Artikel ini untuk sesiapa yang sedang menimbang sama ada mahu membeli, menjual atau terus memegang rumah di Johor Bahru pada tahun akan datang, sama ada anda rakyat Malaysia, tuan rumah atau rakyat Singapura yang memandang ke seberang Tambak Johor. Jawapan ringkasnya: pasaran Johor sibuk tetapi tidak terlampau panas. Jualan kekal stabil pada 2025 dan harga naik lebih cepat daripada purata nasional, namun Johor kini mempunyai lebih banyak rumah siap yang tidak terjual berbanding mana-mana negeri lain, ditambah lagi dengan pangsapuri servis yang tidak terjual. Inilah yang ditunjukkan oleh angka terkini.
Angka-angka utama
| Ukuran | Johor | Tempoh dan sumber |
|---|---|---|
| Transaksi kediaman | 42,566 (2024: 42,565) | 2025; laporan Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) seperti yang diringkaskan oleh PropPlace dan SuperHomes |
| Nilai transaksi kediaman | RM20.94 bilion (2024: RM20.64 bilion) | 2025; sumber yang sama |
| Transaksi kediaman | 8,730, turun 9.5% tahun ke tahun, bernilai RM4.45 bilion | 1Q2026, data awalan; NST |
| Transaksi kediaman | 17,871, turun 15.1%, bernilai RM9.10 bilion, turun 7.7% | 1H2026; laporan NAPIC seperti yang diringkaskan oleh SuperHomes |
| Rumah siap tidak terjual (lebihan / overhang) | 4,222 unit, tertinggi antara semua negeri | 1H2026; NAPIC melalui MBSB Research, The Star |
| Pertumbuhan harga rumah | +6.9% (nasional +2.6%), data awalan | 2025; NAPIC seperti yang diringkaskan oleh SuperHomes |
Johor ialah pasaran kediaman kedua terbesar di Malaysia selepas Selangor, dan jumlah transaksi 2025 mendatar, bukannya menurun. Tahun 2026 bermula dengan lebih perlahan, tetapi begitu juga di seluruh negara: NAPIC mencatatkan 187,320 transaksi hartanah bernilai RM105.12 bilion di peringkat nasional pada 1H2026, berbanding 196,232 bernilai RM107.68 bilion setahun sebelumnya.
Kebanyakan pembeli di Johor tidak membeli hartanah mewah. Pada 1Q2026, kira-kira 63% urus niaga kediaman bernilai RM500,000 atau ke bawah, dan rumah teres membentuk lebih separuh daripadanya, menurut data IQI yang dipetik oleh NST.
Lebihan (overhang): di mana risikonya
Lebihan (overhang) bermaksud rumah yang telah siap tetapi masih tidak terjual. Johor mempunyai 4,222 unit sedemikian pada akhir 1H2026, mendahului Selangor (4,185) dan Perak (4,075), menurut angka MBSB Research dalam The Star. SuperHomes menganggarkan nilainya kira-kira RM3.72 bilion. Laporan berbeza bagi akhir 2025: 3,705 unit dalam angka NAPIC yang dipetik oleh SuperHomes, dan 3,293 unit dalam pembentangan Henry Butcher pada Januari 2026.
Jumlah tersebut tidak termasuk pangsapuri servis, yang dikira secara berasingan oleh NAPIC dan merupakan masalah yang lebih besar bagi JB: tafsiran IQI terhadap data 1Q2026 menunjukkan 9,972 unit tidak terjual di Johor.
Lebih banyak lagi akan datang. Olive Tree Property Consultants mengira 70,177 unit bertingkat tinggi dan 38,448 rumah bertanah dalam bekalan akan datang Johor pada 4Q2025 (The Edge). Pembeli kondo di bandar JB, Danga Bay atau Iskandar Puteri bersaing dengan banyak stok baharu; lihat senarai saya bagi rumah dalam pembinaan di Johor Bahru.
Harga dan sewa
Laporan pemantauan 4Q2025 Olive Tree mencatatkan harga jualan semula rumah teres dua tingkat naik kira-kira 2.5% hingga 6.7%, dengan rumah seluas 1,400 kaki persegi di Taman Mount Austin pada RM800,000 hingga RM820,000 dan di Taman Bukit Indah pada RM720,000 hingga RM750,000. Pangsapuri servis meningkat lebih sedikit. Sewa kebanyakannya stabil, dengan kenaikan di sesetengah tempat sahaja.
Berhampiran stesen RTS, Samuel Tan dari Olive Tree memberitahu The Edge (Januari 2026) bahawa pangsapuri servis jualan semula dalam lingkungan 1 km dari terminal, yang dahulunya RM600,000 hingga RM800,000, kini meletakkan harga diminta RM1.0 juta hingga RM1.3 juta. Itu harga diminta, bukan nilai yang terbukti. Nawawi Tie Leung meletakkan urus niaga bertingkat tinggi di pusat bandar pada RM850 hingga RM925 psf bagi 2024 hingga 2025, berbanding RM550 hingga RM615 psf di kawasan lain.
Apa yang memacu permintaan
- RTS Link. Ujian bermula pada Ogos 2026. Pada 8 Oktober 2026, Menteri Pengangkutan Anthony Loke berkata perkhidmatan akan bermula pada Februari 2027, dengan tarikh tepat akan menyusul selepas APAD dan LTA Singapura memberi kelulusan (Bernama). Tambang belum diumumkan ketika itu. Perkara asas saya terangkan dalam RTS Link dan hartanah JB.
- Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ). Ditandatangani pada 7 Januari 2025, meliputi lebih 3,500 km persegi dan sembilan zon utama. Insentif termasuk cukai korporat 5% sehingga 15 tahun bagi pelaburan yang layak dan cukai pendapatan 15% sehingga 10 tahun bagi pekerja berpengetahuan yang layak (Reed Smith). Maklumat lanjut dalam panduan JS-SEZ saya.
- Pusat data dan industri. JLL meletakkan kapasiti pusat data yang beroperasi di Johor pada 850 MW pada April 2026, dengan 1,800 MW dalam pembinaan di Nusajaya, Sedenak dan Kulai; atlas 2026 Knight Frank menyatakan 1,110 MW sudah beroperasi, jadi laporan berbeza. Harga purata tanah perindustrian ialah RM86 psf pada 2025, naik 8.4% (JLL). Pusat data membawa pekerjaan pembinaan dan teknikal tetapi menggaji sedikit orang sahaja selepas siap dibina.
- Singapura. Jarak yang dekat kekal sebagai tarikan utama bagi pekerja dan pembeli rentas sempadan.
Risiko yang tidak akan saya abaikan
- Bekalan kondo di bandar JB. Lebihan yang tinggi ditambah bekalan akan datang yang besar bermakna persaingan jualan semula dan sewaan bagi unit bertingkat tinggi, terutamanya pangsapuri servis yang lebih besar.
- Forest City. Walaupun berstatus Zon Kewangan Khas (SFZ), ia kekal sebagai pasaran khusus; malah Samuel Tan, yang mengetengahkan potensinya dalam The Edge (Februari 2026), berkata SFZ perlu diperhalusi. Baca panduan Forest City saya sebelum membeli di sana.
- Kadar faedah. Bank Negara menurunkan Kadar Dasar Semalaman (OPR) kepada 2.75% pada Julai 2025 dan mengekalkannya pada 3 September 2026 (RinggitPlus). Itu membantu, tetapi kadar boleh bergerak naik atau turun; uji ansuran anda pada kadar yang lebih tinggi.
- Gembar-gembur RTS. Label “berhampiran RTS” tidak akan mengisi sesebuah unit. Semak jarak berjalan kaki, sewa unit siap berdekatan dan bekalan yang masih akan datang.
Pasaran berpihak kepada siapa
| Situasi | Siapa yang lebih berkelebihan | Sebab |
|---|---|---|
| Bertingkat tinggi di bandar JB, Danga Bay, Iskandar Puteri | Pembeli | Lebihan dan bekalan akan datang yang besar; ada masa untuk membanding dan berunding |
| Bertanah di kawasan matang (Mount Austin, Bukit Indah, Tebrau) | Penjual, sedikit | Permintaan stabil daripada pemilik yang mendiami sendiri dan harga jualan semula yang meningkat |
| Unit dalam jarak berjalan kaki dari Bukit Chagar | Penjual, buat masa ini | Harga diminta sudah naik sebelum pembukaan |
| Forest City dan bertingkat tinggi di lokasi terpencil | Pembeli, tetapi berhati-hati | Permintaan jualan semula dan sewaan yang tipis |
Siapa yang patut menunggu: sesiapa yang memaksa bajet untuk membeli kondo semata-mata kerana berita utama tentang RTS atau SEZ, atau yang tidak mampu bertahan melalui beberapa tahun yang lembap. Menunggu pembukaan RTS dan pengumuman tambang tidak banyak kosnya.
Apa yang akan saya lakukan pada 2026
- Jika saya memerlukan rumah untuk didiami, saya akan membeli rumah bertanah di kawasan matang yang saya kenali, dalam lingkungan bajet saya, dan berhenti cuba meneka masa terbaik untuk masuk pasaran.
- Jika saya melabur, saya akan meneliti unit subjual (jualan semula) yang sudah siap, di mana saya boleh melihat sewa sebenar dan harga transaksi sebenar, bukan unjuran.
- Bagi mana-mana hartanah bertingkat tinggi, saya akan mengira berapa banyak unit serupa yang tidak terjual atau akan datang dalam lingkungan 2 km sebelum membuat tawaran.
- Saya akan mendapatkan kelulusan pinjaman dahulu, kemudian menggunakan pasaran 2026 yang lebih lembap untuk berunding dan bukannya tergesa-gesa.
Jika anda mahu melihat apa yang ada di pasaran sekarang, mulakan dengan halaman rumah subjual di Johor Bahru saya.
Ada soalan tentang situasi anda?
Beritahu saya bajet anda, kawasan pilihan dan sama ada anda akan mendiaminya atau menyewakannya, dan saya akan beritahu apa yang ditunjukkan oleh angka bagi kawasan JB tersebut.
Sumber: PropPlace (citing NAPIC Property Market Report 2025), “Malaysia Residential Property Market 2025”, Julai 2026; SuperHomes (citing NAPIC reports), “Johor Property Market 2026: Prices, Overhang & RTS Link”, Oktober 2026; New Straits Times, “State election unlikely to derail Johor home sales”, Jun 2026; Ministry of Finance, “Speech at the launch of the Property Market Report 1H2026”, September 2026; The Star, “Challenges expected for property market”, Oktober 2026; IQI, “NAPIC Q1 2026: What Malaysia’s Property Data Means for Buyers”, Julai 2026; EdgeProp Singapore, “Only Johor saw upticks while other states’ residential markets stayed cautious: Henry Butcher”, Januari 2026; The Edge Malaysia, “Olive Tree Property Consultants Johor Bahru Housing Property Monitor (4Q2025): Rise in prices led by serviced apartments”, April 2026; The Edge Malaysia, “BEST PROPERTY DEALS: Are property prices in Penang and Johor catching up with Kuala Lumpur’s?”, Januari 2026; Bernama, “RTS Link Operational Start Date Feb 2027 Joint Decision By Malaysia, Singapore – Loke”, Oktober 2026; paultan.org, “RTS Link has entered its testing phase – Loke”, Ogos 2026; Reed Smith, “Singapore and Malaysia officially launch the Johor-Singapore Special Economic Zone”, April 2025; New Straits Times, “Johor tops Malaysia’s a leading data centre hub”, April 2026; New Straits Times, “Johor data centre boom hits capacity wall”, Ogos 2026; EdgeProp, “Johor emerges as Malaysia’s second-largest residential market—JLL Malaysia”, Januari 2026; RinggitPlus, “BNM Holds OPR At 2.75% As Growth Forecast Rises To Around 5%”, September 2026; The Edge Malaysia, “My Say: Forest City reimagined”, Februari 2026
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 17 Oktober 2026, bukan nasihat undang-undang, cukai atau kewangan.