← Dự án Johor dành cho người mua nước ngoài · Cẩm nang cho người mua từ Việt Nam · Cập nhật tháng 10/2026 · English version
Johor Bahru (JB) nằm ngay bên kia eo biển so với Singapore, có mặt bằng giá nhà thấp hơn Singapore và đang chờ tuyến tàu RTS Link nối hai bờ. Bài viết này tóm tắt các quy định dành cho người nước ngoài tại Johor, chi phí thực tế khi mua một căn RM1 triệu, các bước giao dịch và một vấn đề người Việt cần hiểu rõ trước tiên: quy định của Việt Nam về việc chuyển tiền ra nước ngoài.
Điều cần biết trước tiên: quy định chuyển tiền của Việt Nam
Đây là phần quan trọng nhất đối với người mua từ Việt Nam, nên chúng tôi nói thẳng. Theo Điều 7 Nghị định 70/2014/NĐ-CP và Thông tư 20/2022/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, người cư trú là công dân Việt Nam được mua, chuyển, mang ngoại tệ ra nước ngoài cho một số mục đích được liệt kê: học tập, chữa bệnh; công tác, du lịch, thăm viếng; trả phí, lệ phí cho nước ngoài; trợ cấp thân nhân; chuyển tiền thừa kế; chuyển tiền khi định cư ở nước ngoài; và “các nhu cầu hợp pháp khác”. Mua nhà ở nước ngoài không có tên trong danh sách này.
Đầu tư kinh doanh bất động sản ra nước ngoài là ngành, nghề đầu tư ra nước ngoài có điều kiện. Nghị định 31/2021/NĐ-CP (khoản 3 Điều 72) quy định nhà đầu tư trong ngành này phải là doanh nghiệp thành lập theo Luật Doanh nghiệp. Từ ngày 3/4/2026, Nghị định 103/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư 2025 đã thay thế phần quy định này, và kinh doanh bất động sản vẫn nằm trong nhóm ngành có điều kiện. Đó là thủ tục đầu tư của doanh nghiệp, không phải con đường để một cá nhân mua nhà để ở.
Kết luận thực tế: với cá nhân đang cư trú tại Việt Nam, việc chuyển tiền ra nước ngoài để mua bất động sản bị hạn chế và không có một “kênh mặc định”. Trước khi đặt cọc bất kỳ căn nào, hãy làm theo thứ tự sau:
- Hỏi bộ phận ngoại hối của ngân hàng bạn. Trình bày đúng mục đích, hỏi có thực hiện được không và cần giấy tờ gì.
- Hỏi luật sư hoặc chuyên gia tư vấn tại Việt Nam về tình huống cụ thể của bạn. Nếu bạn đang sống và làm việc dài hạn ở nước khác và có thu nhập hợp pháp ở đó, quy định áp dụng có thể khác, nhưng vẫn cần được xác nhận.
- Chỉ dùng kênh ngân hàng hợp pháp, có chứng từ. Không dùng dịch vụ chuyển tiền không phép, “chuyển tay” hay xách tiền mặt. Luật sư và ngân hàng Malaysia sẽ kiểm tra nguồn gốc tiền; khoản tiền không có chứng từ có thể khiến giao dịch bị dừng.
Quy định mua nhà dành cho người nước ngoài tại Johor
| Quy định | Ý nghĩa với bạn |
|---|---|
| Giá tối thiểu | Thông thường RM1 triệu cho mỗi bất động sản nhà ở (căn hộ và nhà đất). Một số căn ở Medini từng có quy định khác; hãy coi đó là trường hợp riêng từng căn và xác nhận với luật sư. |
| Chấp thuận của bang Johor | Mọi giao dịch của người nước ngoài đều cần chấp thuận. Từ 1/7/2025, phí (levy) chấp thuận là 3% giá mua hoặc RM30.000, tùy số nào cao hơn (Thông tư PTG Johor 1/2025), cộng phí nộp hồ sơ. |
| Loại không được mua | Đất dành cho Bumiputera, nhà giá rẻ/nhà ở xã hội, đất Malay Reserve, nhà phố một tầng và 1,5 tầng, đất nông nghiệp. |
| Thuế trước bạ (stamp duty) | Từ 1/1/2026, người nước ngoài mua nhà ở chịu mức cố định 8% (bất động sản thương mại 4%). |
| Thuế lợi nhuận khi bán (RPGT) | 30% phần lãi nếu bán trong 5 năm đầu; 10% từ năm thứ 6. |
| Quyền cư trú | Sở hữu nhà không đồng nghĩa với quyền cư trú. Muốn ở dài hạn cần chương trình riêng như MM2H. |
Chi phí ví dụ cho một căn RM1.000.000
| Khoản | Ước tính |
|---|---|
| Tiền trả trước (thường từ 10%) | RM100.000 trở lên |
| Thuế trước bạ 8% | RM80.000 |
| Phí luật sư hợp đồng mua bán (SPA)/chuyển nhượng | Khoảng RM11.250 + SST (1,25% cho RM500.000 đầu, 1% cho RM500.000 tiếp theo) |
| Phí chấp thuận bang Johor | RM30.000 (3% hoặc RM30.000, tùy số nào cao hơn) + phí hồ sơ |
| Chi phí hành chính khác (disbursements) | Khoảng RM2.000–4.000 |
Các bước mua nhà
- Kiểm tra nguồn tiền trước. Làm rõ với ngân hàng và luật sư tại Việt Nam trước khi chọn căn.
- Chọn căn đủ điều kiện. Giá từ RM1 triệu, không thuộc loại bị hạn chế. Có thể tự kiểm tra nhanh tại trang Người nước ngoài có mua được không?
- Đặt giữ chỗ và ký hợp đồng mua bán (SPA) qua luật sư Malaysia. Luật sư sẽ kiểm tra giấy tờ tùy thân và nguồn gốc tiền.
- Nộp hồ sơ xin chấp thuận bang Johor. Luật sư chuẩn bị hồ sơ.
- Thanh toán theo tiến độ từ tài khoản đứng tên chính bạn, giữ lại toàn bộ sao kê và chứng từ ngân hàng.
- Nhận nhà và hoàn tất sang tên.
Đi xem nhà: nhập cảnh Malaysia
Theo Cục Xuất nhập cảnh Malaysia (imi.gov.my), công dân các nước ASEAN, trừ Myanmar, không cần thị thực cho thời gian lưu trú dưới một tháng, nên người mang hộ chiếu Việt Nam có thể sang xem nhà mà không cần xin visa. Trước khi đến, bạn phải khai Thẻ nhập cảnh điện tử Malaysia (MDAC) trong vòng 3 ngày trước ngày đến. Hãy kiểm tra lại trước mỗi chuyến đi.
Thuế tại Việt Nam
Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (số 109/2025/QH15), cá nhân cư trú tại Việt Nam chịu thuế đối với thu nhập phát sinh cả trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam, kể cả thu nhập cho thuê hoặc tiền lãi khi bán nhà ở Malaysia. Việt Nam và Malaysia có Hiệp định tránh đánh thuế hai lần. Hãy hỏi chuyên viên thuế về kê khai và khấu trừ thuế đã nộp ở Malaysia.
Câu hỏi thường gặp
Người Việt có được mua nhà ở Johor không?
Theo luật Malaysia thì có, nếu căn từ RM1 triệu, không thuộc loại bị hạn chế và được bang chấp thuận. Phần khó hơn là quy định chuyển tiền của Việt Nam, cần làm rõ với ngân hàng trước.
Tôi có thể chuyển tiền từ Việt Nam sang để mua nhà không?
Mua nhà ở nước ngoài không nằm trong các mục đích chuyển tiền được liệt kê cho cá nhân, và đầu tư kinh doanh bất động sản ra nước ngoài là ngành có điều kiện. Hãy hỏi ngân hàng và luật sư tại Việt Nam về trường hợp của bạn trước khi đặt cọc, và chỉ dùng kênh ngân hàng hợp pháp.
Vì sao luật sư Malaysia hỏi về nguồn gốc tiền?
Đây là nghĩa vụ chống rửa tiền của họ. Hãy thanh toán từ tài khoản đứng tên mình và giữ đầy đủ chứng từ.
Mua nhà có được cấp visa cư trú không?
Không. Sở hữu nhà không mang lại quyền cư trú. Nếu muốn ở lâu dài, hãy tìm hiểu chương trình MM2H trong bài MM2H và cư trú dài hạn.
Tôi có thể nhắn Jason bằng tiếng Việt không?
Jason làm việc bằng tiếng Anh, tiếng Trung và tiếng Malay; hãy nhắn bằng tiếng Anh đơn giản, Jason có thể sắp xếp hỗ trợ dịch thuật khi cần.
Đọc thêm: MM2H và cư trú dài hạn tại Malaysia · Trường học và cuộc sống gia đình ở JB · Khu vực và dự án phù hợp · Johor projects for foreign buyers
Đọc thêm: Cho thuê nhà ở Johor khi bạn sống tại Việt Nam · Chi phí sinh hoạt ở Johor Bahru cho gia đình Việt · Mua nhà ở Kuala Lumpur hay Johor Bahru: so sánh cho người Việt · Bán nhà ở Malaysia, thuế RPGT và thừa kế cho người Việt
Nguồn: Nghị định 70/2014/NĐ-CP (Điều 7); Thông tư 20/2022/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; Nghị định 31/2021/NĐ-CP (Điều 72); Nghị định 103/2026/NĐ-CP; Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15; Hiệp định tránh đánh thuế hai lần Việt Nam – Malaysia; Cục Xuất nhập cảnh Malaysia (imi.gov.my); Thông tư PTG Johor 1/2025; Cơ quan Thuế vụ Malaysia (LHDN) về thuế trước bạ và RPGT. Thông tin chung do một đại lý bất động sản đã đăng ký cung cấp, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay ngoại hối; hãy xác nhận với luật sư, ngân hàng và chuyên gia tư vấn của bạn. Tác giả: Jason Lim (REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6).