← โครงการในยะโฮร์สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ · คู่มือผู้ซื้อจากประเทศไทย · อัปเดตตุลาคม 2026 · English version
ยะโฮร์บาห์รู (Johor Bahru หรือ JB) เป็นเมืองชายแดนติดสิงคโปร์ที่กำลังจะมีรถไฟ RTS Link เชื่อมสองเมือง จึงเป็นตัวเลือกที่น่าศึกษาสำหรับคนไทยที่มองหาบ้านหลังที่สองหรือที่พักสำหรับครอบครัว บทความนี้สรุปกฎสำหรับชาวต่างชาติ ค่าใช้จ่าย ขั้นตอนการซื้อ และการโอนเงินจากไทยตามเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) โดย Jason Lim นายหน้าที่จดทะเบียนในมาเลเซีย ประสบการณ์ 10 ปี
คนไทยซื้ออะไรได้บ้างในรัฐยะโฮร์
มาเลเซียเปิดให้ชาวต่างชาติ รวมถึงคนไทย ถือกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ได้ แต่แต่ละรัฐกำหนดเงื่อนไขของตัวเอง สำหรับรัฐยะโฮร์ ประเด็นที่ต้องรู้ก่อนเริ่มดูทรัพย์มีดังนี้
| กฎ | ความหมายสำหรับคุณ |
|---|---|
| ราคาขั้นต่ำ RM1 ล้าน | โดยทั่วไปที่อยู่อาศัยทั้งคอนโดและบ้านแนวราบต้องราคาไม่ต่ำกว่า RM1,000,000 ต่อยูนิต บางยูนิตในเขตเมดินี (Medini) เคยมีเกณฑ์ต่างออกไป ต้องยืนยันกับทนายเป็นรายยูนิต |
| ต้องได้รับความยินยอมจากรัฐ (State Consent) | ทุกการซื้อของชาวต่างชาติต้องได้รับอนุมัติจากรัฐยะโฮร์ ตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2025 มี consent levy 3% ของราคา หรือ RM30,000 แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า (หนังสือเวียน PTG Johor ที่ 1/2025) บวกค่าคำร้อง |
| ทรัพย์ที่ชาวต่างชาติซื้อไม่ได้ | ยูนิตสงวนสำหรับภูมิบุตร (Bumiputera lot) บ้านราคาประหยัดหรือราคาย่อมเยา ที่ดินสงวนมาเลย์ (Malay Reserve) ทาวน์เฮาส์ชั้นเดียวและ 1.5 ชั้น และที่ดินเกษตร |
| กรรมสิทธิ์ไม่ใช่สิทธิพำนัก | การเป็นเจ้าของบ้านไม่ได้ให้วีซ่า หากต้องการอยู่ระยะยาวต้องสมัคร MM2H แยกต่างหาก |
ไม่แน่ใจว่ายูนิตไหนเข้าเกณฑ์ ลองใช้หน้า Can a foreigner buy it? (ภาษาอังกฤษ) หรือส่งลิงก์ประกาศขายให้ Jason ตรวจเบื้องต้น
ค่าใช้จ่ายโดยประมาณ: ตัวอย่างยูนิตราคา RM1,000,000
ตัวเลขด้านล่างใช้วางแผนงบเท่านั้น ยอดจริงขึ้นกับโครงการและใบเสนอราคาของทนาย
| รายการ | จำนวนโดยประมาณ | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| เงินดาวน์ | RM100,000 ขึ้นไป | ประมาณ 10% ของราคา |
| อากรแสตมป์การโอน | RM80,000 | อัตราคงที่ 8% สำหรับผู้ซื้อต่างชาติที่ซื้อที่อยู่อาศัย ตั้งแต่ 1 มกราคม 2026 (อสังหาฯ เชิงพาณิชย์ 4%) |
| ค่าทนาย (สัญญาซื้อขายและการโอน) | ประมาณ RM11,250 + SST | 1.25% ของ RM500,000 แรก และ 1% ของ RM500,000 ถัดไป |
| State Consent levy | RM30,000 | 3% ของราคา หรือ RM30,000 แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า บวกค่าคำร้อง |
| ค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ด (disbursements) | ประมาณ RM2,000–4,000 | ค่าค้นหาเอกสาร ค่าจดทะเบียน และค่าดำเนินการอื่นๆ |
สรุปคือ นอกจากเงินดาวน์ ควรเตรียมอีกราว RM123,000–125,000 บวก SST และค่าคำร้อง ลองคำนวณเองได้ที่ เครื่องคำนวณค่าใช้จ่าย (ภาษาอังกฤษ)
เมื่อขายในอนาคต ชาวต่างชาติต้องเสียภาษีกำไรจากการขายอสังหาฯ (RPGT) 30% ของกำไรหากขายภายใน 5 ปี และ 10% ตั้งแต่ปีที่ 6 เป็นต้นไป
ขั้นตอนการซื้อทีละขั้น
- กำหนดงบและเป้าหมาย อยู่เอง ให้ลูกเรียน หรือถือระยะยาว แล้วคัดเฉพาะยูนิตที่ชาวต่างชาติซื้อได้
- ดูทรัพย์จริงหรือผ่านวิดีโอคอล Jason ส่งข้อมูลโครงการและพาชมออนไลน์ได้ก่อนคุณเดินทางมา
- จองและแต่งตั้งทนายของคุณเอง ทนายจะตรวจเอกสารสิทธิ์และขอหลักฐานที่มาของเงิน
- ลงนามสัญญาซื้อขาย (SPA) โครงการใหม่จะชำระตามงวดการก่อสร้าง ส่วนทรัพย์มือสองชำระตามกำหนดในสัญญา
- ยื่นขอ State Consent ทนายเป็นผู้ยื่นต่อหน่วยงานที่ดินของรัฐยะโฮร์
- ชำระอากรแสตมป์และโอนกรรมสิทธิ์ จากนั้นรับมอบกุญแจ และวางแผนเรื่องค่าส่วนกลาง ประกันภัย และผู้ดูแลทรัพย์
โอนเงินจากประเทศไทยไปมาเลเซีย: เกณฑ์ของ ธปท. ที่ควรรู้
การโอนเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศเป็นวัตถุประสงค์ที่ผู้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทยทำได้ผ่านธนาคารพาณิชย์ และตั้งแต่การผ่อนคลายเกณฑ์ในปี 2022 ธปท. ได้ยกเลิกเพดานเดิม 50 ล้านดอลลาร์สหรัฐต่อปีแล้ว เรื่องที่ต้องใส่ใจจึงเป็นเอกสารและเส้นทางเงินที่ตรวจสอบได้
- ยอดตั้งแต่ 200,000 ดอลลาร์สหรัฐ ตามประกาศเจ้าพนักงานฯ ฉบับที่ 34 (มีผล 1 ธันวาคม 2025) เมื่อซื้อเงินตราต่างประเทศตั้งแต่ 200,000 ดอลลาร์สหรัฐหรือเทียบเท่า ธนาคารจะขอรายละเอียดธุรกรรมและเอกสารที่มาของเงินบาท
- เอกสารที่ควรเตรียม บัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทาง ใบจองหรือ SPA ใบแจ้งชำระเงิน และหลักฐานที่มาของเงิน เช่น statement บัญชี
- โอนจากบัญชีชื่อผู้ซื้อ ฝั่งมาเลเซีย ทนายและธนาคารจะตรวจที่มาของเงินและตัวผู้จ่าย จึงควรโอนจากบัญชีชื่อผู้ซื้อเองและเก็บหลักฐานการโอนทุกงวด
- ใช้ช่องทางธนาคารเท่านั้น หลีกเลี่ยงช่องทางนอกระบบโดยเด็ดขาด เพราะทนายอาจรับเงินไม่ได้และจะเป็นปัญหาตอนขาย
- ตอนนำเงินกลับไทย ตั้งแต่ 29 ธันวาคม 2025 ธนาคารตรวจเอกสารประกอบสำหรับเงินโอนเข้าจากต่างประเทศ โดยทั่วไปตั้งแต่ 200,000 ดอลลาร์สหรัฐ จึงควรเก็บสัญญาซื้อขายและหลักฐานการชำระเงินไว้
วิธีปฏิบัติของแต่ละธนาคารอาจต่างกัน ควรสอบถามฝ่ายโอนเงินต่างประเทศของธนาคารล่วงหน้าก่อนถึงกำหนดชำระเงิน
ภาษีฝั่งไทยที่ควรวางแผน
ตามคำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.161/2566 ผู้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทย (อยู่ในไทยรวม 180 วันขึ้นไปในปีภาษี) ที่นำเงินได้จากต่างประเทศเข้ามาตั้งแต่ 1 มกราคม 2024 ต้องนำมารวมคำนวณภาษีในปีที่นำเข้า ไม่ว่าเงินได้นั้นเกิดในปีใด ส่วนคำสั่งที่ ป.162/2566 ยกเว้นเงินได้ที่เกิดก่อน 1 มกราคม 2024
- ค่าเช่าที่โอนกลับไทย อาจต้องนำมารวมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในปีที่โอนเข้า
- กำไรจากการขาย ใช้หลักเดียวกัน ควรเก็บหลักฐานแยกเงินต้นกับกำไรให้ชัดเจน
- อนุสัญญาภาษีซ้อนไทย–มาเลเซีย ลงนามเมื่อ 29 มีนาคม 1982 ภาษีที่เสียในมาเลเซียอาจนำมาเครดิตได้ตามเงื่อนไข
กฎภาษีปรับปรุงได้ ติดตามประกาศของกรมสรรพากรและปรึกษาที่ปรึกษาภาษีก่อนตัดสินใจ
การเดินทางมาดูทรัพย์และการพำนัก
ตามข้อมูลของกรมตรวจคนเข้าเมืองมาเลเซีย พลเมืองอาเซียนรวมถึงคนไทยไม่ต้องขอวีซ่าสำหรับการพำนักไม่เกินหนึ่งเดือน หากอยู่นานกว่านั้นต้องมีวีซ่า และต้องกรอก Malaysia Digital Arrival Card (MDAC) ออนไลน์ภายใน 3 วันก่อนถึงมาเลเซียทุกครั้ง
หากวางแผนอยู่ยาว อ่านต่อได้ที่ คู่มือ MM2H สำหรับคนไทย
คำถามที่พบบ่อย
คนไทยซื้อคอนโดในยะโฮร์บาห์รูได้ไหม?
ได้ หากยูนิตนั้นเปิดให้ชาวต่างชาติซื้อ โดยทั่วไปต้องมีราคาไม่ต่ำกว่า RM1 ล้าน ไม่ใช่ยูนิตสงวนหรือบ้านราคาประหยัด และต้องได้รับ State Consent จากรัฐยะโฮร์
โอนเงินจากไทยไปซื้อบ้านในมาเลเซียมีเพดานวงเงินไหม?
ไม่มีแล้ว ธปท. ยกเลิกเพดาน 50 ล้านดอลลาร์สหรัฐต่อปีตั้งแต่ปี 2022 แต่ยอดตั้งแต่ 200,000 ดอลลาร์สหรัฐ ธนาคารจะขอเอกสารที่มาของเงิน
นอกจากราคาบ้านแล้ว ต้องเตรียมเงินเพิ่มเท่าไร?
สำหรับยูนิตราคา RM1 ล้าน ค่าอากรแสตมป์ ค่าทนาย ค่า consent levy และค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดรวมกันประมาณ RM123,000–125,000 บวก SST และค่าคำร้อง ไม่รวมเงินดาวน์
ซื้อบ้านแล้วได้วีซ่าอยู่มาเลเซียไหม?
ไม่ได้ การถือกรรมสิทธิ์ไม่ได้ให้สิทธิพำนัก หากต้องการอยู่ระยะยาว ต้องสมัครโปรแกรม MM2H ซึ่ง Jason ช่วยประสานงานกับเอเจนต์ MM2H ที่ได้รับใบอนุญาตจาก MOTAC ได้
ค่าเช่าที่ได้ต้องเสียภาษีที่ประเทศไหน?
โดยทั่วไปรายได้ค่าเช่าที่เกิดในมาเลเซียต้องยื่นภาษีในมาเลเซีย และหากคุณเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ในไทยแล้วนำเงินเข้าประเทศ อาจต้องรวมคำนวณภาษีไทยด้วย โดยอาจใช้สิทธิตามอนุสัญญาภาษีซ้อน ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญภาษี
อ่านต่อ: MM2H และการพำนักระยะยาว · โรงเรียนและชีวิตครอบครัวใน JB · ย่านและโครงการที่ต่างชาติซื้อได้ · Johor projects for foreign buyers (EN)
อ่านเพิ่มเติม: อยู่ไทยแต่ปล่อยเช่าบ้านในยะโฮร์บาห์รู: สัญญาเช่า อากรแสตมป์ และภาษี · ค่าครองชีพในยะโฮร์บาห์รูสำหรับคนไทย: ค่าไฟ ค่าน้ำ การเดินทาง และการรักษาพยาบาล · ซื้ออสังหาฯ ที่กัวลาลัมเปอร์หรือยะโฮร์บาห์รู: เปรียบเทียบสำหรับคนไทย · ขายบ้านในมาเลเซียและวางแผนมรดก: RPGT เงินกันไว้ 7% และพินัยกรรม
แหล่งข้อมูล: ธนาคารแห่งประเทศไทย — Exchange Control Regulation, ข่าวการผ่อนคลายเกณฑ์ปริวรรตเงินตรา (เมษายน 2022), ประกาศเจ้าพนักงานฯ ฉบับที่ 34 (2025) และหนังสือเวียนถึงสถาบันการเงินลงวันที่ 26 ธันวาคม 2025; กรมสรรพากร — คำสั่ง ป.161/2566 และ ป.162/2566, อนุสัญญาภาษีซ้อนไทย–มาเลเซีย; กรมตรวจคนเข้าเมืองมาเลเซีย — Visa requirement by country และข้อกำหนด MDAC; PTG Johor หนังสือเวียนที่ 1/2025; กรมสรรพากรมาเลเซีย (LHDN) เรื่อง RPGT และอากรแสตมป์ ข้อมูลทั่วไปโดยนายหน้าที่จดทะเบียน ไม่ใช่คำแนะนำด้านกฎหมาย ภาษี หรือการแลกเปลี่ยนเงินตรา โปรดยืนยันกับทนายและที่ปรึกษาของคุณ เขียนโดย Jason Lim (REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6)