Panduan ini untuk pembeli Bumiputera yang meninjau rumah baharu atau subjual (jualan semula) di Johor Bahru, dan untuk pembeli bukan Bumiputera yang terjumpa iklan “lot Bumiputera” di Mount Austin atau tempat lain dan ingin tahu sama ada mereka boleh membelinya. Jawapan ringkasnya: lot Bumiputera ialah unit yang wajib diperuntukkan oleh pemaju untuk pembeli Bumiputera di bawah peraturan negeri Johor. Sekatan itu kekal pada hakmilik selepas jualan semula, jadi pembeli bukan Bumiputera secara amnya tidak boleh membelinya tanpa kebenaran negeri, manakala pembeli Bumiputera membiayainya seperti rumah lain.
Apa itu lot Bumiputera, dan bezanya dengan Tanah Rizab Melayu
Apabila negeri meluluskan sesuatu projek perumahan, ia menetapkan bilangan unit yang mesti ditawarkan kepada pembeli Bumiputera. Unit-unit itu menjadi lot Bumiputera. Sekatan ini biasanya diendorskan pada hakmilik sebagai “sekatan kepentingan”, yang dibenarkan oleh Kanun Tanah Negara untuk dikenakan oleh negeri; sebarang pindah milik yang melanggarnya memerlukan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri. Pengerusi Rehda Johor ketika itu berkata pada Mei 2020 bahawa unit Bumiputera di Johor membawa endorsan ini, tidak seperti di Selangor, dan ini menjadikannya lebih sukar dijual.
Tanah Rizab Melayu ialah perkara yang berbeza. Ia ialah tanah yang diwartakan sebagai rizab di bawah enakmen negeri itu sendiri, yang di Johor bermula pada 1936. Peraturan ini terikat pada tanah, bukan pada unit terpilih, dan mengehadkan pemilikan kepada orang Melayu, bukan semua Bumiputera.
| Lot Bumiputera | Tanah Rizab Melayu | |
|---|---|---|
| Apa yang disekat | Unit terpilih dalam sesebuah projek | Keseluruhan bidang tanah |
| Siapa boleh memilikinya | Bumiputera | Orang Melayu, seperti yang ditakrifkan dalam enakmen negeri |
| Asal peraturan | Syarat kelulusan negeri, diendorskan pada hakmilik | Enakmen Rizab Melayu Johor (1936) |
| Bolehkah ia berpindah kepada pembeli lain? | Hanya dengan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri | Tidak melalui jualan biasa kepada bukan Melayu |
Kuota Bumiputera bagi projek baharu di Johor
Menurut ringkasan negeri demi negeri oleh iProperty (dikemas kini Mei 2024), Johor mengenakan kuota rata 40% bagi projek kediaman, komersial dan perindustrian yang penukaran tanahnya diluluskan sebelum 11 Disember 2004. Bagi projek kediaman yang diluluskan selepas tarikh itu, kuota bergantung pada harga jualan:
- Bawah RM200,000: 40% unit.
- RM200,000 hingga RM300,000: 30%.
- Melebihi RM300,000: 20%.
Johor juga mempunyai peraturan perumahan mampu milik yang berasingan. Pada Disember 2024, exco perumahan negeri, Datuk Mohd Jafni Md Shukor, berkata pemaju mesti memperuntukkan 40% projek perumahan kepada Rumah Mampu Milik Johor (RMMJ), dengan 60% untuk pasaran terbuka. Pada April 2026 beliau menyifatkan rumah sehingga RM300,000 sebagai RMMJ dan yang melebihinya sebagai lot Bumiputera. Campuran tepat bagi setiap projek ditetapkan dalam kelulusannya, jadi tanya pemaju unit mana yang merupakan lot Bumiputera. Lot Bumiputera diberi harga di bawah peraturan negeri; tanya pemaju harga Bumiputera.
Apa yang berlaku kepada unit Bumiputera yang tidak terjual
Pemaju mesti memohon kepada negeri untuk pelepasan lot Bumiputera yang tidak terjual, dan membayar fi:
- Fi. Pada Mac 2017, Menteri Besar ketika itu, Datuk Seri Khaled Nordin, berkata sejak 2013 pemaju yang menukar lot Bumiputera kepada status bukan Bumiputera membayar sumbangan 7.5% kepada negeri, yang dimasukkan ke dalam dana perumahan Bumiputera; projek yang lebih lama membayar kurang. Pada Ogos 2022, Datuk Mohd Jafni menyebut fi pelepasan sebanyak 7.5% hingga 10% daripada harga unit yang dijual. Laporan berbeza tentang had atas julat itu, jadi semak kadar semasa.
- Tempoh menunggu. Pada Ogos 2022, exco itu berkata pemaju boleh memohon setelah sesuatu unit tidak terjual selama setahun. Negeri telah melepaskan 2,211 lot Bumiputera dalam empat bulan sebelumnya, bernilai kira-kira RM1.9 bilion, dan mengutip RM146 juta dalam fi pelepasan.
- Pemprosesan lebih pantas. Dasar rejuvenasi perumahan Johor, yang dilancarkan pada November 2022, memendekkan tempoh pemprosesan permohonan lot Bumiputera oleh pemaju daripada 180 hari kepada tujuh hari.
- Pendirian semasa. Pada April 2026, exco itu berkata hanya kira-kira 20% unit Bumiputera berharga RM300,000 ke atas di Johor Bahru telah terjual, dan kawalan sedia ada akan dikekalkan, dengan pelepasan hanya selepas tempoh yang ditetapkan.
Satu perkara yang sering terlepas pandang oleh pembeli: iProperty menyatakan bahawa lot Bumiputera yang telah dilepaskan tidak berhenti menjadi lot Bumiputera. Pembeli bukan Bumiputera yang mendapatkannya daripada pemaju mungkin masih memerlukan kebenaran sekali lagi apabila menjualnya kepada pembeli bukan Bumiputera yang lain.
Bolehkah pembeli bukan Bumiputera membeli unit Bumiputera secara subjual?
Secara amnya, tidak. Oleh sebab sekatan itu diendorskan pada hakmilik, pemilik mesti mendapatkan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri sebelum memindah milik kepada bukan Bumiputera. Mah Weng Kwai & Associates menyatakan pemilik memerlukan alasan yang kukuh, seperti gagal mencari pembeli Bumiputera untuk tempoh yang lama, dan mungkin perlu membayar balik manfaat harga yang diterima semasa membeli. iProperty menyatakan prosesnya panjang dan kebanyakan permohonan ditolak.
Jadi apabila anda meninjau kondo subjual di Johor Bahru, minta salinan hakmilik dan minta peguam anda membuat carian hakmilik sebelum anda membayar wang cengkeram. Saya menerangkan urutan semakan ini dalam panduan saya tentang langkah guaman membeli hartanah di Johor.
Jualan semula: bersedia untuk kumpulan pembeli yang lebih kecil
Jika anda Bumiputera dan membeli lot Bumiputera, anda boleh menjualnya kemudian kepada pembeli Bumiputera lain dengan cara biasa. Apa yang tidak boleh anda harapkan ialah menjualnya kepada pasaran yang lebih luas. Itu satu pertimbangan, bukan alasan untuk mengelaknya: semak jualan semula unit Bumiputera terkini dalam projek yang sama dan peruntukkan masa yang lebih lama untuk menjual.
Pembiayaan unit Bumiputera
Bank menilai pinjaman lot Bumiputera seperti pinjaman perumahan lain: pendapatan, komitmen dan nisbah khidmat hutang anda menentukan jumlahnya. Saya tidak menemui margin pembiayaan khusus untuk lot Bumiputera, jadi anggap tiada. Panduan pinjaman perumahan untuk Johor Bahru saya menerangkan cara bank menilai permohonan di JB. Bantuan negeri yang mungkin terpakai:
- Perumahan Kasih Johor. Pada April 2026, negeri menyatakan 1,800 pembeli rumah pertama akan menerima RM5,000 untuk rumah berharga bawah RM500,000, dan menaikkan bantuan masuk rumah sekali beri daripada RM1,000 kepada RM2,000. Menjelang Oktober 2026, enam fasa telah menjangkau 21,236 orang (RM84 juta); pusingan semasa ditutup pada 30 November. Semak kelayakan sebelum memohon.
- Kemungkinan skim M40 Bumiputera. Pada April 2026, Menteri Besar berkata negeri sedang mempertimbangkan untuk memperluas bantuan pembelian kepada pembeli Bumiputera M40 bagi rumah berharga RM300,000 hingga RM650,000. Dalam laporan yang saya baca, ia masih dalam pertimbangan, bukan skim yang telah disahkan.
- Bantuan pinjaman. Pada November 2022, perbadanan perumahan negeri bekerjasama dengan Syarikat Jaminan Kredit Perumahan, BSN, Bank Muamalat dan Bank Rakyat untuk membantu pembeli yang sukar mendapatkan pinjaman.
Pelepasan persekutuan untuk rumah pertama seperti pengecualian duti setem diterangkan dalam panduan rumah pertama di Johor Bahru saya.
Di mana unit Bumiputera terdapat di JB
Oleh sebab kuota terpakai kepada projek kediaman baharu, lot Bumiputera wujud di seluruh Johor Bahru, bukan hanya di beberapa taman perumahan: di Mount Austin, di Tebrau, Setia Indah dan Molek, di Iskandar Puteri dan tempat lain. Dengan kebanyakan unit Bumiputera melebihi RM300,000 di JB masih tidak terjual setakat April 2026, pembeli Bumiputera sering mempunyai pilihan. Minta senarai dan harga lot Bumiputera daripada pemaju, dan bagi rumah subjual, sahkan status hakmilik melalui peguam anda.
Ada soalan tentang situasi anda?
Beritahu saya sama ada anda Bumiputera, bajet anda dan kawasan yang anda minati, dan saya akan membantu anda menyemak status lot Bumiputera dan pinjaman anda.
Sumber: iProperty, “Bumi Lot and Malay Reserve Land: What You Need To Know”, April 2021, dikemas kini Januari 2024; iProperty, “Bumi Lot: How to check its status and the reasoning behind different Bumi quota in each state”, Jun 2022, dikemas kini Mei 2024; Mah Weng Kwai & Associates, “Property Transactions Requiring State Consent”, Februari 2023, dikemas kini Jun 2024; EdgeProp, “Efficient Bumiputera units release can help reduce property overhang”, Mei 2020; Malaysiakini, “MB: Bayaran pelepasan status bertujuan bantu bumiputera”, Mac 2017; The Iskandarian, “Johor is Releasing Unsold Bumi Lots – Exco”, Ogos 2022; The Vibes, “Johor launches housing rejuvenation policy to encourage developers”, November 2022; The Star, “Developers must allocate 40% of projects to Johor’s affordable housing scheme, says exco man”, Disember 2024; Berita RTM, “Hanya 20% unit hartanah, lot bumiputera RM300,000 ke atas terjual di Johor Bahru”, April 2026; Utusan Malaysia, “Johor perluas inisiatif PKJ, bantu lebih ramai rakyat miliki rumah”, April 2026; The Star, “Johor targets 100,000 affordable homes by 2030”, Oktober 2026
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum yang disemak pada 20 Oktober 2026, bukan nasihat guaman, cukai atau kewangan.