Taman Muzaffar Heights, Ayer Keroh · 2018年完工 · 二手房
The Heights Residence
由 Scientex 在 Ayer Keroh 山顶兴建的一栋低密度20层租赁地契大楼，共有160个 838–854 平方尺的家庭单位，步行不远即达 Multimedia University。
由 Jason 本人在 WhatsApp 回复 · 无任何义务
解答区
The Heights Residence 一览
本页每个数字均来自发展商、政府房屋登记或页面底部列明的房产记录。来源不一致时，会列出范围。没有人公布的数字，本页不会列出。
项目
The Heights Residence
Puncak Muzaffar, Hang Tuah Jaya
地址
Taman Muzaffar Heights
75450 Ayer Keroh, Melaka
地契
租赁地契
已完工
2018年1月
座
20 层
6层停车场
单位
160
每层 8 个
户型
838–854 平方尺
3房，2浴
外国买家
不符合资格
所有价格均低于 RM500,000
为何选择这个地点
买家在 The Heights Residence 需要权衡的四件事
位于 Ayer Keroh 大学区的一栋小型可负担公寓。以下是它的优势，以及需要注意的地方。
可负担的家庭户型
三房单位约 840–850 平方尺，挂牌价约 RM225,000 起。
大学生租户
Multimedia University 约 640 米，UTeM 约 10 分钟，有助支撑租赁需求。
低密度
仅 160 个单位，每层 8 个，设有游泳池、健身房、桑拿和跑步道。
需要考虑：以学生为主的租赁市场
租金不高（多为 RM1,000–1,500），且许多租户是学生，因此租户流动率较高。以3房单位而言，面积较为紧凑。
项目概况
The Heights Residence 深度解读
一栋20层大楼，其中6层为停车场，位于 Scientex 的 Taman Muzaffar Heights 城镇。
设施
依据 PropertyGuru 及发展商项目挂牌所列。
水
泳池
- 游泳池
- 桑拿
进行中
健身
- 健身房
- 成人健身器材区
- 慢跑道
住户
共享空间
- 多功能厅
- 图书馆
- 游乐场
- 烧烤区
- 咖啡馆
项目目前进度
户型
The Heights Residence 全部 4 种户型
共 4 种户型，面积从 838 至 854 平方尺。面积取自发展商公布的平面图，于2026年10月核对。点击任一户型，图纸即发送到您的 WhatsApp。
各户型的价格与租金
The Heights Residence 各户型叫价
2026年10月在 iProperty、PropertyGuru 上看到的叫价和租金，按面积对应各户型。叫价不等于成交价；请与上面的成交记录比较。
| 户型 | 面积 | 叫价 | 租金 | 挂牌数 |
|---|---|---|---|---|
| Type B | 838 平方尺 | RM350,000 | – | 1 |
| Type B1 | 850 平方尺 | RM265,000–328,000 | RM1,200–1,400/月 | 5 |
| Type A1 | 854 平方尺 | RM225,000–318,000 | RM900–1,700/月 | 15 |
| – | 约 700–800 平方尺 | RM258,000–288,000 | RM1,300–1,450/月 | 6 |
| – | 约 800–900 平方尺 | – | RM1,300–1,400/月 | 2 |
| – | 约 900–1,000 平方尺 | – | RM1,100/月 | 1 |
图片
The Heights Residence 图片
除另有说明外，图片均来自发展商营销资料。完整图片可在 WhatsApp 索取。
位置与交通
The Heights Residence 的位置
Puncak Muzaffar Hang Tuah Jaya, Jalan MH Utama, Taman Muzaffar Heights, 75450 Ayer Keroh, Melaka。
记录数据
价格数据
成交记录和叫价是两回事。成交数据来自政府估价部门记录的交易；叫价是业主或发展商的挂牌价格。
| 指标 | 数据 | 来源与日期 |
|---|---|---|
| 成交价 过去48个月中位数 | 每平方尺 RM370 · 一般为每平方尺 RM331–403 | EdgeProp，2026年10月查阅 |
| 叫价 出售 | RM225,000–350,000 · 3房单位平均约 RM298,000 | PropertyGuru 挂牌，2026年10月 |
| 叫租 整间单位 | 每月 RM900–1,700，多为 RM1,000–1,500 | PropertyGuru 挂牌，2026年10月 |
EdgeProp 估计毛租金回报率约 4.8%。挂牌数字为叫价，并非成交价。
过往记录
关于 Scientex Berhad
Scientex Berhad 是一家制造业集团，其产业部门成立于1995年，专注于可负担房屋。
The Heights Residence 是其位于 Ayer Keroh 的 Taman Muzaffar Heights 城镇的一部分。
周边环境
The Heights Residence 附近有什么
地图上最近的地点，按直线距离计算。实际车程会更远。
🚉 交通
地图上附近没有记录
🛍️ 购物中心
- AEON Mall Ayer Keroh~1.7 km
- Melaka Mall~2.0 km
- AEON Bandaraya Melaka~5.9 km
🎓 学校
- SMS Muzaffar Syah~600 m
- SMK Bukit Baru~1.0 km
- Integrated Islamic School Melaka~1.2 km
- 武吉波浪华文小学~1.2 km
🏛️ 学院与大学
- 多媒体大学~1.0 km
- ILP Bukit Katil~1.6 km
- International Medical College @ Ayer Keroh~2.2 km
🏥 医院
- 班台医院~1.3 km
- 马六甲中央医院~4.4 km
- Putra Specialist Hospital~6.5 km
地图资料 © OpenStreetMap 贡献者。名称以地图记录为准；入学及营业详情请自行核实。
适合您吗？
您是哪一类买家？
同一栋楼适合不同的人，原因各不相同。看看哪一项最像您。
🏠 自住
这里的户型约 838 至 854 平方尺。问我哪些单位景观较好、下午西晒较少；这比楼层更影响价格。
💰 买来出租
把上面"价格数据"中的租金记录与您的月供比较。小户型通常租得较快；大户型的租客住得较久。
👨👩👧 有孩子的家庭
查看位置部分的学校与诊所距离、每个单位的车位数量，以及早上7点半电梯的繁忙程度。
✈️ 海外买家
外国人只能购买高于州政府最低价格的房产，并自2026年起缴付8%印花税。列入名单前，先问我这里哪些单位符合资格。
坦白说
我不会隐瞒的事
每个项目都有取舍。以下是我在付订金前会想知道的。
- ⚠️ 较新的项目，许多业主同时出租。头几年租客竞争较激烈。
- ⚠️ 租赁地契。请查看剩余年限；年限越短，银行贷款越少，买家出价也越低。
- ⚠️ 服务式公寓通常建在商业地段。水电费率和部分贷款条件可能不如住宅地契。
- ⚠️ 叫价不等于成交价。出价前请与上面的每平方尺成交价记录比较。
真实成本
2026年在这里买房的费用
以 RM300,000 的单位为例，接近这里的一般叫价。实际数字会因价格和银行而不同。
| 本地买家（90%贷款） | 外国买家（70%贷款） | |
|---|---|---|
| 购买价格 | RM300,000 | RM300,000 |
| 首期 | RM30,000 | RM90,000 |
| 贷款额 | RM270,000 | RM210,000 |
| 转让印花税（MOT） | RM5,000 | RM24,000 |
| 贷款印花税（0.5%） | RM1,350 | RM1,050 |
| 买卖合约律师费（含8%服务税） | RM4,050 | RM4,050 |
| 贷款合约律师费（含8%服务税） | RM3,645 | RM2,835 |
| 拿钥匙前所需现金 | RM44,045 | RM121,935 |
| 外国人州政府批准费 | – | 各州不同，欢迎询问 |
仅为估算。印花税：本地人及永久居民按1%至4%分级，外国人自2026年1月1日起统一8%。律师费依据2023年律师收费令。首次购买50万令吉或以下房屋的本地买家，在2027年前可能获豁免印花税。不含估价费、杂费及搬迁费用。
为真实单位计算这些费用计算我的实际费用 →直接解答
常见问题
The Heights Residence 是永久地契吗？
不是。它是租赁地契。
单位价格多少？
EdgeProp 记录过去48个月的成交中位价约每平方尺 RM370，840 平方尺单位约 RM310,000。叫价约 RM225,000 至 RM350,000。
离 MMU 近吗？
是的。挂牌资料显示 Multimedia University 约 640 米。
外国人可以在这里买吗？
在马六甲，外国人一般可购买价格高于 RM500,000 的分层住宅（有地住宅为 RM100万），须通过马六甲土地与矿务局（PTG Melaka）获得州政府批准。州政府收取 RM5,000 手续费及相当于房价 3% 的批准费（至少 RM30,000），单位在五年内不得转让或出租，且马六甲古迹区内不允许外国人拥有产业。自2026年1月1日起，外国买家的住宅产权转让印花税统一为 8%。本项目所有价格均低于 RM500,000，因此单位不开放给外国买家。
The Heights Residence Ayer Keroh 的价格是多少？
成交中位价约每平方尺 RM370（EdgeProp）。叫价约 RM225,000 至 RM350,000。月租多为 RM1,000 至 RM1,500。
The Heights Residence 爱极乐价格多少？
根据EdgeProp，成交中位价约每平方尺RM370；目前挂牌价约RM22.5万至RM35万，月租多在RM1,000至RM1,500之间。
The Heights Residence 附近有哪些学校？
根据地图资料，最近的学校有 SMS Muzaffar Syah (~600 m), SMK Bukit Baru (~1.0 km), Integrated Islamic School Melaka (~1.2 km)。距离为直线距离。
The Heights Residence 附近有火车站或巴士站吗？
地图资料显示约4公里内没有火车站或巴士站，大部分住户开车或使用网约车。
The Heights Residence 最近的医院和购物中心是哪里？
根据地图资料，最近的医院是 班台医院 (~1.3 km)，最近的购物中心是 AEON Mall Ayer Keroh (~1.7 km)。
在 The Heights Residence 买房需要准备多少现金？
以 RM300,000 的单位为例，本地买家贷款90%，拿钥匙前约需 RM2,835，包括首期、印花税和律师费。外国买家贷款70%约需 RM44,045（不含州政府批准费）。完整表格见"2026年在这里买房的费用"。
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