English · 中文 · Bahasa Indonesia
Kemas kini, 17 Oktober 2026 (Belanjawan 2027): Belanjawan 2027 yang dibentangkan pada 9 Oktober 2026 mencadangkan pengecualian penuh duti setem ke atas surat cara pindah milik (MOT) dan perjanjian pinjaman bagi rumah pertama berharga sehingga RM500,000, dan bagi rumah pertama sehingga RM750,000, pengecualian penuh ke atas RM500,000 pertama serta pengecualian 50% ke atas bakinya, untuk perjanjian jual beli (SPA) yang ditandatangani dari 1 Januari 2027 hingga 31 Disember 2030. Ia masih cadangan sehingga perintah pengecualian diwartakan. Kadar dan pengecualian rumah pertama sedia ada sehingga RM500,000 (hingga 31 Disember 2027) dalam artikel ini masih terpakai bagi SPA yang ditandatangani pada 2026. Apa yang berubah untuk pembeli di JB (dalam Bahasa Inggeris).
Artikel ini untuk sesiapa yang menandatangani perjanjian jual beli (SPA) di Malaysia pada akhir 2026: rakyat Malaysia yang membeli rumah pertama, rakyat Malaysia yang membeli rumah seterusnya, atau pembeli asing. Jawapan ringkasnya: rakyat Malaysia yang membeli rumah pertama bernilai sehingga RM500,000 tidak membayar duti setem ke atas pindah milik atau pinjaman, rakyat Malaysia lain membayar kadar berperingkat 1% hingga 4%, dan warga asing kini membayar kadar rata 8% bagi hartanah kediaman. Di bawah, saya kira angkanya pada tiga tahap harga.
Dua duti setem yang dibayar pembeli
Apabila anda membeli, dua dokumen perlu disetemkan dan biasanya pembeli membayar kedua-duanya:
- Memorandum pindah milik (MOT). Dokumen ini memindahkan hakmilik kepada anda. Duti dikenakan ke atas harga, secara berperingkat.
- Perjanjian pinjaman. Jika anda mengambil pinjaman bank, perjanjian kemudahan itu disetemkan pada kadar 0.5% daripada jumlah pinjaman.
Yuran guaman, penilaian dan kos lain adalah tambahan. Untuk gambaran penuh, gunakan kalkulator kos membeli rumah saya; untuk melihat kedudukan duti setem bersama cukai tanah, cukai sewa dan RPGT (cukai keuntungan harta tanah), lihat panduan cukai hartanah saya. Artikel ini hanya memberi tumpuan kepada pengiraan duti setem.
Kadar yang berkuat kuasa pada Oktober 2026
| Bahagian harga | Warganegara Malaysia dan PR | Warga asing dan syarikat asing (kediaman) |
|---|---|---|
| RM100,000 pertama | 1% | 8% rata ke atas keseluruhan jumlah |
| RM100,001 hingga RM500,000 | 2% | 8% |
| RM500,001 hingga RM1,000,000 | 3% | 8% |
| Melebihi RM1,000,000 | 4% | 8% |
| Perjanjian pinjaman | 0.5% daripada pinjaman | 0.5% daripada pinjaman |
Kadar bagi warga asing meningkat dua kali ganda daripada 4% kepada 8% bagi hartanah kediaman mulai 1 Januari 2026, di bawah pindaan Akta Setem dalam Bajet 2026. Ia terpakai kepada bukan warganegara yang bukan pemastautin tetap dan kepada syarikat asing, dan dikenakan ke atas harga atau nilai pasaran, mengikut mana yang lebih tinggi. Hartanah bukan kediaman yang dibeli oleh warga asing kekal pada 4%.
Satu kawasan kelabu: Skrine menyatakan bahawa undang-undang tidak menyebut dengan jelas sama ada 8% terpakai kepada pindah milik yang disetemkan pada 2026 di bawah SPA yang ditandatangani pada 2025. Jika itu situasi anda, tanya peguam anda bagaimana Pejabat Setem menanganinya.
Pengecualian rumah pertama pada 2026
Pengecualian penuh ke atas MOT dan perjanjian pinjaman bagi rumah kediaman pertama bernilai sehingga RM500,000 telah dilanjutkan. Di bawah perintah pindaan yang diwartakan pada Disember 2025, ia kini meliputi SPA yang ditandatangani dari 1 Januari 2021 hingga 31 Disember 2027.
- Pembeli mestilah warganegara Malaysia. Ringkasan Skrine tentang perintah yang diwartakan menyebut warganegara; sesetengah ringkasan Bajet 2026 turut menyebut pemastautin tetap, jadi laporan berbeza dan peguam anda perlu mengesahkannya.
- Ia mestilah hartanah kediaman pertama anda.
- Nilai pasaran tidak boleh melebihi RM500,000. Melebihi jumlah itu, tiada pelepasan separa di bawah perintah semasa: anda membayar kadar biasa ke atas harga penuh.
- Pinjaman mestilah daripada salah satu institusi kewangan yang dinamakan dalam perintah itu.
Contoh pengiraan: duti setem MOT
Tiga pembeli, tiga harga. Pembeli rumah pertama warganegara Malaysia menandatangani SPA pada 2026; pembeli rumah kedua ialah rakyat Malaysia yang sudah memiliki rumah; warga asing pula membeli hartanah kediaman pada kadar 8%.
| Harga | Rakyat Malaysia, rumah pertama | Rakyat Malaysia, rumah kedua | Warga asing |
|---|---|---|---|
| RM400,000 | RM0 (dikecualikan) | RM7,000 | RM32,000 |
| RM800,000 | RM18,000 | RM18,000 | RM64,000 |
| RM1,500,000 | RM44,000 | RM44,000 | RM120,000 |
Cara angka bagi rakyat Malaysia dikira:
- RM400,000: 1% daripada RM100,000 (RM1,000) campur 2% daripada RM300,000 (RM6,000) = RM7,000.
- RM800,000: RM1,000 campur 2% daripada RM400,000 (RM8,000) campur 3% daripada RM300,000 (RM9,000) = RM18,000.
- RM1,500,000: RM1,000 campur RM8,000 campur 3% daripada RM500,000 (RM15,000) campur 4% daripada RM500,000 (RM20,000) = RM44,000.
Perhatikan bahawa pembeli rumah pertama pada harga RM800,000 membayar jumlah yang sama dengan pembeli rumah kedua. Pelepasan ini berhenti pada RM500,000; ia tidak terpakai kepada RM500,000 pertama bagi rumah yang lebih mahal.
Bagi warga asing, pengiraannya mudah: 8% daripada harga. Pada RM800,000, jumlahnya RM64,000 berbanding RM18,000 bagi rakyat Malaysia. Di Johor, harga minimum negeri bagi pembeli asing juga menyebabkan banyak rumah pada harga lebih rendah tidak boleh dibeli; saya terangkan perkara ini dalam artikel tentang harga minimum dan kuota asing ini.
Contoh pengiraan: perjanjian pinjaman dan jumlah keseluruhan
Bagi pinjaman, saya mengandaikan pinjaman 90% untuk pembeli Malaysia dan pinjaman 70% untuk warga asing. Ini andaian untuk contoh sahaja, bukan tawaran bank; bank anda yang menetapkan margin.
| Harga | Rakyat Malaysia, rumah pertama | Rakyat Malaysia, rumah kedua | Warga asing |
|---|---|---|---|
| RM400,000 | Duti pinjaman RM0; jumlah RM0 | Duti pinjaman RM1,800; jumlah RM8,800 | Duti pinjaman RM1,400; jumlah RM33,400 |
| RM800,000 | Duti pinjaman RM3,600; jumlah RM21,600 | Duti pinjaman RM3,600; jumlah RM21,600 | Duti pinjaman RM2,800; jumlah RM66,800 |
| RM1,500,000 | Duti pinjaman RM6,750; jumlah RM50,750 | Duti pinjaman RM6,750; jumlah RM50,750 | Duti pinjaman RM5,250; jumlah RM125,250 |
Pembeli yang membayar tunai tidak perlu membayar duti perjanjian pinjaman langsung, tetapi masih perlu membayar duti MOT.
Cadangan Bajet 2027 bagi rumah pertama
Bajet 2027, yang dibentangkan pada 9 Oktober 2026, mencadangkan pengecualian rumah pertama yang lebih luas untuk warganegara Malaysia, bagi SPA yang ditandatangani dari 1 Januari 2027 hingga 31 Disember 2030: pengecualian penuh ke atas MOT dan perjanjian pinjaman bagi rumah sehingga RM500,000, dan bagi rumah sehingga RM750,000, pengecualian penuh ke atas RM500,000 pertama serta potongan 50% ke atas duti bagi baki selebihnya.
Mengikut pemahaman saya, rumah pertama berharga RM700,000 biasanya dikenakan duti MOT sebanyak RM15,000. Bahagian bagi RM500,000 pertama (RM9,000) akan diketepikan dan separuh daripada baki RM6,000 perlu dibayar, iaitu kira-kira RM3,000. Contoh RM800,000 kita melebihi had RM750,000, jadi ia tidak akan mendapat manfaat.
Anggap ini sebagai cadangan. Ia perlu diwartakan, dan laporan yang saya baca tidak menyebut bagaimana ia akan berjalan seiring dengan perintah semasa, yang juga berkuat kuasa hingga akhir 2027. Jika anda sedang menimbang sama ada mahu menandatangani sekarang atau menunggu, semak dahulu peraturan muktamad dengan peguam anda.
Senarai semak ringkas sebelum anda menandatangani
- Sahkan status anda: warganegara, pemastautin tetap atau warga asing. Status ini menentukan kadarnya.
- Jika anda menuntut pengecualian rumah pertama, sahkan dengan peguam anda bahawa anda layak, terutamanya jika anda memiliki rumah secara bersama atau pernah mewarisi rumah.
- Semak nilai penilaian dan juga harga; duti boleh dikenakan ke atas nilai pasaran.
- Peruntukkan duti MOT dan duti pinjaman sebagai sebahagian daripada wang tunai yang perlu dikeluarkan, dan tanya peguam anda bila setiap satu perlu dibayar.
- Minta peguam anda memberikan pecahan bertulis bagi duti setem dan yuran guaman sebelum anda menandatangani SPA.
Ada soalan tentang situasi anda?
Hantarkan kepada saya harga, status anda dan sama ada ini rumah pertama anda, dan saya akan semak duti setemnya bersama anda.
Sumber: PwC Malaysia, “2025/2026 Malaysian Tax Booklet: Stamp duty”, Oktober 2026; Skrine, “Proposed Amendments to the Stamp Act”, November 2025; KPMG Malaysia, “Budget 2026: The First Steps to a New Era for Stamp Duty Reform”, Oktober 2025; Skrine, “Five Stamp Duty Exemption Orders Extended”, Januari 2026; Bernama, “Budget 2027: RM20 Billion To Assist 80,000 First-time Homebuyers – PM Anwar”, Oktober 2026; RinggitPlus, “Budget 2027: Stamp Duty Exemption For First Homes Expanded To RM750,000”, Oktober 2026; Maybank2u, “Property stamp duty”, Oktober 2024
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum yang disemak pada 12 Oktober 2026, bukan nasihat undang-undang, cukai atau kewangan.