Sutera Utama，士古来 · 自2000年代起分期完工 · 二手房
Taman Sutera Utama
Tanah Sutera 在士古来约879 英亩土地上发展的永久地契镇区，2000年动工，有排屋、cluster 房屋、半独立式洋房、公寓和 Sutera Mall。成交中位价约RM873,000。
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解答区
Taman Sutera Utama 一览
本页每个数字均来自发展商、政府房屋登记或页面底部列明的房产记录。来源不一致时，会列出范围。没有人公布的数字，本页不会列出。
项目
Taman Sutera Utama
由 Tanah Sutera Development Sdn Bhd 发展，该公司也发展了旁边较早的 Taman Sutera
地址
Jalan Skudai 旁
81300 Skudai, Johor Bahru（StarProperty）；连接 Jalan Skudai 和 Coastal Highway（The Iskandarian）
地契
永久地契
PropertyGuru 和 StarProperty
已完工
自2000年代起分期完工
EdgeProp（2020年）指发展于2000年开始，当时已建成约 2,647 个单位
土地
约 879 英亩
EdgeProp（2020年）
户型
约 1,900–3,000 平方尺（有地房产）
1.5层和2层排屋，以及2层半独立式洋房（StarProperty）
外国买家
较大的房屋
cluster 房屋和半独立式洋房的价格可能超过 RM100万
为何选择这个地点
买家在 Taman Sutera Utama 需要权衡的四件事
位于新山士古来一侧、拥有自己商场的成熟永久地契住宅区。以下是它的优势，以及需要注意的地方。
区内有商场和图书馆
据 EdgeProp，Sutera Mall 于2008年开业，内设一间约 30,000 平方尺的公共图书馆。
永久地契，房屋类型多样
StarProperty 列出1.5层和2层排屋及半独立式洋房，面积约 1,900 至 3,000 平方尺，另有 cluster 房屋和公寓。
靠近第二通道
StarProperty 指出镇区到通往新加坡的第二通道约 10 分钟，到市中心约 18 分钟。
需要权衡的：记录混杂
NAPIC 数据把公寓、排屋和半独立式洋房合并统计，而 EdgeProp 在2020年指出大部分土地仍待发展。请核对所属区段，并参考与您所选房屋类型相同的成交记录。
项目概况
Taman Sutera Utama 深度解读
Tanah Sutera Development 位于新山士古来的永久地契镇区。
设施
依据 EdgeProp、StarProperty、PropertyGuru 和 The Iskandarian 的描述；大部分为镇区或公共设施。
购物
零售
- Sutera Mall
- Sutera Biz Centre
社区
共享空间
- MyLibrary @ Sutera Mall
- Sutera Sports World
- Sutera Good Earth Farm
住户
社区
- 慢跑道
- 游乐场
- 祈祷室（Surau）
保安
交通连接
- 有保安区段 24 小时保安
项目目前进度
各户型的价格与租金
Taman Sutera Utama 各户型叫价
2026年10月在 PropertyGuru 上看到的叫价和租金，按面积对应各户型。叫价不等于成交价；请与上面的成交记录比较。
| 户型 | 面积 | 叫价 | 租金 | 挂牌数 |
|---|---|---|---|---|
| – | 约 1,900–2,000 平方尺 | RM1.1m | – | 1 |
| – | 约 2,100–2,200 平方尺 | RM1.15m | – | 1 |
| – | 约 2,200–2,300 平方尺 | RM1.4m | RM3,800/月 | 2 |
| – | 约 2,300–2,400 平方尺 | RM1.5m | – | 1 |
| – | 约 2,400–2,500 平方尺 | RM1.65m | – | 1 |
| – | 约 2,500–2,600 平方尺 | – | RM3,800/月 | 1 |
| – | 约 3,000–3,100 平方尺 | RM1.38m | – | 2 |
| – | 约 3,200–3,300 平方尺 | RM1.65m–1.98m | RM4,700/月 | 4 |
| – | 约 3,800–3,900 平方尺 | RM2.59m | – | 1 |
| – | 约 4,300–4,400 平方尺 | RM1.98m | – | 1 |
| – | 约 4,500–4,600 平方尺 | RM2m | – | 1 |
| – | 约 8,000–8,100 平方尺 | RM6.8m | – | 1 |
位置与交通
Taman Sutera Utama 的位置
Taman Sutera Utama, 81300 Skudai, Johor。
记录数据
价格数据
成交记录和叫价是两回事。成交数据来自政府估价部门记录的交易；叫价是业主或发展商的挂牌价格。
| 指标 | 数据 | 来源与日期 |
|---|---|---|
| 成交价 所有类型，2021–2026 | 中位价 RM873,000 · 每平方尺 RM492 · 359 宗成交 | List.my（NAPIC 数据），2026年10月 |
| 成交价 常见区间，同一批记录 | 约 RM650,000–1.10m · 每平方尺 RM391–593 | List.my（NAPIC 数据），2026年10月 |
| 叫价 PropertyGuru 项目记录 | 约 RM950,000–4.15m | PropertyGuru，2026年10月 |
| 叫租 整间房屋 | 每月约 RM2,800 起 | PropertyGuru，2026年10月 |
成交行是 List.my 根据 NAPIC 二手房记录整理的 Taman Sutera Utama 2021年至2026年数据：317 间住宅（187 间公寓、71 间双层排屋、29 间集群式洋房和 16 间半独立式洋房、14 间廉价组屋）以及 42 间店铺。买卖和租赁行是2026年10月在 PropertyGuru 上所见的叫价（约 63 间住宅出售），并非成交价。
过往记录
关于 Tanah Sutera Development Sdn Bhd
据 EdgeProp，Tanah Sutera Development 成立于1990年，1995年推出 Taman Sutera，并自2000年起推出 Taman Sutera Utama。
EdgeProp 于2020年将该公司列入其 Responsible Developer: Building Sustainable Development 奖项。
周边环境
Taman Sutera Utama 附近有什么
地图上最近的地点，按直线距离计算。实际车程会更远。
🚉 交通
地图上附近没有记录
🛍️ 购物中心
- 五福城广场~300 m
- 皇后广场~1.6 km
- 新山佰乐泰广场~1.8 km
🎓 学校
- Sekolah Kebangsaan Sutera 2~500 m
- Sekolah Kebangsaan Ungku Tun Aminah~700 m
- SK Pendidikan Khas Johor Bahru~700 m
- SMK Taman Tun Aminah~1.2 km
🏛️ 学院与大学
- 南方大学学院~2.4 km
- Institut Latihan Kementerian Kesihatan Malaysia Johor Bahru~4.4 km
- Aeu Asia e University Johor Bahru Johor~4.9 km
🏥 医院
- Poliklinik Taman Anggerik~2.9 km
- Hospital Permai Johor Bahru~4.0 km
- 依斯干达公主城哥伦比亚亚洲医院~5.5 km
地图资料 © OpenStreetMap 贡献者。名称以地图记录为准；入学及营业详情请自行核实。
适合您吗？
您是哪一类买家？
同一栋楼适合不同的人，原因各不相同。看看哪一项最像您。
🏠 自住
问我哪些单位景观较好、下午西晒较少；这比楼层更影响价格。
💰 买来出租
把上面"价格数据"中的租金记录与您的月供比较。小户型通常租得较快；大户型的租客住得较久。
👨👩👧 有孩子的家庭
查看位置部分的学校与诊所距离、每个单位的车位数量，以及早上7点半电梯的繁忙程度。
✈️ 海外买家
外国人只能购买高于州政府最低价格（柔佛为100万令吉）的房产，并自2026年起缴付8%印花税。列入名单前，先问我这里哪些单位符合资格。
坦白说
我不会隐瞒的事
每个项目都有取舍。以下是我在付订金前会想知道的。
- ⚠️ 较旧的建筑（2000年完工）。请检查电梯、水管、偿债基金余额以及管理层计划的维修。
- ⚠️ 这里大部分叫价低于100万令吉，因此在柔佛大部分单位不能卖给外国人。转售时，买家主要是本地人。
- ⚠️ 叫价不等于成交价。出价前请与上面的每平方尺成交价记录比较。
真实成本
2026年在这里买房的费用
以 RM950,000 的单位为例，接近这里的一般叫价。实际数字会因价格和银行而不同。
| 本地买家（90%贷款） | 外国买家（70%贷款） | |
|---|---|---|
| 购买价格 | RM950,000 | RM950,000 |
| 首期 | RM95,000 | RM285,000 |
| 贷款额 | RM855,000 | RM665,000 |
| 转让印花税（MOT） | RM22,500 | RM76,000 |
| 贷款印花税（0.5%） | RM4,275 | RM3,325 |
| 买卖合约律师费（含8%服务税） | RM11,610 | RM11,610 |
| 贷款合约律师费（含8%服务税） | RM10,584 | RM8,532 |
| 拿钥匙前所需现金 | RM143,969 | RM384,467 |
| 外国人州政府批准费 | – | 房价的3%或3万令吉（柔佛） |
仅为估算。印花税：本地人及永久居民按1%至4%分级，外国人自2026年1月1日起统一8%。律师费依据2023年律师收费令。首次购买50万令吉或以下房屋的本地买家，在2027年前可能获豁免印花税。不含估价费、杂费及搬迁费用。
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常见问题
有哪些房屋类型和面积？
Taman Sutera Utama 有 1.5 层和 2 层排屋、集群式洋房、半独立式洋房以及公寓。StarProperty 列出的有地住宅面积约 1,900 至 3,000 平方尺。
Taman Sutera Utama 是永久地契吗？
是的。PropertyGuru 和 StarProperty 都记录为永久地契。
外国人可以在这里买吗？
在柔佛，外国买家一般须为每项住宅房产支付至少 RM100万，并须获得柔佛土地与矿务局的州政府批准。自2025年7月1日起，柔佛州向外国买家征收同意征费：房价的3%或RM30,000，以较高者为准；自2026年1月1日起，转让给外国人的印花税统一为8%。土著保留单位、廉价和可负担单位、马来保留地，以及单层或一层半排屋均不对外国人开放。NAPIC 记录显示中位价约 RM873,000，常见成交介于 RM650,000 至 RM110万，因此价格达 RM100万 或以上的较大集群式洋房和半独立式洋房才可能符合条件，前提是不属于土著保留单位。一层半排屋不能售予外国人。
房屋租金是多少？
2026年10月 PropertyGuru 上有地住宅的叫租约每月 RM2,800 起；出租挂牌只有寥寥几个。
Taman Sutera Utama 的房价多少？
NAPIC 记录（List.my）显示，2021年至2026年共 359 宗成交，中位价 RM873,000，即每平方尺 RM492。多数成交介于 RM650,000 至 RM110万。永久地契土地。
Taman Sutera Utama 房价多少？租金多少？
根据List.my整理的NAPIC记录，2021至2026年共359宗成交，中位价约RM87.3万（每平方尺RM492），多数介于RM65万至RM110万。有地住宅月租约RM2,800起。永久地契。
在 Taman Sutera Utama 买房需要准备多少现金？
以 RM950,000 的单位为例，本地买家贷款90%，拿钥匙前约需 RM8,532，包括首期、印花税和律师费。外国买家贷款70%约需 RM143,969（不含州政府批准费）。完整表格见"2026年在这里买房的费用"。
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