Forest City，依斯干达公主城 · 2018–2019年完工 · 二手房
Country Garden Forest City (Phase 1)
位于振林山外海 Forest City 第一个填海岛上的已完工永久地契高楼，自2018年起交屋，如今从开放式到四房单位的二手叫价约RM190,000起，该岛位于马来西亚的金融特区（Special Financial Zone）内。
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Jason 的看法
各栋大楼已完工，价格远低于2019年的开盘水平，岛上还有学校、高尔夫度假村和海滩。但入住率一直偏低，许多店铺空置。如果您考虑这里，请以近期成交价出价，并做好长期持有的准备。
Jason Lim · REN 84424 · IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6
解答区
Country Garden Forest City (Phase 1) 一览
本页每个数字均来自发展商、政府房屋登记或页面底部列明的房产记录。来源不一致时，会列出范围。没有人公布的数字，本页不会列出。
项目
Forest City 第1期大楼
在各房产网站上以 Starview Bay、Cerulean Bay 和 Carnelian Tower 等名称记录；发展商为 Country Garden Pacificview（CGPV）
地址
Jalan Forest City，81550 振林山
依斯干达公主城，柔佛（EdgeProp）
地契
永久地契
各栋大楼依据 PropertyGuru；发展商表示大部分（但并非全部）单位为永久地契，请核查地契
已完工
2018–2019
Cerulean Bay 首批 482 个单位于2018年9月交屋；PropertyGuru 记录 Starview Bay 于2019年完工
规模
全城约 28,000 个住宅单位
Al Jazeera，2023年11月；PropertyGuru 记录仅 Starview Bay 就有 7,186 个单位
户型
474–1,894 平方尺
各栋大楼从开放式单位到 4 房（PropertyGuru）
金融特区（Special Financial Zone）
2024年起
税务优惠于2024年9月20日宣布（Skrine）；免税区
外国买家
符合条件的二手单位很少
大部分二手叫价低于 RM100万；另有第二家园（MM2H）SFZ 途径
为何选择这个地点
买家在 Forest City 需要权衡的四件事
永久地契、已完工，价格远低于开盘价。以下是它的优点，以及需要留意的地方。
价格远低于开盘价
2019年单位售价约为每平方米 RM13,000–18,000（约每平方尺 RM1,210–1,670），而 EdgeProp 记录的过去 48 个月成交中位价为每平方尺 RM658。
岛上设施已建成
第一个岛屿上有酒店、国际学校、高尔夫度假村、水上乐园和海滩，各栋大楼均已完工并交屋。
特区地位
Forest City 是免税的金融特区（Special Financial Zone），符合资格的知识型员工适用 15% 所得税率，并设有与在当地购房挂钩的专属第二家园（MM2H）居留类别。
需要权衡：入住率和转售
Al Jazeera 于2023年报道，约 9,000 人居住在约 28,000 个住宅单位中，大多数是租户；不过柔佛州房屋委员会于2024年4月表示，约 70% 的房产已售出。据报许多店铺单位空置，因此请以成交数据定价，并预期转售会较慢。
项目概况
Country Garden Forest City (Phase 1) 深度解读
位于振林山外海四个规划填海岛屿中第一个岛上的高楼公寓和服务式住宅大楼，隔柔佛海峡与大士（Tuas）相望。
设施
岛上设施依据 EdgeProp Singapore（2019年）和 Home & Decor Singapore（2024年）的报道；各栋大楼的设施不尽相同。
岛屿
位于第一个岛屿上
- Phoenix International Marina Hotel
- Shattuck-St Mary’s Forest City International School
- 购物中心
- 海滩
休闲
运动与休闲
- Forest City Golf Resort
- Forest City Water Park
住户
大楼内
- 游泳池
- 健身房
- 儿童游乐场
- 24小时保安
项目目前进度
图片
Country Garden Forest City (Phase 1) 图片
除另有说明外，图片均来自发展商营销资料。完整图片可在 WhatsApp 索取。
位置与交通
Country Garden Forest City (Phase 1) 的位置
Jalan Forest City，Lebuhraya Tanjung Pelepas 旁，81550 振林山，依斯干达公主城，柔佛。
记录数据
价格数据
成交记录和叫价是两回事。成交数据来自政府估价部门记录的交易；叫价是业主或发展商的挂牌价格。
| 指标 | 数据 | 来源与日期 |
|---|---|---|
| 成交价 过去48个月中位数 | 每平方尺 RM658 · 常见每平方尺 RM488–1,062 | EdgeProp Forest City 记录，2026年10月 |
| 最低成交记录 单笔交易 | 每平方尺 RM542（517 平方尺单位，2025年3月） | EdgeProp，2026年10月 |
| 开盘价 发展商定价，2019年 | 约每平方米 RM13,000–18,000（≈每平方尺 RM1,210–1,670） | EdgeProp Singapore，2019年9月 |
| 叫价 Starview Bay，所有面积 | RM190,000 起 · 每平方尺 RM318–1,401（88 个挂牌） | PropertyGuru 楼盘页面，2026年10月 |
| 叫租 Starview Bay | 每月 RM850 起（127 个挂牌） | PropertyGuru 楼盘页面，2026年10月 |
| 叫租 Cerulean Bay，2 至 4 房 | 约每月 RM1,500–4,000 | PropertyGuru 挂牌，2026年10月 |
成交各行为 EdgeProp 记录的 Forest City 过去 48 个月已完成交易（EdgeProp 估算的毛租金回报率约 3.8%）。出售和出租各行为2026年10月在 PropertyGuru 上看到的叫价，并非成交价。开盘价一行是将2019年报道的发展商每平方米定价换算而来。
过往记录
关于 Country Garden Pacificview Sdn Bhd
据 EdgeProp Singapore，Country Garden Pacificview Sdn Bhd（CGPV）是中国Country Garden 集团与 Esplanade Danga 88 Sdn Bhd 按 60:40 持股的合资公司。
Forest City 原规划为约 30 平方公里的四个填海岛屿；Al Jazeera 于2023年报道，约十分之一的土地已开发。据同一报道，Country Garden 于2023年10月未能支付美元债券利息。
直接解答
常见问题
已完工单位的面积有多大？
PropertyGuru 记录的面积：开放式单位约 474–517 平方尺，一房 571–614 平方尺，两房约 764–904 平方尺，三房最大 1,378 平方尺；Cerulean Bay 另有约 1,800–1,894 平方尺的四房单位。仅 Starview Bay 就有 7,186 个单位。
Forest City 是永久地契吗？
PropertyGuru 记录 Starview Bay、Cerulean Bay 以及整个 Country Garden Forest City 项目为永久地契。发展商自己的指南称大部分单位为永久地契，但并非全部，因此支付订金前请先查册核实地契。
外国人可以在这里买吗？
在柔佛，外国买家一般须为每间房屋支付至少 RM100万，并须获得州政府批准及缴付同意征费：房价的3%或RM30,000，以较高者为准（自2025年7月1日起）；自2026年1月1日起，转让给外国人的印花税统一为8%，土著保留单位和可负担单位不对外国人开放。这里大部分二手叫价低于 RM100万，因此符合该门槛的二手单位很少。此外，第二家园（MM2H）金融特区类别要求申请人在 Forest City 购买并持有一间房屋 10 年，并存入定期存款 USD65,000（21–49 岁）或 USD32,000（50 岁及以上）；官方页面表示最低价格依照柔佛州政策，而发展商表示，符合条件的发展商直售单位一般从 RM500,000 起。发展商的 50% 印花税减免仅适用于直接向发展商购买的已完工单位，不适用于二手房。决定之前请向律师确认目前的门槛。
单位租金多少？
2026年10月 PropertyGuru 挂牌显示，Starview Bay 叫租约每月 RM850 起，Cerulean Bay 两房至四房单位约 RM1,500 至 RM4,000。与新山市区相比，租户需求偏弱。
Forest City 的房屋价格多少？
成交中位价为每平方尺 RM658（EdgeProp，过去 48 个月）。Starview Bay 的叫价约 RM190,000 起，租金每月 RM850 起（PropertyGuru，2026年10月）。大部分单位为永久地契；2018年起陆续完工。
森林城市房价和租金多少？
根据EdgeProp，过去48个月成交中位价约每平方尺RM658。2026年10月PropertyGuru显示Starview Bay挂牌价约RM19万起，月租约RM850起。多数单位为永久地契，2018年起陆续交房。
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