya (1 Januari 2025 atau 1 Januari 2026), tetapi pada 2026 seluruh sewa tahunan dihitung. Bea meterai wajib dibayar dalam 30 hari setelah penandatanganan; perjanjian yang tidak dimeterai sulit dipakai sebagai bukti di pengadilan. Siapa yang membayar dapat dirundingkan, dan sering kali penyewa.
Jawaban langsung
Pertanyaan yang sering diajukan
Berapa imbal hasil sewa properti di Malaysia?
Tergantung lokasi dan harga. Hitung kotor (sewa setahun ÷ harga) lalu kurangi biaya, masa kosong, dan pajak. Dalam contoh kami, 4,8% kotor menjadi sekitar 2,2% bersih setelah pajak Malaysia.
Berapa pajak sewa properti di Malaysia untuk orang asing?
Individu non-penduduk dikenai tarif tetap 30% atas penghasilan sewa bersih setelah biaya yang diperbolehkan, tanpa keringanan pribadi (LHDN).
Apakah boleh menyewakan apartemen di Malaysia lewat Airbnb?
Tergantung lokasi dan gedung. Penang mewajibkan lisensi sejak Agustus 2026 dan melarang hunian strata di wilayah MBPP; di tempat lain, by-law gedung dapat melarangnya.
Berapa komisi agen untuk menyewakan rumah di Malaysia?
Catatan berbeda: skala MIEA menyebut 1,25 bulan sewa untuk masa sewa hingga 3 tahun (minimal 1 bulan), sementara banyak agen menagih 1 bulan sewa untuk sewa 1 tahun. Ditambah SST 8%.
Berapa bea meterai perjanjian sewa di Malaysia?
RM1 per RM250 sewa tahunan untuk sewa hingga 1 tahun, RM3 untuk lebih dari 1 sampai 3 tahun. Sewa RM4.000 per bulan selama 1 tahun dikenai RM192.
Apakah penghasilan sewa di Malaysia juga dilaporkan di SPT Indonesia?
Ya. Penduduk pajak Indonesia dikenai pajak atas penghasilan di seluruh dunia, jadi laporkan sewanya di SPT dan klaim kredit atas pajak Malaysia.
Video
Tonton penjelasan Jason
Video singkat dari kanal YouTube Smart Asset with Jason (dalam bahasa Inggris).
Renting out? Check the tax first
Why some units rent out in days
Ada pertanyaan tentang langkah Anda berikutnya?
Kirimkan anggaran, kota yang Anda minati dan rencana Anda (ditempati, disewakan atau untuk keluarga). Jason akan menjelaskan aturan yang berlaku dan pilihan yang memenuhi syarat.