Taman Mutiara Mas，士古来 · 2021年完工 · 二手房
The Garden Residences @ Taman Mutiara Mas
Scientex 开发的四栋大楼、1,148 个单位的租赁地契住宅，位于士古来 Taman Mutiara Mas 中心一块 7 英亩的地段上，户型从开放式单位到 3+1 房，并设有一座位于绿化草坪下方的 5 层停车场。NAPIC 记录的成交中位价为 RM380,000（约每平方尺 RM430）。
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解答区
The Garden Residences @ Taman Mutiara Mas 一览
本页每个数字均来自发展商、政府房屋登记或页面底部列明的房产记录。来源不一致时，会列出范围。没有人公布的数字，本页不会列出。
项目
The Garden Residences
包括后期的 Garden Residences Premier 大楼；Scientex 将整个项目列为可即入住
地址
位于 Jalan Gelang Patah 旁
Taman Mutiara Mas, 81300 Skudai（StarProperty）
地契
租赁地契
Scientex 和 myrumahbaru 数据；StarProperty 有一处描述为永久地契，请以地契核实
已完工
2021
myrumahbaru 数据；StarProperty 对首两座给出的预计日期为2014年，各期记录不一
大楼
4 栋大楼，20–21 层
Scientex 数据，草坪下方设有 5 层停车场
单位
1,148
Scientex 数据；StarProperty 统计首两座共 518 个单位
户型
约 492–1,776 平方尺
五种设计，从开放式单位到 3+1 房（Scientex）
外国买家
按价格计无单位符合
成交价和叫价均远低于 RM100万
为何选择这个地点
买家在 The Garden Residences 需要权衡的四件事
士古来 Mutiara Mas 镇区内一个大型、绿化充足的中档住宅项目。以下是它的优点，以及需要留意的地方。
大部分为开放空间
Scientex 表示，这块 7 英亩地段超过 85% 为绿化和休闲空间，停车位设于草坪下方的 5 层停车场内。
设施齐全
StarProperty 和 myrumahbaru 列出的设施包括游泳池、会所、健身房、桑拿、网球场、烧烤区和儿童游乐场，并设有三重保安。
中档入门价位
myrumahbaru 显示的 NAPIC 记录成交中位价约 RM380,000，单间及整间单位月租约 RM1,300 起。
需要权衡：租赁地契与大量供应
项目共有 1,148 个单位，随时都有大量同类单位出售和出租，而且地契为租赁地契。出价前请核查剩余租期，并按户型比较成交价。
项目概况
The Garden Residences @ Taman Mutiara Mas 深度解读
位于士古来 Taman Mutiara Mas 的四栋租赁地契住宅大楼，底层设有店铺。
设施
依据 StarProperty 和 myrumahbaru 所列（2026年10月查阅）；发展商未逐项列出设施。
水
泳池与养生
- 游泳池
- 桑拿
运动
运动与健身
- 健身房
- 网球场
- 步道
住户
共享空间
- 会所
- 烧烤区
- 儿童游乐场
- 景观花园
保安
交通与停车
- 三层保安
- 闭路电视
- 警卫室
- 5 层有盖停车场
项目目前进度
户型
The Garden Residences @ Taman Mutiara Mas 全部 4 种户型
四种主要户型，面积 641 至 1,302 平方尺，依据 StarProperty 和 myrumahbaru，于2026年10月核对。Scientex 给出的整体范围更广，五种设计约 492 至 1,776 平方尺。点击任一户型，图纸即发送到您的 WhatsApp。
图片
The Garden Residences @ Taman Mutiara Mas 图片
除另有说明外，图片均来自发展商营销资料。完整图片可在 WhatsApp 索取。
位置与交通
The Garden Residences @ Taman Mutiara Mas 的位置
Taman Mutiara Mas，Jalan Gelang Patah 旁，81300 士古来，柔佛。
记录数据
价格数据
成交记录和叫价是两回事。成交数据来自政府估价部门记录的交易；叫价是业主或发展商的挂牌价格。
| 指标 | 数据 | 来源与日期 |
|---|---|---|
| 成交价 过去 3 年，30 宗成交 | 中位价 RM380,000 · 每平方尺 RM430 · 每平方尺 RM332–525 | NAPIC 数据（经 myrumahbaru），2026年10月查阅 |
| 开盘价 第一期 | 约 RM260,800–868,800 | StarProperty |
| 叫价 出售，39 个盘源 | 约 RM260,000 起 | myrumahbaru，2026年10月 |
| 租金叫价 20 个挂牌 | 每月约 RM1,300（单间）至 RM2,799（整间单位） | myrumahbaru，2026年10月 |
成交价数据为 myrumahbaru 显示的过去三年 NAPIC 数据；该页面未完全说明每条记录是否都属于本项目。出售和出租数据为2026年10月在 myrumahbaru 上看到的叫价，并非成交记录。
过往记录
关于 Scientex Berhad
据 Scientex，The Garden Residences 由 Scientex Berhad 开发，位于其在士古来占地 145 英亩的 Taman Mutiara Mas 镇区中心。
Scientex 列出该项目在 7 英亩地段上共有四栋大楼、1,148 个单位和 44 间零售店铺，全部标示为可即入住。
周边环境
The Garden Residences @ Taman Mutiara Mas 附近有什么
地图上最近的地点，按直线距离计算。实际车程会更远。
🚉 交通
- Terminal Taman Universiti~2.5 km
- Terminal Bas Taman Universiti~2.5 km
🛍️ 购物中心
- 皇后广场~2.7 km
- AEON Mall Taman Universiti~3.0 km
- U Mall~3.5 km
🎓 学校
- Sekolah Kebangsaan Taman Mutiara Rini 2~300 m
- SMK Mutiara Rini~900 m
- 道文华小~1.2 km
- SK Taman Mutiara Rini~1.4 km
🏛️ 学院与大学
- Aeu Asia e University Johor Bahru Johor~2.6 km
- UTMSPACE (School of Professional and Continuing Education)~3.0 km
- Fakulti Alam Bina dan Ukur~4.8 km
🏥 医院
- 依斯干达公主城哥伦比亚亚洲医院~4.2 km
- Poliklinik Taman Anggerik~6.7 km
地图资料 © OpenStreetMap 贡献者。名称以地图记录为准；入学及营业详情请自行核实。
适合您吗？
您是哪一类买家？
同一栋楼适合不同的人，原因各不相同。看看哪一项最像您。
🏠 自住
这里的户型约 641 至 1,302 平方尺。问我哪些单位景观较好、下午西晒较少；这比楼层更影响价格。
💰 买来出租
把上面"价格数据"中的租金记录与您的月供比较。小户型通常租得较快；大户型的租客住得较久。
👨👩👧 有孩子的家庭
查看位置部分的学校与诊所距离、每个单位的车位数量，以及早上7点半电梯的繁忙程度。
✈️ 海外买家
外国人只能购买高于州政府最低价格（柔佛为100万令吉）的房产，并自2026年起缴付8%印花税。列入名单前，先问我这里哪些单位符合资格。
坦白说
我不会隐瞒的事
每个项目都有取舍。以下是我在付订金前会想知道的。
- ⚠️ 较新的项目，许多业主同时出租。头几年租客竞争较激烈。
- ⚠️ 租赁地契。请查看剩余年限；年限越短，银行贷款越少，买家出价也越低。
- ⚠️ 这里大部分叫价低于100万令吉，因此在柔佛大部分单位不能卖给外国人。转售时，买家主要是本地人。
- ⚠️ 叫价不等于成交价。出价前请与上面的每平方尺成交价记录比较。
真实成本
2026年在这里买房的费用
以 RM870,000 的单位为例，接近这里的一般叫价。实际数字会因价格和银行而不同。
| 本地买家（90%贷款） | 外国买家（70%贷款） | |
|---|---|---|
| 购买价格 | RM870,000 | RM870,000 |
| 首期 | RM87,000 | RM261,000 |
| 贷款额 | RM783,000 | RM609,000 |
| 转让印花税（MOT） | RM20,100 | RM69,600 |
| 贷款印花税（0.5%） | RM3,915 | RM3,045 |
| 买卖合约律师费（含8%服务税） | RM10,746 | RM10,746 |
| 贷款合约律师费（含8%服务税） | RM9,806 | RM7,927 |
| 拿钥匙前所需现金 | RM131,567 | RM352,318 |
| 外国人州政府批准费 | – | 房价的3%或3万令吉（柔佛） |
仅为估算。印花税：本地人及永久居民按1%至4%分级，外国人自2026年1月1日起统一8%。律师费依据2023年律师收费令。首次购买50万令吉或以下房屋的本地买家，在2027年前可能获豁免印花税。不含估价费、杂费及搬迁费用。
为真实单位计算这些费用计算我的实际费用 →直接解答
常见问题
共有多少个单位，有哪些面积？
Scientex 列出四栋 20 至 21 层大楼共 1,148 个单位，五种设计从开放式单位到 3+1 房，约 492 至 1,776 平方尺。主要户型约 641 至 1,302 平方尺。
The Garden Residences 是永久地契吗？
不是。Scientex 和 myrumahbaru 记录为租赁地契分层地契。StarProperty 有一处描述为永久地契，因此请让您的律师在地契上确认产权类型及剩余租期。
外国人可以在这里买吗？
在柔佛，外国买家一般须购买价格至少 RM100万 的住宅房产，并须获得州政府批准。自2025年7月1日起，柔佛州向外国买家征收同意征费：房价的3%或RM30,000，以较高者为准；自2026年1月1日起，转让给外国人的印花税统一为8%。土著保留单位、廉价和可负担单位、马来保留地，以及单层或一层半排屋均不对外国人开放。The Garden Residences 的成交价和叫价均远低于 RM100万，因此实际上没有单位达到外国买家的价格门槛。
单位租金多少？
2026年10月 myrumahbaru 上的盘源叫价，单间每月约 RM1,300，整间 3 房单位最高约 RM2,799。
The Garden Residences 士古来价格多少？
经 myrumahbaru 显示的 NAPIC 数据，三年内 30 宗成交的中位价为 RM380,000（约每平方尺 RM430）。租赁地契，2021年完工。
The Garden Residences 价格多少？租金多少？
根据myrumahbaru显示的NAPIC数据，过去三年30宗成交中位价约RM38万（每平方尺约RM430）；月租约RM1,300（单间）至RM2,799（整间）。租赁地契，2021年完工。
The Garden Residences @ Taman Mutiara Mas 附近有哪些学校？
根据地图资料，最近的学校有 Sekolah Kebangsaan Taman Mutiara Rini 2 (~300 m), SMK Mutiara Rini (~900 m), 道文华小 (~1.2 km)。距离为直线距离。
The Garden Residences @ Taman Mutiara Mas 附近有火车站或巴士站吗？
根据地图资料，最近的车站有 Terminal Taman Universiti (~2.5 km), Terminal Bas Taman Universiti (~2.5 km)。
The Garden Residences @ Taman Mutiara Mas 最近的医院和购物中心是哪里？
根据地图资料，最近的医院是 依斯干达公主城哥伦比亚亚洲医院 (~4.2 km)，最近的购物中心是 皇后广场 (~2.7 km)。
在 The Garden Residences @ Taman Mutiara Mas 买房需要准备多少现金？
以 RM870,000 的单位为例，本地买家贷款90%，拿钥匙前约需 RM7,927，包括首期、印花税和律师费。外国买家贷款70%约需 RM131,567（不含州政府批准费）。完整表格见"2026年在这里买房的费用"。
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查看项目 →获取 The Garden Residences @ Taman Mutiara Mas 目前的价格表和可售单位
价格会变动，好单位先售完。告诉我您的预算，以及是自住还是出租，我会发给您合适的单位，而不是一份通用册子。
买房、卖房或租房：一次沟通，没有任何义务。