振林山，依斯干达公主城 · 自2007年推出后分期完工 · 二手房
Setia Eco Gardens
SP Setia 在振林山发展的 765 英亩永久地契城镇，于2007年推出，以门禁有保安的分区建成，主要为双层排屋，另有部分半独立式洋房和独立式洋房。过去 48 个月的成交记录中位价约每平方尺 RM416（EdgeProp）。
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解答区
Setia Eco Gardens 一览
本页每个数字均来自发展商、政府房屋登记或页面底部列明的房产记录。来源不一致时，会列出范围。没有人公布的数字，本页不会列出。
项目
Setia Eco Gardens
SP Setia Berhad 发展的城镇；本页只涵盖已完工的分区
地址
Jalan Laman Setia, 81550 Gelang Patah
PropertyGuru；SP Setia 的销售展厅位于 KM 5.5, Jalan Gelang Patah–Ulu Choh
地契
永久地契
PropertyGuru 楼盘记录及2021年评测
已完工
分阶段
2007年推出；PropertyGuru 2021年4月的评测列出 Acero 独立式洋房于2020年完工，Vallaris 排屋预计于2021年完工。较新的分区可能仍在推出中
面积
765 英亩
SP Setia 与 PropertyGuru 一致
住宅
以2 层排屋为主
另有2层半独立式洋房和独立式洋房（PropertyGuru 评测）
户型
约 1,530–4,648 平方尺
排屋约 1,530–2,101 平方尺，半独立式洋房约 3,030–3,234 平方尺，Acero 独立式洋房 4,648 平方尺（PropertyGuru 评测）
外国买家
仅限较大的半独立式洋房和独立式洋房
大部分排屋价格低于 RM100万
为何选择这个地点
买家在 Setia Eco Gardens 需要权衡的四件事
振林山一个以公园为核心的门禁永久地契城镇。以下是它的优势，以及需要注意的地方。
中心有大型公园
据 SP Setia，占地 28 英亩的 Eco Greens 公园综合区于2012年荣获 FIABCI Prix d’Excellence 奖，总体规划则于2009年获得 FIABCI 马来西亚奖。
设有门禁和保安的区块
SP Setia 称每个分区均为门禁有保安，并强调 20 尺的后花园和分区私人公园。
城镇内设有学校
PropertyGuru 的评测列出 Setia Eco Gardens 内有 SJK (C) Pai Tze 和 Tenby International School，距 EduCity 约 15 分钟车程。
需要考虑：距离与新供应
据 PropertyGuru 的评测，公主港和 Legoland 约 30 分钟车程，发展商可能仍在附近出售较新的分区。请以成交记录价格而非叫价来比较二手房屋。
项目概况
Setia Eco Gardens 深度解读
位于依斯干达公主城振林山、由门禁分区组成的永久地契有地住宅城镇。
设施
依据 SP Setia 及 PropertyGuru 2021年评测的描述；这些是城镇设施，并非单一分区的设施。
公园
Eco Greens
- 水生生态保护区
- 鱼类繁殖池
- 蝴蝶步道
- 鸟岛
- 迷宫
- 蕨类植物园
运动
运动与健身
- 健身区
- 瑜伽角
- 太极平台
- 篮球场
- 足球场
住户
共享空间
- 生态游乐场
- 乐龄人士角落
- 凉亭
- 设有门禁和保安的区块
项目目前进度
位置与交通
Setia Eco Gardens 的位置
Jalan Laman Setia, Setia Eco Gardens, 81550 Gelang Patah, Johor。
记录数据
价格数据
成交记录和叫价是两回事。成交数据来自政府估价部门记录的交易；叫价是业主或发展商的挂牌价格。
| 指标 | 数据 | 来源与日期 |
|---|---|---|
| 成交价 过去48个月中位数 | 每平方尺 RM416 · 一般每平方尺 RM369–470 | EdgeProp 项目页面，2026年10月 |
| 叫价 楼盘概要，2层排屋 | 约 RM468,000–3.1m（核查时没有在线挂牌） | PropertyGuru 楼盘页面，2026年10月 |
| 租金回报率 按租金叫价推算 | 约 4.97% | EdgeProp 项目页面，2026年10月 |
成交一行为 EdgeProp 记录的过去 48 个月已完成成交。叫价一行为2026年10月 PropertyGuru 楼盘页面上的价格范围，当时没有在线挂牌，因此并非成交数据。EdgeProp 的回报率基于过去 12 个月的租金叫价；我们没有找到目前公布的租金范围。
过往记录
关于 SP Setia Berhad
Setia Eco Gardens 由 SP Setia Berhad 发展，该公司也在 Jalan Gelang Patah–Ulu Choh 经营该城镇的销售展厅。
PropertyGuru 2021年的评测指该城镇的总发展值约 RM20亿。住宅区旁设有工业分区（Setia Business Park 1 和 2）。
周边环境
Setia Eco Gardens 附近有什么
地图上最近的地点，按直线距离计算。实际车程会更远。
🚉 交通
- GP Sentral~1.7 km
🛍️ 购物中心
地图上附近没有记录
🎓 学校
- Tenby International School Setia Eco Gardens~300 m
- 实达生态园培智华小~700 m
- SMK Taman Nusajaya~2.7 km
- SK Kampung Pulai~2.8 km
🏥 医院
- 依斯干达公主城哥伦比亚亚洲医院~5.6 km
地图资料 © OpenStreetMap 贡献者。名称以地图记录为准；入学及营业详情请自行核实。
适合您吗？
您是哪一类买家？
同一栋楼适合不同的人，原因各不相同。看看哪一项最像您。
🏠 自住
问我哪些单位景观较好、下午西晒较少；这比楼层更影响价格。
💰 买来出租
把上面"价格数据"中的租金记录与您的月供比较。小户型通常租得较快；大户型的租客住得较久。
👨👩👧 有孩子的家庭
查看位置部分的学校与诊所距离、每个单位的车位数量，以及早上7点半电梯的繁忙程度。
✈️ 海外买家
外国人只能购买高于州政府最低价格（柔佛为100万令吉）的房产，并自2026年起缴付8%印花税。列入名单前，先问我这里哪些单位符合资格。
坦白说
我不会隐瞒的事
每个项目都有取舍。以下是我在付订金前会想知道的。
- ⚠️ 楼龄超过十年。索取最近一次业主大会记录，并了解业主拖欠的管理费；拖欠多会影响日后的维护。
- ⚠️ 有地房产：请检查地契、朝向，以及房子是否有需要批准图则的扩建。
- ⚠️ 叫价不等于成交价。出价前请与上面的每平方尺成交价记录比较。
真实成本
2026年在这里买房的费用
以 RM3,100,000 的单位为例，接近这里的一般叫价。实际数字会因价格和银行而不同。
| 本地买家（90%贷款） | 外国买家（70%贷款） | |
|---|---|---|
| 购买价格 | RM3,100,000 | RM3,100,000 |
| 首期 | RM310,000 | RM930,000 |
| 贷款额 | RM2,790,000 | RM2,170,000 |
| 转让印花税（MOT） | RM108,000 | RM248,000 |
| 贷款印花税（0.5%） | RM13,950 | RM10,850 |
| 买卖合约律师费（含8%服务税） | RM34,830 | RM34,830 |
| 贷款合约律师费（含8%服务税） | RM31,482 | RM24,786 |
| 拿钥匙前所需现金 | RM498,262 | RM1,248,466 |
| 外国人州政府批准费 | – | 房价的3%或3万令吉（柔佛） |
仅为估算。印花税：本地人及永久居民按1%至4%分级，外国人自2026年1月1日起统一8%。律师费依据2023年律师收费令。首次购买50万令吉或以下房屋的本地买家，在2027年前可能获豁免印花税。不含估价费、杂费及搬迁费用。
为真实单位计算这些费用计算我的实际费用 →直接解答
常见问题
有哪些房屋类型和面积？
据 PropertyGuru 2021年的评测，以约 1,530 至 2,101 平方尺的双层排屋为主，另有约 3,030 至 3,234 平方尺的双层半独立式洋房，以及 4,648 平方尺的 Acero 独立式洋房。
Setia Eco Gardens 是永久地契吗？
是的。PropertyGuru 的楼盘记录及其2021年评测均记录为永久地契。
外国人可以在这里买吗？
在柔佛，外国买家每个住宅产业一般须支付至少 RM100万，并须获得柔佛土地与矿务局的州政府批准。自2025年7月1日起，柔佛向外国买家征收同意征费，为房价的3%或RM30,000，以较高者为准；自2026年1月1日起，转让给外国人的印花税统一为8%。土著保留单位、廉价及可负担单位、马来保留地，以及单层或一层半排屋均不向外国人开放。Setia Eco Gardens 大部分排屋价格低于 RM100万，因此只有价格在 RM100万 或以上的较大半独立式洋房和独立式洋房可能符合资格，而且前提是房屋不是土著保留单位。
房屋租金是多少？
我们没有找到目前公布的租金范围；2026年10月核查时 PropertyGuru 上没有出租挂牌。EdgeProp 根据过去 12 个月的租金叫价，推算总租金回报率约 4.97%。
Setia Eco Gardens 的房价是多少？
EdgeProp 记录过去 48 个月的成交中位价约每平方尺 RM416。大部分房屋为门禁有保安分区内的双层排屋。永久地契。
Setia Eco Gardens 房价多少？
根据EdgeProp，过去48个月成交中位价约每平方尺RM416。以双层排屋为主，另有半独立式和独立式洋房，均为门禁社区。永久地契，2007年推出。
Setia Eco Gardens 附近有哪些学校？
根据地图资料，最近的学校有 Tenby International School Setia Eco Gardens (~300 m), 实达生态园培智华小 (~700 m), SMK Taman Nusajaya (~2.7 km)。距离为直线距离。
Setia Eco Gardens 附近有火车站或巴士站吗？
根据地图资料，最近的车站有 GP Sentral (~1.7 km)。
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