这篇文章写给在未来一年考虑在新山买房、卖房或继续持有房产的人，无论你是马来西亚人、房东，还是隔着新柔长堤观望的新加坡人。一句话总结：柔佛市场活跃，但并未过热。2025年成交保持平稳，房价涨幅高于全国平均，但柔佛目前已完工却未售出的房屋比任何其他州都多，此外还有未售出的服务式公寓。以下是最新数据所显示的情况。
主要数据
| 指标 | 柔佛 | 时期与来源 |
|---|---|---|
| 住宅成交量 | 42,566（2024年：42,565） | 2025年；NAPIC 报告，经 PropPlace 和 SuperHomes 整理 |
| 住宅成交额 | RM20.94 billion（2024年：RM20.64 billion） | 2025年；同上 |
| 住宅成交量 | 8,730，按年下跌9.5%，价值 RM4.45 billion | 2026年第一季，初步数据；NST |
| 住宅成交量 | 17,871，下跌15.1%，价值 RM9.10 billion，下跌7.7% | 2026年上半年；NAPIC 报告，经 SuperHomes 整理 |
| 已完工未售出房屋（滞销单位，overhang） | 4,222个单位，各州最高 | 2026年上半年；NAPIC 数据，经 MBSB Research 引述，The Star |
| 房价涨幅 | +6.9%（全国 +2.6%），初步数据 | 2025年；NAPIC 数据，经 SuperHomes 整理 |
柔佛是仅次于雪兰莪的马来西亚第二大住宅市场，2025年成交量持平，并未下跌。2026年开局较为疲软，但全国也是如此：NAPIC 记录2026年上半年全国共有187,320宗产业交易，价值 RM105.12 billion，前一年同期则为196,232宗，价值 RM107.68 billion。
大多数柔佛买家买的并不是豪宅。根据 NST 引述的 IQI 数据，2026年第一季约63%的住宅交易价格在 RM500,000 或以下，而排屋占了一半以上。
滞销单位：风险在哪里
滞销单位（overhang）指已完工但仍未售出的房屋。根据 The Star 引述的 MBSB Research 数据，截至2026年上半年底，柔佛有4,222个这类单位，多于雪兰莪（4,185）和霹雳（4,075）。SuperHomes 估计其价值约 RM3.72 billion。2025年底的数字各方记录不一：SuperHomes 引用的 NAPIC 数据为3,705个单位，而 Henry Butcher 在2026年1月的简报中则为3,293个。
以上总数不包括服务式公寓。NAPIC 将服务式公寓另行统计，而它们才是新山更大的问题：根据 IQI 对2026年第一季数据的解读，柔佛有9,972个服务式公寓单位未售出。
更多供应还在后头。Olive Tree Property Consultants 统计，截至2025年第四季，柔佛的未来供应包括70,177个高楼单位和38,448间有地房屋（The Edge）。在新山市区、丹加湾或依斯干达公主城买公寓的人，要和大量新单位竞争；请参考我的新山建设中房屋清单。
房价与租金
Olive Tree 的2025年第四季监测报告显示，双层排屋的二手价格上涨约2.5%至6.7%，其中奥斯汀山（Taman Mount Austin）一间1,400平方尺的排屋为 RM800,000 至 RM820,000，武吉英达（Taman Bukit Indah）则为 RM720,000 至 RM750,000。服务式公寓涨幅较小。租金大致平稳，部分有所上调。
在新柔地铁（RTS Link）车站附近，Olive Tree 的 Samuel Tan 告诉 The Edge（2026年1月），总站1公里范围内的二手服务式公寓，过去价格为 RM600,000 至 RM800,000，如今叫价已达 RM1.0 million 至 RM1.3 million。这是叫价，并非已证实的价值。Nawawi Tie Leung 指出，2024年至2025年市中心高楼的成交价为每平方尺 RM850 至 RM925，其他地区则为每平方尺 RM550 至 RM615。
推动需求的因素
- 新柔地铁。测试已于2026年8月展开。交通部长 Anthony Loke 于2026年10月8日表示，服务将于2027年2月启用，确切日期待陆路公共交通局（APAD）和新加坡陆路交通管理局（LTA）批准后公布（Bernama）。票价尚未公布。基本资料见我的新柔地铁与新山房产。
- 柔新经济特区（JS-SEZ）。于2025年1月7日签署，涵盖超过3,500平方公里和九个旗舰区。优惠包括：符合条件的投资可享最长15年的5%企业税，符合资格的知识型员工可享最长10年的15%个人所得税（Reed Smith）。详情见我的柔新经济特区指南。
- 数据中心与工业。JLL 指出，2026年4月柔佛已投入运作的数据中心容量为850 MW，另有1,800 MW 正在努沙再也、Sedenak 和古来兴建；Knight Frank 的2026年图册则说已运作的是1,110 MW，各方数据不一。2025年工业地平均每平方尺 RM86，上涨8.4%（JLL）。数据中心带来建筑和技术职位，但建成后雇用的人数不多。
- 新加坡。邻近新加坡仍是吸引跨境工作者和买家的主要因素。
我不会忽视的风险
- 新山市区的公寓供应。滞销单位多，加上大量即将推出的供应，意味着高楼单位在转售和出租上都面对竞争，尤其是面积较大的服务式公寓。
- Forest City。尽管拥有特别金融区（SFZ）地位，它仍属小众市场；就连在 The Edge（2026年2月）撰文看好其潜力的 Samuel Tan 也说，SFZ 仍需完善。在那里买房前，请先看我的Forest City 指南。
- 利率。国家银行于2025年7月将隔夜政策利率（OPR）下调至2.75%，并于2026年9月3日维持不变（RinggitPlus）。这有帮助，但利率可升可降；请用较高的利率测算你的月供。
- 新柔地铁炒作。“靠近 RTS”的标签不会让单位自动租出去。请查看步行距离、附近已完工单位的租金，以及还有哪些新供应即将推出。
市场对谁有利
| 情况 | 谁占优势 | 原因 |
|---|---|---|
| 新山市区、丹加湾、依斯干达公主城的高楼 | 买家 | 滞销单位和即将推出的供应量大；有时间比较和议价 |
| 成熟地区的有地房屋（奥斯汀山、武吉英达、地不佬） | 卖家，略占优势 | 自住需求稳定，二手价格上涨 |
| 步行可达武吉查加的单位 | 目前是卖家 | 叫价在通车前已经上涨 |
| Forest City 和偏远地区的高楼 | 买家，但要谨慎 | 转售和租赁需求薄弱 |
谁应该等一等：只凭新柔地铁或经济特区的新闻标题就勉强买公寓的人，或无法撑过几年淡市的人。等到新柔地铁通车、票价公布再决定，代价不大。
2026年我会怎么做
- 如果我需要自住，我会在自己熟悉的成熟地区，按预算买有地房屋，不再试图抓准入市时机。
- 如果是投资，我会看已完工的二手单位，因为可以看到真实的租金和成交价，而不是预测。
- 任何高楼单位，我都会在出价前，先算清楚2公里范围内有多少类似单位未售出或即将推出。
- 我会先取得贷款批准，再利用2026年较疲软的市场议价，而不是急着买。
如果你想看看目前市场上有哪些房子，可以先看我的新山二手房页面。
对你的情况有疑问？
告诉我你的预算、地区，以及是自住还是出租，我会告诉你新山那一带的数据怎么说。
资料来源：PropPlace（引用 NAPIC Property Market Report 2025），“Malaysia Residential Property Market 2025”，2026年7月；SuperHomes（引用 NAPIC 报告），“Johor Property Market 2026: Prices, Overhang & RTS Link”，2026年10月；New Straits Times，“State election unlikely to derail Johor home sales”，2026年6月；Ministry of Finance，“Speech at the launch of the Property Market Report 1H2026”，2026年9月；The Star，“Challenges expected for property market”，2026年10月；IQI，“NAPIC Q1 2026: What Malaysia’s Property Data Means for Buyers”，2026年7月；EdgeProp Singapore，“Only Johor saw upticks while other states’ residential markets stayed cautious: Henry Butcher”，2026年1月；The Edge Malaysia，“Olive Tree Property Consultants Johor Bahru Housing Property Monitor (4Q2025): Rise in prices led by serviced apartments”，2026年4月；The Edge Malaysia，“BEST PROPERTY DEALS: Are property prices in Penang and Johor catching up with Kuala Lumpur’s?”，2026年1月；Bernama，“RTS Link Operational Start Date Feb 2027 Joint Decision By Malaysia, Singapore – Loke”，2026年10月；paultan.org，“RTS Link has entered its testing phase – Loke”，2026年8月；Reed Smith，“Singapore and Malaysia officially launch the Johor-Singapore Special Economic Zone”，2025年4月；New Straits Times，“Johor tops Malaysia’s a leading data centre hub”，2026年4月；New Straits Times，“Johor data centre boom hits capacity wall”，2026年8月；EdgeProp，“Johor emerges as Malaysia’s second-largest residential market—JLL Malaysia”，2026年1月；RinggitPlus，“BNM Holds OPR At 2.75% As Growth Forecast Rises To Around 5%”，2026年9月；The Edge Malaysia，“My Say: Forest City reimagined”，2026年2月
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核对日期：2026年10月17日，并非法律、税务或财务建议。