这篇文章写给在新山考虑买已完工二手房，还是买仍在兴建中单位的人，不论是自住还是出租。2026年的简短答案：新柔地铁（RTS Link）附近新推出的高楼单位，叫价远高于新山已完工单位的成交价，而有地房屋的需求主要在二手市场。所以真正的问题是：你为这个差价付了多少钱。
我在马来西亚新盘与二手房对比一文中谈过一般的利弊取舍。本文只看新山的数据。
新山高楼的价格差距
各顾问公司衡量的内容略有不同，所以我把他们的数据并列，而不是混在一起计算。
| 类别 | 每平方尺价格 | 来源与时间 |
|---|---|---|
| 新山服务式公寓，平均成交价，2025年上半年 | RM709 | JLL Malaysia，2025年7月 |
| 高楼成交价，新山市中心，2024–25年 | RM850–RM925 | Nawawi Tie Leung，2026年1月 |
| 高楼成交价，市中心与依斯干达公主城以外 | RM550–RM615 | Nawawi Tie Leung，2026年1月 |
| 新柔地铁总站5公里范围内新推出的服务式公寓 | 大多为 RM850–RM1,300 | Olive Tree，2025年10月 |
| 武吉查加一带新推出的服务式公寓 | RM1,000–RM1,500 | JLL Malaysia，2025年7月 |
| 新盘，新山中央商业区 | RM900–RM1,200 | Olive Tree，2026年3月 |
换算成令吉：一个800平方尺的单位，按平均每平方尺 RM709 计算，约为 RM567,000。同样面积按每平方尺 RM1,000 计算是 RM800,000，按每平方尺 RM1,300 则是 RM1,040,000。同样的面积，差距约 RM233,000 至 RM473,000。这是根据所引用数据的举例说明，并非任何项目的估价。
部分差距有实际依据：设施较新，有些项目步行一小段路就到新柔地铁站。另一部分只是市场上最新的价格。买新盘等于押注：到你出售或再融资时，二手价格会追上来。我的武吉查加地区指南介绍了车站附近的情况。
公寓供应潮对二手市场意味着什么
供应正是我对高溢价保持谨慎的原因。国家产业资讯中心（NAPIC）统计的柔佛住宅滞销单位（overhang）不包括服务式公寓，2026年第一季为3,852个已完工未售出单位，全国第二高。服务式公寓占新山市区公寓存量的大部分，另行统计。2025年2月，州房屋委员会主席表示，柔佛共有102,438个服务式公寓单位，其中11,810个未售出，另有27,688个正在兴建，24,592个等待规划批准。
Olive Tree 统计，单在一年内，新柔地铁总站5公里范围内就有至少20个新项目推出，预计在两到三年内增加约30,000个单位，大多是1,000平方尺以下的小单位。其总执行长指出，最大的风险是重演上一轮周期的滞销潮。
如果你买新盘，完工时可能有成千上万个类似单位同时完工，这会压低租金和转售价格。如果你买二手房，同样的供应反而让你有更多选择和议价空间。
有地房屋：主要是二手市场
根据 NAPIC 的2024年报告，全国约83%的住宅交易发生在二手市场。我找不到已公布的柔佛分项数据，但在奥斯汀山、Taman Molek 和武吉英达等新山成熟住宅区，新的有地房屋供应有限，所以那里的有地房屋买家大多买二手房。Olive Tree 的2025年第二季监测报告显示，奥斯汀山（Taman Mount Austin）一间1,400平方尺排屋的二手价格为 RM800,000。
我的新山二手有地房屋房源页面共有263个房源，叫价中位数为 RM548,000；我的二手公寓房源页面则有82个房源，叫价中位数为 RM258,000（IQI 联营房源，2026年10月17日）。叫价并非成交价，而且公寓中位数包括较旧的公寓，但入门价明显低于新柔地铁一带的新单位。Juwai IQI 报告指出，柔佛二手房价在2026年第二季上涨8.3%，所以二手市场也没有停滞不前。
新山二手房与新盘并列比较
| 二手房（已完工） | 新盘（建设中） | |
|---|---|---|
| 价格依据 | 附近的成交记录 | 发展商定的推出价 |
| 入住或出租 | 买卖完成后 | 交钥匙后，往往要等好几年 |
| 贷款发放 | 买卖完成时全额发放；开始缴付全额月供 | 按工程进度分阶段发放；只就已发放金额付利息 |
| 主要风险 | 屋况、设施较旧、银行估价 | 延迟交屋、完工时遇上大量供应 |
| 土著保留单位 | 查看地契有无限制 | 部分单位保留给土著；释出须州政府批准 |
贷款运作有何不同
买建设中的单位，银行会按法定付款时间表分阶段付款给发展商（按工程进度放款），从签约时的10%开始，依次经过地基、结构、墙体和水电设施等阶段。你只需就已发放的金额付利息，所以初期月供较少，但如果项目延误，总成本会增加。
买二手房，整笔贷款在买卖完成时发放，所以马上就要缴付全额月供，但你从第一天起就可以入住或出租。
时间风险：延迟交屋与延迟交屋赔偿（LAD）
根据标准房屋发展商合约，有地房屋（Schedule G）须在合约日期起24个月内交屋，分层单位（Schedule H）则为36个月内。如果发展商延误，你可以就延误期间按买价每年10%索取延迟交屋赔偿。
按上述规则举例：一个 RM600,000 的单位延迟六个月交屋，可索赔约 RM30,000。这未必足以弥补期间损失的租金，加上期间已付的利息。我在延迟交屋与 LAD 索赔一文中有详细说明。持有 KPKT 准证的建设中项目，列在我的新山建设中房屋页面。
柔佛的土著保留单位
柔佛的新项目会保留一部分单位给土著买家。如果你不是土著，除非州政府释出这些单位，否则你无法购买。2022年，州房屋委员会主席表示，单位一年内未售出，发展商便可申请释出，并须向州政府缴付单位价格7.5%至10%的费用。请向发展商询问哪些单位你可以购买。
买二手房时，在付订金前，请律师查看地契上是否有土著限制。
2026年在新山我会怎么选
- 近期要自住，想要有地房屋：在你熟悉的住宅区买二手房。
- 买公寓出租：把推出价的每平方尺价格与同区近期成交比较，并了解同一年附近有多少供应完工。
- 为靠近新柔地铁付溢价：用令吉而不是每平方尺价格计算溢价，再与稍远一点的已完工单位比较。
- 预算吃紧：确认贷款全额发放后你负担得起全额月供，而不只是初期的利息。
对你的情况有疑问？
把地区、预算，以及是自住还是出租告诉我，我会把二手房和新盘的选择并列给你看。
资料来源：EdgeProp，“JLL Malaysia: New four-figure psf serviced apartments pushing average transaction prices in JB”，2025年7月；The Edge Malaysia，“Olive Tree Property Consultants Johor Bahru Housing Property Monitor 2Q2025: More serviced apartments in the pipeline”，2025年10月；The Edge Malaysia，“Best Property Deals: Are property prices in Penang and Johor catching up with Kuala Lumpur’s?”，2026年1月；EdgeProp，“Inside Johor’s SEZ boom: Cross-border capital, digital growth, industrial revival”，2026年3月；The Star，“Significant drop in Johor property overhang”，2025年2月；Penang Property Talk（NAPIC 数据），“Penang ranked 5th for residential property overhang in Q1 2026”，2026年7月；REHDA Institute，“Summary of NAPIC Property Market Report 2024”，2025年5月；Bernama，“Subsale House Market To Continue Growing In 2H 2026 – Juwai IQI”，2026年8月；Free Malaysia Today，“The progressive payment schedule for property in Malaysia”，2019年4月；The Iskandarian，“Johor is Releasing Unsold Bumi Lots – Exco”，2022年8月
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核对日期：2026年10月17日，并非法律、税务或财务建议。