这篇文章写给住在组屋（HDB）、计划购买预购组屋（BTO）或执行共管公寓（EC），或已经拥有私人房产，并正在考虑在新山置业的新加坡人。简短的答案：拥有新山房产不会影响您在新加坡计算额外买方印花税（ABSD）时的房产数目，但可能令您无法购买受津贴的组屋或执行共管公寓，而且您不能用公积金（CPF）支付。以下内容来自我本月查阅的建屋发展局（HDB）、新加坡税务局（IRAS）和中央公积金局（CPF Board）网页。
一览
| 您的情况 | 新山房产对您意味着什么 |
|---|---|
| 组屋屋主，尚未满最低居住年限（MOP） | 在满 MOP 之前，您不能购置本地或海外的私人住宅房产。 |
| 组屋屋主，已满 MOP，至少一名屋主是公民 | 您可以购买并保留组屋。建屋局对私人房产的数量不设上限。 |
| 组屋屋主，所有屋主均为永久居民 | 建屋局网页规定，在新加坡购买私人房产后六个月内须出售组屋。在海外购买之前，请先向建屋局确认。 |
| 计划购买建屋局新组屋、Plus 或 Prime 转售组屋、使用公积金购屋津贴的转售组屋，或申请建屋局贷款 | 申请中的任何人都不得拥有本地或海外私人房产，而任何出售都必须在申请前至少 30 个月完成。 |
| 计划购买无津贴的转售组屋 | 同样不得拥有私人房产，出售后须等待 15 个月。 |
| 计划向发展商购买执行共管公寓 | 不得拥有本地或海外私人房产，出售后须等待 30 个月。 |
| 日后再购买新加坡房产 | 海外房屋不计入 ABSD 的房产数目。 |
组屋规定：海外房产与本地房产一视同仁
这是最容易让人出错的部分。建屋局对待新山的公寓，与对待新加坡的公寓完全一样。其资格网页指出，申请组屋购屋资格（HFE）信函时列出的所有申请人和居住者，都不得拥有任何本地或海外私人住宅房产，或持有其中的权益，无论房产已完工或仍在建设中。
如果您已经出售房产，则有一段等待期，从出售的法律完成日期起算：
- 30 个月：之后才能申请建屋局新组屋、Plus 或 Prime 转售组屋、使用公积金购屋津贴的 Standard 转售组屋，或建屋局购屋贷款。
- 15 个月：之后才能申请无津贴的 Standard 转售组屋，无论是否申请近亲住屋津贴（Proximity Housing Grant）。
- 建屋局自己的例子：一个在2024年7月1日出售房产的家庭，可从2025年10月1日起购买无津贴的转售组屋，但要到2027年1月1日才能购买新组屋。
关于执行共管公寓，建屋局的 EC 资格网页也有同样的两项规定：不得拥有本地或海外私人住宅房产，过去 30 个月内也不得有出售。国家发展部在2024年的一份书面答复中确认，等待期同样适用于本地和海外房屋的屋主，并表示建屋局会个别考虑紧急个案。部分 55 岁及以上的乐龄人士可获豁免，但须在六个月内出售私人房产。
请记住，这项规定涵盖申请中列出的每一个人。如果您的未婚妻，或被列为居住者的父母拥有新山单位，整个家庭也会受影响。
已经住在组屋？关键看 MOP
建屋局关于购置私人房产的网页说明，在组屋满最低居住年限（MOP）之前，您和配偶不能购置本地或海外的私人住宅房产。这包括在 MOP 期间行使购买选择权（option）或签署买卖协议。大多数组屋的 MOP 为五年，Plus 和 Prime 组屋为十年，Fresh Start 组屋为 20 年。
满 MOP 后，至少有一名屋主是公民的家庭可以购买私人房产并保留组屋，建屋局对数量不设上限。如果所有屋主都是永久居民，建屋局规定在新加坡购买私人房产后六个月内须出售组屋。我读到的网页是以新加坡房产来表述这项规定的，所以如果您的家庭成员全是永久居民，在新山购买之前，请以书面形式向建屋局询问。
ABSD：新山房产不计算在内
IRAS 的 ABSD 网页指出，只有新加坡境内的住宅房产才计入数目，所有新加坡境外的住宅房产都不计算。财政部在2011年推出 ABSD 时也是这么说的。因此，一名拥有一间组屋和一间新山公寓的公民，再买新加坡房产时仍然算是第二套，而不是第三套，IRAS 列出的相应 ABSD 税率为 20%。
反过来也一样。在新山购买不会触发新加坡的 ABSD，因为 ABSD 是针对新加坡房产征收的新加坡印花税。您要付的是马来西亚的印花税和律师费。
不能使用公积金
中央公积金局的住屋网页指出，普通账户存款可用于购买组屋或新加坡的私人住宅房产，因此购买新山房产必须以现金或马来西亚贷款支付。公积金局也表示，不能凭海外房产提取部分退休账户存款，因为房产必须位于新加坡。我的公积金与新山房产文章有更详细的说明。
新山房产租金的税务
在新加坡，IRAS 关于海外来源收入的电子税务指南（e-Tax Guide，第五版，2026年1月）指出，自2004年1月1日起，居民个人在新加坡收到的海外来源收入获豁免征税，但通过新加坡合伙企业收到的收入除外。因此，对大多数个人屋主来说，汇回新加坡的新山单位租金不会在新加坡再次被征税。
在马来西亚，马来西亚的税务仍然适用。作为非居民，您须向马来西亚内陆税收局（LHDN）报税，并就租金净额在当地缴税。我在租金收入税文章中解释了税率和可扣除项目。
购买之前：检查清单
如果您拥有组屋：
- 在 My HDBPage 上查清您的 MOP 确切届满日期。在此之前，不要签署订购表格（booking form）或买卖合约（SPA）。
- 如果所有屋主都是永久居民，请先取得建屋局的书面答复。
- 规划好现金：不能使用公积金，而马来西亚银行按各自的条件放贷。
如果您计划购买预购组屋、执行共管公寓或使用津贴的转售组屋：
- 现在在新山置业，或把家人列入地契，都可能让您的组屋延后好几年。
- 如果您已经在新山拥有房产，请从您的目标申请日期往回推算：出售必须在该日期之前至少 30 个月完成法律手续。
- 检查每一位将被列为居住者的人，而不只是您自己。
如果您在新加坡拥有私人房产：
- 新山房屋不会增加您的 ABSD 房产数目，但也不会让您重新符合组屋资格。
- 请留意柔佛对外国人适用的最低购买门槛：请看柔佛外国人最低购买门槛与配额。
- 为该房产订立一份马来西亚遗嘱：请看我关于跨两国遗产的文章。
关于更完整的购买流程，请先看我的新加坡买家指南。
想了解您自己的情况？
告诉我您是否拥有组屋、您的 MOP 何时届满，以及您接下来的计划，我会告诉您我所知道的情况，以及应该向建屋局提出哪些问题。
如果您想亲自看单位，我可以在周末到新山中央车站（JB Sentral）与您会面，带您四处看看：请看我的周末看房之旅页面。
资料来源：HDB，“Flat and grant eligibility: Couples and Families”，2026年10月查阅；HDB，“Executive Condominium: Eligibility”，2026年10月查阅；HDB，“Acquiring Private Property”，2026年10月查阅；Ministry of National Development，“Written answer on the wait-out period for owners who have recently disposed of overseas property”，2024年2月；IRAS，“Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD)”，2026年10月查阅；Ministry of Finance，“Additional Buyer’s Stamp Duty for a Stable and Sustainable Property Market”，2011年12月；IRAS，“e-Tax Guide: Tax Exemption for Foreign-Sourced Income (Fifth Edition)”，2026年1月；CPF Board，“Using your CPF to buy a property under the Housing Scheme”，2026年10月查阅；CPF Board，“Can I set aside my Full Retirement Sum with a mixture of property and cash if I own a foreign property?”，2026年10月查阅
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，查核日期为2026年10月12日，并非法律、税务或财务建议。