Membeli Hartanah di Malaysia? 6 Kos Tersembunyi yang Jarang Diberitahu

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Ramai orang menyangka pelaburan hartanah itu mudah: beli, sewakan, kutip sewa setiap bulan, dan jual dengan untung lima atau sepuluh tahun kemudian. Tetapi sewa yang anda kutip bukanlah keuntungan anda. Di Malaysia ada cukai, caj pihak berkuasa tempatan, penyelenggaraan, bil utiliti dan, akhirnya, cukai apabila anda menjual. Dalam video, saya huraikan enam yang paling penting. Ini versi bertulisnya.

1. Cukai pendapatan sewa

Sesetengah pelabur berfikir, “Saya tidak bekerja di Malaysia, saya cuma kutip sewa, jadi cukai pendapatan Malaysia bukan urusan saya.” Itu tidak semestinya benar. Sewa daripada hartanah di Malaysia boleh dikenakan cukai di Malaysia. Individu bukan pemastautin secara amnya dikenakan cukai pada kadar rata 30% ke atas pendapatan bersumberkan Malaysia, termasuk sewa, dan tidak boleh menuntut pelepasan peribadi.

Berita baiknya: anda dicukai atas jumlah bersih, bukan kasar. Perbelanjaan yang dikeluarkan untuk memperoleh sewa secara amnya boleh ditolak, seperti cukai taksiran, cukai tanah, insurans kebakaran, faedah pinjaman, komisen kutipan sewa dan pembaikan biasa. Pengubahsuaian awal dan penambahbaikan dilayan secara berbeza. Simpan setiap invois dan resit, dan berbincang dengan profesional cukai tentang kedudukan anda sendiri.

2. RPGT apabila anda menjual

Jika rancangan anda ialah membeli hari ini dan menjual apabila harga naik, Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) penting. Beli pada RM1 juta, jual pada RM1.3 juta, dan ia nampak seperti untung RM300,000. Tetapi keuntungan yang dikenakan cukai dikira selepas kos perolehan dan pelupusan yang dibenarkan, dan kadarnya bergantung pada berapa lama anda memegang hartanah itu dan siapa anda:

Dijual dalam tempoh	Warganegara Malaysia / PR	Warga asing (bukan warganegara, bukan PR)
Tahun 1–3	30%	30%
Tahun ke-4	20%	30%
Tahun ke-5	15%	30%
Tahun ke-6 dan seterusnya	0%	10%

Tambah pula yuran ejen dan yuran guaman semasa jualan, dan setiap ringgit kenaikan nilai tidak semuanya masuk ke poket anda. Fahami perkara ini sebelum anda membeli, bukan ketika anda sudah bersedia untuk menjual.

3. Cukai taksiran

Dikenakan oleh pihak berkuasa tempatan di kawasan hartanah itu terletak. Di Johor Bahru, pihak berkuasa tempatan mana yang menghantar bil kepada anda bergantung pada lokasi tepat. Jumlahnya nampak kecil berbanding harga, jadi pelabur terlupa, tetapi anda membayarnya setiap tahun sama ada anda ada penyewa atau tidak.

4. Cukai tanah atau cukai petak

Berbeza daripada cukai taksiran: cukai tanah ialah caj tanah yang dibayar kepada kerajaan negeri. Bagi hartanah strata, anda mungkin melihatnya sebagai cukai petak. Sekali lagi, jumlahnya tidak besar dengan sendirinya, tetapi ia bertambah bersama semua kos lain.

5. Bil utiliti

“Tetapi Jason, penyewa saya yang bayar utiliti.” Biasanya, ya. Tetapi apabila penyewa keluar dan anda perlukan beberapa minggu untuk membersihkan, membaiki dan mencari penyewa seterusnya, elektrik dan air ditanggung oleh anda. Ketahui akaun mana yang atas nama anda, deposit apa yang diperlukan, dan bagi sesetengah unit pangsapuri servis atau hakmilik komersial, semak tarif sebelum anda membeli. Ia tidak semestinya sama seperti kondominium kediaman.

6. Yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas

Bagi kondominium dan residensi servis, ini biasanya kos berterusan yang paling besar. Yuran penyelenggaraan membiayai keselamatan, pembersihan, lif, kolam renang, gim, landskap, elektrik kawasan bersama dan pengurusan. Selain itu, pemilik menyumbang kepada kumpulan wang penjelas untuk kerja besar jangka panjang seperti penggantian lif atau mengecat semula bangunan.

Tambahan: kekosongan dan pembaikan

Bukan cukai atau yuran tetap, tetapi setiap pelabur perlukan dana penampan. Penghawa dingin rosak, pemanas air perlu diganti, penyewa keluar dan unit kosong selama sebulan dua. Jika angka anda hanya masuk akal dengan penghunian 12 bulan dan tiada pembaikan langsung, angka itu terlalu optimistik.

Contoh: berapa sebenarnya yang anda dapat daripada RM3,000 sebulan?

RM3,000 sebulan bersamaan RM36,000 setahun secara kasar. Ini ilustrasi dengan angka contoh. Angka sebenar anda bergantung pada bangunan, jadi sentiasa minta angka tersebut:

Perkara (angka contoh)	Setahun
Sewa kasar (RM3,000 × 12)	RM36,000
Penyelenggaraan + kumpulan wang penjelas (RM500/bulan)	– RM6,000
Cukai taksiran + cukai tanah/cukai petak	– RM950
Insurans	– RM300
Pembaikan dan penjagaan	– RM1,500
Kekosongan satu bulan	– RM3,000
Yuran ejen untuk mencari penyewa (dibahagi mengikut tahun)	– RM1,500
Sebelum faedah pinjaman dan cukai pendapatan	kira-kira RM22,750

Tiba-tiba RM36,000 tidak lagi kelihatan seperti RM36,000. Jangan hanya tanya “berapa sewa yang boleh saya dapat?” Tanyalah “berapa yang sebenarnya tinggal untuk saya?” Pelaburan yang baik tidak semestinya yang sewanya paling tinggi. Ia ialah pelaburan yang angkanya masih masuk akal selepas semua kos diambil kira.

Kos semasa pembelian ialah topik yang berasingan: lihat yuran guaman semasa membeli hartanah dan panduan saya tentang peraturan pembeli asing dan duti setem.

---

Mahukan angka sebenar bagi unit yang anda sedang lihat? Hantarkan projek itu kepada saya. Saya akan kira yuran penyelenggaraan, cukai dan pulangan bersih yang realistik bersama anda.

Sumber

• LHDN: kadar RPGT
• PropertyGuru: cukai pendapatan sewa di Malaysia (perbelanjaan yang boleh ditolak, kadar bukan pemastautin)

Maklumat umum yang disemak pada 29 September 2026, bukan nasihat cukai atau kewangan. Oleh Jason Lim (REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd.).