English · 中文 · Bahasa Indonesia
Artikel ini untuk sesiapa yang memiliki, sedang membeli atau bercadang menyewakan rumah di Johor Bahru kerana RTS Link. Jawapan ringkasnya: kereta api ini benar-benar wujud dan hampir siap, tetapi kini paling awal hanya akan dibuka pada Februari 2027, tambangnya masih belum diketahui, dan sebahagian besar “cerita RTS” sudah pun diambil kira dalam harga diminta hari ini. Belilah kerana jarak berjalan kaki ke stesen, bukan kerana perkataan “RTS” dalam brosur.
Saya huraikan kebaikan, keburukan dan realitinya dalam video ini:
Saya sudah ada halaman ringkasan tentang RTS Link. Artikel ini pergi lebih jauh: apa yang berubah bulan ini, apa yang sudah diambil kira oleh pasaran dalam harga, dan senarai semak yang saya gunakan bersama pembeli dan tuan rumah.
Status RTS Link pada Oktober 2026
Pada 2 Oktober 2026, Land Transport Authority (LTA) Singapura dan Kementerian Pengangkutan Malaysia mengeluarkan kenyataan bersama. Pengendalinya, RTS Operations, kini menjangkakan perkhidmatan penumpang bermula pada Februari 2027. Malay Mail melaporkan bahawa jangkaan sebelum ini ialah Januari, dan halaman projek LTA sendiri sebelum ini menyebut hujung 2026.
Tarikh baharu ini bukan janji. Ia bergantung pada pengendali menyiapkan ujian sistem akhir dan larian percubaan menjelang 31 Disember 2026, mendapatkan sijil keselamatan daripada penilai bebas, dan kemudian memperoleh kelulusan pihak berkuasa di kedua-dua negara. Kenyataan itu menyebut infrastruktur di kedua-dua negara sudah hampir siap sepenuhnya, jadi ini kelewatan ujian dan kelulusan, bukan kelewatan pembinaan.
| Perkara | Yang sudah disahkan | Yang masih belum diketahui |
|---|---|---|
| Laluan | Kira-kira 4 km, Bukit Chagar (JB) ke Woodlands North (Singapura), kira-kira lima minit | — |
| Kapasiti | Sehingga 10,000 penumpang sejam bagi setiap arah pada waktu puncak; kira-kira 40,000 sehari dijangkakan | Jumlah penumpang harian sebenar selepas dibuka |
| Imigresen | Pusat pemeriksaan bersama: anda melepasi imigresen kedua-dua negara di stesen tempat anda menaiki kereta api | Masa menunggu dalam keadaan sebenar |
| Bahagian Singapura | Bersambung dengan laluan MRT Thomson–East Coast di Woodlands North | — |
| Pembukaan | Dijangka Februari 2027, tertakluk kepada pensijilan keselamatan dan kelulusan | Tarikh tepat |
| Tambang | Tiada tambang diumumkan dalam kenyataan rasmi yang saya baca | Harga, konsesi, pas |
Tentang tambang, Menteri Pengangkutan Anthony Loke berkata pada Ogos 2026 bahawa tambang dan tarikh pembukaan akan diumumkan bersama dengan Singapura dan rundingan masih berjalan. Selagi tambang belum diumumkan, tiada sesiapa boleh memberitahu anda dengan tepat berapa kos ulang-alik harian, jadi berhati-hati dengan sebarang angka sewa atau jualan semula yang menganggap satu angka tambang.
Kawasan JB yang benar-benar mendapat manfaat
Manfaatnya cepat berkurang apabila jarak bertambah. RTS menjimatkan masa di sempadan, tetapi hanya jika mudah untuk sampai ke stesen Bukit Chagar. Begini cara saya mengelompokkan kawasan:
- Jarak berjalan kaki ke Bukit Chagar. Manfaat yang paling jelas. Penyewa yang bekerja di Woodlands atau berhampiran laluan Thomson–East Coast boleh berjalan kaki ke stesen, melepasi imigresen sekali sahaja dan tiba di Singapura dalam beberapa minit.
- JB Sentral dan pusat bandar. Dekat, tetapi semak laluan berjalan kaki sebenar dan berapa lama masanya, bukan jarak garis lurus. Saya huraikan kawasan ini dengan lebih terperinci di halaman JB Sentral dan Bukit Chagar saya.
- Kawasan pinggir bandar yang bergantung pada perkhidmatan penyambung. Johor telah mendesak supaya ada sistem rel tempatan untuk menyebarkan penumpang RTS ke seluruh bandar. EdgeProp melaporkan pada Mei 2026 bahawa projek ART bertingkat bernilai kira-kira RM7 bilion dijangka diberikan kepada konsortium yang diketuai MMC Corp. Dalam sumber yang saya baca, belum ada laluan, stesen atau tarikh siap yang disahkan, jadi saya tidak akan membayar lebih hari ini kerana sesuatu hartanah berada “di laluan penyambung masa depan”.
- Kawasan lain. Bagi banyak keluarga, pesara dan pemilik yang menduduki sendiri, sekolah, ruang dan harga lebih penting daripada stesen. Kebanyakan kawasan Johor Bahru Raya hanya akan merasai kesan RTS secara tidak langsung.
Apa yang sudah diambil kira dalam harga
Inilah bahagian yang kebanyakan bahan pemasaran tinggalkan. Dalam laporan EdgeProp pada Oktober 2026, seorang penilai di CBRE | WTW berkata cerita RTS sudah sebahagiannya diambil kira dalam harga. Beliau juga berkata sekurang-kurangnya 20 projek baharu telah dilancarkan dalam lingkungan 5 km dari terminal RTS sepanjang tahun lalu, dan bekalan dari 2027 dan seterusnya boleh bermakna persaingan yang lebih sengit.
Angka bekalan yang lebih luas menunjukkan arah yang sama:
- Johor sudah mempunyai 108,863 unit pangsapuri servis setakat suku pertama 2026, dengan 41,832 unit lagi akan masuk ke pasaran sehingga 2030 dan 18,712 unit lagi dirancang sehingga 2031 (data NAPIC yang dipetik oleh CIMB Research dalam The Star, Julai 2026).
- NAPIC merekodkan 10,349 unit SoHo dan pangsapuri servis yang telah siap tetapi tidak terjual di Johor pada suku pertama 2026, hampir semuanya di Johor Bahru (EdgeProp, Oktober 2026).
- CIMB Research berkata ia kekal berhati-hati terhadap segmen kediaman bertingkat tinggi di JB, sementara ia lebih menggemari hartanah bertanah dan perindustrian.
Laporan EdgeProp yang sama memetik penilai itu sebagai berkata hasil sewa kasar sebanyak 6–8% di kawasan utama pusat bandar boleh turun kepada kira-kira 4% setelah kos diambil kira. Secara mudahnya: RTS boleh meningkatkan permintaan untuk kediaman berhampiran stesen, tetapi banyak unit baharu akan bersaing untuk mendapatkan penyewa yang sama.
Jika anda sudah memiliki unit berhampiran stesen
- Jangan jual atau ubah harga pada hari pertama perkhidmatan. Permintaan sebenar hanya akan kelihatan selepas beberapa bulan beroperasi, apabila tambang dan masa menunggu sebenar sudah diketahui.
- Ketahui masa berjalan kaki anda. Ukur sendiri masa berjalan kaki ke pintu stesen. Angka itu akan membantu menjual atau menyewakan unit anda lebih baik daripada mana-mana ayat dalam brosur.
- Bandingkan dengan bekalan baharu, bukan iklan lama. Bakal penyewa anda akan memilih antara unit anda dan unit baharu yang baru siap berdekatan.
- Semak aspek cukai jika anda menyewakan. Lihat Menyewakan hartanah JB anda? Semak aspek cukai dahulu.
Senarai semak saya sebelum membeli “berhampiran RTS”
- Berjalan kaki dari lobi ke stesen Bukit Chagar pada waktu puncak. Catat berapa minit, berapa jalan yang perlu dilintasi dan sama ada laluannya teduh.
- Tanya siapa penyewa atau bakal pembeli anda. Pekerja ulang-alik ke Singapura, pelawat hujung minggu dan keluarga tempatan mahukan perkara yang berbeza.
- Kira bekalan pesaing dalam lingkungan 1–2 km yang siap pada tahun yang sama dengan unit anda.
- Bandingkan harga sekaki persegi dengan bangunan serupa yang sedikit lebih jauh dari stesen, supaya anda nampak berapa banyak premium RTS yang anda bayar.
- Kira semula angka anda dengan andaian RTS dibuka setahun lewat dan tiada premium sewa. Jika angka itu hanya berhasil dalam senario terbaik, lupakan sahaja.
- Jika anda warga asing, semak dahulu harga minimum Johor dan kuota asing projek itu: harga minimum dan kuota asing.
- Jumlahkan duti setem, yuran guaman dan kos pinjaman sebelum membuat komitmen, menggunakan kalkulator kos membeli rumah.
RTS Link akan memudahkan kehidupan merentas sempadan, dan bagi unit yang sesuai di lokasi yang tepat, ia satu kelebihan yang sebenar. Namun ia hanya satu faktor, dan ia bukan lagi rahsia.
Ada soalan tentang situasi anda?
Beritahu saya lokasi unit itu dan kepada siapa anda bercadang untuk menyewakan atau menjualnya, dan saya akan berikan pandangan jujur saya, termasuk perkara yang tidak memihak kepadanya.
Sumber: LTA dan Kementerian Pengangkutan Malaysia, “Joint news release: RTS Link passenger service targeted for February 2027”, Okt 2026; LTA, “Johor Bahru – Singapore Rapid Transit System Link (project page)”, Mei 2025; The Star, “JB-Singapore RTS Link to commence operations in February 2027”, Okt 2026; Malay Mail, “JB-Singapore RTS Link service start pushed back to February 2027”, Okt 2026; The Star, “RTS Link fare, opening date to be announced jointly by Malaysia and Singapore, says Loke”, Ogos 2026; EdgeProp, “Johor adds 115,000 homes to meet demand fuelled by industrial, RTS, JS-SEZ”, Okt 2026; The Star, “Johor high-rise segment faces oversupply risks”, Jul 2026; EdgeProp, “Ukas to award MMC Corp-led consortium JB ART project — sources”, Mei 2026; Malay Mail, “Johor presses Putrajaya for local rail system decision as RTS Link completion nears”, Nov 2025
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum yang disemak pada 12 Oktober 2026, bukan nasihat undang-undang, cukai atau kewangan.