← คู่มืออสังหาฯ มาเลเซียสำหรับคนไทย · ขายทรัพย์ ภาษี และการวางแผนมรดก · อัปเดตพฤศจิกายน 2026 · Property tax in Malaysia (EN)
การซื้ออสังหาฯ ในต่างประเทศควรคิดไปถึงวันที่ขาย และวันที่ทรัพย์ต้องส่งต่อให้ครอบครัว บทความนี้สรุปภาษีกำไรจากการขาย (RPGT) สำหรับชาวต่างชาติ เงินที่ทนายฝั่งผู้ซื้อต้องกันไว้ การนำเงินค่าขายกลับประเทศไทย ภาษีฝั่งไทย และการทำพินัยกรรมสำหรับทรัพย์ในมาเลเซีย เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อให้คุณเตรียมคำถามไปคุยกับทนายและที่ปรึกษาภาษีได้ถูกจุด
RPGT: ภาษีกำไรจากการขายสำหรับชาวต่างชาติ
| ระยะเวลาถือครอง | อัตรา RPGT สำหรับชาวต่างชาติ |
|---|---|
| ขายภายใน 5 ปี | 30% ของกำไร |
| ตั้งแต่ปีที่ 6 เป็นต้นไป | 10% ของกำไร |
เงินที่ผู้ซื้อต้องกันไว้ (retention sum)
ตามมาตรา 21B ของ RPGT Act ผู้ซื้อ (ผ่านทนาย) ต้องกันเงินส่วนหนึ่งของราคาและนำส่ง LHDN ภายใน 60 วันนับจากวันขาย ตารางของ LHDN แบ่งอัตราเป็น 3%, 5% และ 7% ตามประเภทผู้ขาย และตั้งแต่ 1 มกราคม 2018 อัตราสำหรับผู้ขายที่ไม่ใช่พลเมืองและไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวรคือ 7% ของราคาขาย (หรือเงินสดที่ได้รับ แล้วแต่จำนวนใดต่ำกว่า)
- ผู้ขายยื่นแบบ RPGT ภายใน 60 วันนับจากวันขาย
- ชำระภาษี สำหรับปีประเมิน 2025 เป็นต้นไป ชำระภายใน 90 วันนับจากวันขาย ตามที่ LHDN ระบุ
- หักกลบเงินที่กันไว้ เงินที่ผู้ซื้อนำส่งจะนำไปหักกับภาษี RPGT จริงของผู้ขาย ส่วนต่างจัดการตามขั้นตอนของ LHDN ให้ทนายหรือนักบัญชีดูแล
อ่านรายละเอียดภาษาอังกฤษได้ที่ RPGT guide
นำเงินค่าขายกลับประเทศไทย
ตามกฎการแลกเปลี่ยนเงินตราของธนาคารกลางมาเลเซีย (Bank Negara Malaysia) ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่สามารถส่งเงินที่ได้จากการขายเงินลงทุน กำไร และรายได้จากการลงทุนในมาเลเซียกลับประเทศได้ โดยต้องส่งเป็นเงินตราต่างประเทศ ทนายผู้ดูแลการขายจะปล่อยเงินตามขั้นตอนในสัญญา และธนาคารอาจขอเอกสาร เช่น สัญญาซื้อขายและหลักฐานการชำระ RPGT
ฝั่งไทย ตั้งแต่ 29 ธันวาคม 2025 ธนาคารตรวจเอกสารประกอบสำหรับเงินตราต่างประเทศที่รับเข้าจากต่างประเทศ โดยทั่วไปตั้งแต่ 200,000 ดอลลาร์สหรัฐ จึงควรเก็บสัญญาซื้อ สัญญาขาย และหลักฐานภาษีไว้ให้ครบ
ภาษีฝั่งไทยสำหรับกำไรจากการขาย
ตามคำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.161/2566 ผู้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทยที่นำเงินได้จากต่างประเทศเข้ามาตั้งแต่ 1 มกราคม 2024 ต้องนำมารวมคำนวณภาษีในปีที่นำเข้า กำไรจากการขายทรัพย์ในมาเลเซียที่โอนกลับไทยจึงอาจต้องเสียภาษีไทย ส่วนเงินได้ที่เกิดก่อน 1 มกราคม 2024 ได้รับยกเว้นตามคำสั่งที่ ป.162/2566
อนุสัญญาภาษีซ้อนไทย–มาเลเซีย ข้อ 13 ให้กำไรจากการโอนอสังหาริมทรัพย์เก็บภาษีได้ในประเทศที่ทรัพย์ตั้งอยู่ และข้อ 23 ให้ไทยนำภาษีที่เสียในมาเลเซีย (เช่น RPGT) มาเครดิตกับภาษีไทยสำหรับรายได้เดียวกัน โดยไม่เกินภาษีไทยที่คำนวณได้ การแยกเงินต้นกับกำไรให้ชัดเจนจะช่วยมาก ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญภาษีไทยก่อนโอนเงินกลับ
พินัยกรรมสำหรับทรัพย์ในมาเลเซีย
- กฎหมายที่ใช้ สำหรับผู้ที่ไม่ใช่มุสลิม พินัยกรรมในมาเลเซียอยู่ภายใต้ Wills Act 1959 ซึ่งกำหนดรูปแบบ เช่น ทำเป็นลายลักษณ์อักษร ลงนามท้ายเอกสาร และมีพยานอย่างน้อยสองคน
- พินัยกรรมไทยกับทรัพย์ในมาเลเซีย คำอธิบายของสำนักงานกฎหมายในมาเลเซียระบุว่า คำสั่งศาลด้านมรดกจากประเทศในเครือจักรภพนำมาจดรับรองซ้ำ (reseal) ในมาเลเซียได้ แต่ไทยไม่ได้อยู่ในกลุ่มนี้ ผู้จัดการมรดกจึงอาจต้องยื่นขอคำสั่งใหม่ในมาเลเซีย หลายคนจึงเลือกทำพินัยกรรมมาเลเซียแยกสำหรับทรัพย์ในมาเลเซีย ให้ทนายทั้งสองประเทศตรวจไม่ให้พินัยกรรมขัดกัน
- ทายาทชาวต่างชาติ การโอนทรัพย์ให้ทายาทต่างชาติอาจต้องขออนุมัติจากรัฐ ให้ทนายตรวจเงื่อนไข
ถ้าเจ้าของเสียชีวิตโดยไม่มีพินัยกรรม
สำหรับผู้ที่ไม่ใช่มุสลิม การแบ่งทรัพย์ในมาเลเซียโดยไม่มีพินัยกรรมเป็นไปตาม Distribution Act 1958 และต้องมีผู้ยื่นขอหนังสือแต่งตั้งผู้จัดการมรดก (Letters of Administration) ก่อนจะจัดการหรือโอนทรัพย์ได้ ขั้นตอนนี้มักใช้เวลานานกว่ากรณีมีพินัยกรรม และครอบครัวที่อยู่ไทยต้องใช้ทนายในมาเลเซีย อ่านภาพรวมภาษาอังกฤษได้ที่ When a property owner dies
เช็กลิสต์ก่อนขายหรือวางแผนมรดก
- รวบรวมเอกสาร สัญญาซื้อ ใบเสร็จอากรแสตมป์ ค่าทนาย และค่าปรับปรุงที่หักเป็นค่าใช้จ่ายได้
- ประมาณ RPGT ตามระยะเวลาถือครอง และเตรียมรับการกันเงิน 7%
- วางแผนโอนเงินกลับ ติดต่อธนาคารทั้งสองฝั่งล่วงหน้า
- ปรึกษาภาษีไทย เรื่องปีที่นำเงินเข้าและการใช้เครดิตภาษี
- ทำหรือทบทวนพินัยกรรม สำหรับทรัพย์ในมาเลเซีย
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติขายบ้านในมาเลเซียเสีย RPGT เท่าไร?
30% ของกำไรหากขายภายใน 5 ปี และ 10% ตั้งแต่ปีที่ 6 เป็นต้นไป
ทำไมทนายผู้ซื้อถึงกันเงินไว้ 7%?
มาตรา 21B ของ RPGT Act กำหนดให้ผู้ซื้อกันเงินและนำส่ง LHDN ภายใน 60 วัน สำหรับผู้ขายที่ไม่ใช่พลเมืองหรือผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวร อัตราคือ 7% แล้วนำไปหักกับภาษีจริง
โอนเงินค่าขายกลับไทยได้ไหม?
ได้ กฎของ Bank Negara Malaysia ให้ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ส่งเงินจากการขายเงินลงทุนกลับประเทศได้เป็นเงินตราต่างประเทศ ธนาคารอาจขอเอกสารประกอบ
กำไรต้องเสียภาษีไทยด้วยไหม?
หากคุณเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ในไทยและนำกำไรเข้าประเทศตั้งแต่ปี 2024 อาจต้องรวมคำนวณภาษีไทย แต่ใช้เครดิตภาษีที่เสียในมาเลเซียได้ตามอนุสัญญาภาษีซ้อน
พินัยกรรมไทยใช้กับบ้านในมาเลเซียได้ไหม?
อาจมีขั้นตอนเพิ่ม เพราะคำสั่งศาลไทยไม่สามารถจดรับรองซ้ำในมาเลเซียแบบประเทศเครือจักรภพ หลายคนจึงทำพินัยกรรมมาเลเซียแยกตาม Wills Act 1959 ควรปรึกษาทนาย
ถ้าไม่มีพินัยกรรม ครอบครัวต้องทำอย่างไร?
สำหรับผู้ที่ไม่ใช่มุสลิม ทรัพย์แบ่งตาม Distribution Act 1958 และต้องขอ Letters of Administration ผ่านทนายในมาเลเซียก่อนจัดการทรัพย์
อ่านต่อ: Property tax in Malaysia (EN) · ปล่อยเช่าขณะอยู่ไทย · คู่มือซื้ออสังหาฯ ยะโฮร์ · กัวลาลัมเปอร์ หรือ ยะโฮร์บาห์รู
แหล่งข้อมูล: LHDN — หน้าที่ของผู้ขายและผู้ซื้อภายใต้ RPGT (มาตรา 21B, กำหนด 60 และ 90 วัน); Real Property Gains Tax Act 1976 (อัตรากันเงิน 7% สำหรับผู้ขายที่ไม่ใช่พลเมือง ตั้งแต่ 1 มกราคม 2018); Bank Negara Malaysia — FEP rules for non-residents; กรมสรรพากรไทย — คำสั่ง ป.161/2566 และ ป.162/2566, อนุสัญญาภาษีซ้อนไทย–มาเลเซีย; ธนาคารแห่งประเทศไทย หนังสือเวียนลงวันที่ 26 ธันวาคม 2025; Wills Act 1959, Probate and Administration Act 1959, Distribution Act 1958 ข้อมูลทั่วไปโดยนายหน้าที่จดทะเบียน ไม่ใช่คำแนะนำด้านกฎหมาย ภาษี หรือการแลกเปลี่ยนเงินตรา โปรดยืนยันกับทนายและที่ปรึกษาของคุณ เขียนโดย Jason Lim (REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6)