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조호바루(Johor Bahru, JB)는 싱가포르와 코즈웨이 하나를 사이에 둔 말레이시아 남부의 중심 도시입니다. 자녀 국제학교, 싱가포르 생활권, 은퇴 후 장기 체류지를 함께 고민하는 한국 분들이 조호바루를 후보지로 검토하는 경우가 많습니다. 이 글에서는 한국 거주자가 조호르주에서 주거용 부동산을 살 때 알아야 할 말레이시아 쪽 규정과 비용, 그리고 많은 분들이 뒤늦게 알게 되는 한국 쪽 외국환 신고와 세금 신고까지 순서대로 정리했습니다.
외국인이 조호르에서 살 수 있는 부동산
말레이시아는 외국인도 주거용 부동산을 소유할 수 있지만, 주(州)마다 기준이 다릅니다. 조호르주에서는 외국인이 주거용 부동산을 살 때 한 건당 원칙적으로 RM100만 이상이어야 하며, 아파트와 단독·연립주택 모두 같은 기준이 적용됩니다. 그리고 외국인의 모든 매입에는 조호르 주정부의 승인(State Consent)이 필요합니다.
| 규정 | 한국인 구매자에게 의미하는 것 |
|---|---|
| 외국인 최저 가격 | 주거용 1건당 일반적으로 RM100만 이상. 메디니(Medini) 일부 유닛은 과거 별도 규정이 있었으므로 유닛별로 변호사에게 확인해야 합니다. |
| 주정부 승인 | 모든 외국인 매입은 승인 대상입니다. 2025년 7월 1일부터 승인 부담금(levy)은 매매가의 3% 또는 RM30,000 중 큰 금액이며, 별도 신청 수수료가 있습니다. |
| 인지세(Stamp duty) | 2026년 1월 1일부터 외국인이 사는 주거용 부동산은 이전 인지세가 8% 단일 세율입니다(상업용은 4%). |
| 부동산 양도소득세(RPGT) | 외국인은 취득 후 5년 이내 매도 시 양도차익의 30%, 6년차부터는 10%가 적용됩니다. |
| 체류 자격 | 부동산을 소유해도 거주권이나 비자가 생기지 않습니다. 장기 체류는 MM2H 등 별도 제도로 신청해야 합니다. |
가격과 상관없이 외국인에게 열려 있지 않은 부동산도 있습니다. 매물을 보기 전에 아래 유형에 해당하지 않는지 먼저 확인하세요. 헷갈리는 매물은 외국인 구매 가능 여부 확인 페이지에서 문의하실 수 있습니다.
- 부미푸트라(Bumiputera) 배정 유닛. 말레이계 등 현지인에게 배정된 물량은 외국인이 살 수 없습니다.
- 저가·서민형(affordable) 주택. 정부 주택 정책 대상 물량입니다.
- 말레이 보호구역(Malay Reserve) 토지. 토지 자체가 외국인 소유 불가입니다.
- 단층 및 1.5층 테라스 하우스. 가격이 기준을 넘더라도 제외됩니다.
- 농업용 토지. 주거용 투자 대상이 아닙니다.
RM100만 매물 기준, 실제로 드는 비용
매매가 외에 들어가는 비용을 미리 알아 두면 한국에서 송금 계획을 세우기가 훨씬 수월합니다. 아래는 RM1,000,000 주거용 매물을 현금으로 산다고 가정한 대략적인 예시입니다.
| 항목 | 대략적인 금액 | 메모 |
|---|---|---|
| 계약금(10%) | RM100,000 이상 | 나머지 대금의 납부 일정은 매매계약서(SPA)에 따릅니다. |
| 이전 인지세(8%) | RM80,000 | 외국인 주거용 단일 세율 |
| 변호사 비용(SPA·이전) | 약 RM11,250 + SST | 첫 RM50만까지 1.25%, 다음 RM50만은 1% |
| 주정부 승인 부담금 | RM30,000 + 신청 수수료 | 매매가의 3%와 RM30,000 중 큰 금액 |
| 기타 실비(disbursements) | 약 RM2,000–4,000 | 검색·등록·우편 등 실비 |
송금하기 전에: 한국 외국환거래법 신고
한국 거주자가 해외 부동산을 사려면, 돈을 보내기 전에 거래할 외국환은행 한 곳을 지정해 해외부동산 취득 신고를 하고 수리를 받아야 합니다. 금융감독원은 금액이 작더라도 해외 부동산 매입 자금이라면 은행 신고가 필요하다고 안내해 왔습니다. 이후의 보고도 모두 같은 지정거래은행을 통해 진행됩니다.
- 지정거래외국환은행 선정과 취득 신고. 송금 전에 은행에 신고하고 수리를 받습니다. 예약 확인서, 매매계약서 초안 등 은행이 요구하는 서류를 미리 확인하세요.
- 본인 명의 계좌에서 송금. 신고한 명의와 금액 그대로, 본인 명의 계좌에서 보내는 것이 원칙입니다.
- 해외부동산 취득보고서. 취득 자금을 송금한 뒤 3개월 이내에 제출합니다.
- 보유 사실 확인. 보유하는 동안 정해진 시점마다 계속 보유하고 있다는 증빙을 은행에 제출합니다. 현재 2년마다로 안내되고 있으니 주기는 거래 은행에 확인하세요.
- 변경 신고. 소재지, 취득 가격, 취득자 명의, 송금액이 처음 신고와 달라지면 변경 신고가 필요합니다.
- 처분보고서. 매도한 뒤 3개월 이내에 제출합니다.
금융감독원이 2026년 7월 공개한 외환 신고 위반 사례에는 해외 주택을 팔고 처분보고서를 내지 않은 경우, 배우자와 공동명의로 신고해 놓고 실제로는 단독명의로 산 경우 등이 포함되어 있었습니다. 위반하면 과태료 등 제재를 받을 수 있으니, 말레이시아 변호사와 개발사에서 받는 매매계약서, 영수증, 소유권 서류는 한국 보고용으로 꼭 보관해 두세요. 말레이시아 쪽에서도 변호사와 은행이 자금 출처를 확인하므로 송금 기록을 남겨 두는 것이 좋습니다.
한국 세금 신고 체크리스트
외환 신고와 세금 신고는 별개의 제도입니다. 은행에 신고했다고 해서 국세청 신고가 끝나는 것은 아닙니다. 국세청의 「2025년 해외부동산과 세금(개인투자자용)」 안내를 바탕으로 핵심만 정리했습니다.
- 해외부동산 명세 제출. 취득가액 2억 원 이상인 해외 부동산을 취득한 거주자는 다음 해 6월 말까지 취득·투자운용(임대)·처분 명세를 제출해야 합니다. 조호르의 RM100만 이상 매물이라면 원화로 환산했을 때 대부분 이 기준에 해당합니다. 제출하지 않으면 취득가액 등의 10%(최대 1억 원) 과태료가 부과될 수 있습니다.
- 임대소득. 해외 주택 임대소득은 다른 소득과 합산해 다음 해 5월 종합소득세로 신고합니다. 해외 주택에는 1주택 비과세가 적용되지 않으며, 말레이시아에서 낸 세금은 외국납부세액공제나 필요경비로 처리할 수 있습니다.
- 양도소득. 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소나 거소를 둔 거주자는 해외 부동산 양도소득세 신고 대상입니다. 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하고, 다음 해 5월에 확정신고를 합니다. 해외 부동산에는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.
- 해외금융계좌 신고. 말레이시아 은행 계좌 등 해외 금융계좌 잔액 합계가 한 해 중 어느 달 말일이든 5억 원을 넘었다면 다음 해 6월에 신고해야 합니다(2026년 신고 기한은 6월 30일).
구입 절차 한눈에 보기
- 목적과 예산 정리. 실거주, 자녀 교육, 임대 중 무엇이 우선인지 정하고 외국인 구매 가능 매물만 추립니다.
- 현지 방문. 한국 여권 소지자는 현재 관광 목적 무비자 입국이 가능하며 체류 가능 기간은 90일로 안내되고 있습니다. 출국 전 외교부 해외안전여행 사이트에서 다시 확인하시고, 도착 전 3일 이내에 말레이시아 디지털 입국카드(MDAC)를 제출하세요.
- 변호사 선임과 예약. 예약금을 보내기 전에도 한국 은행과 신고 절차를 상의하세요.
- 한국 은행 신고 후 송금. 수리를 받은 뒤 계약금과 비용을 송금합니다.
- 매매계약 체결과 주정부 승인. 변호사가 승인 신청을 진행하고 인지세를 납부합니다.
- 잔금, 인도, 사후 보고. 취득보고서(송금 후 3개월 이내)와 다음 해 국세청 명세 제출을 챙깁니다.
자주 묻는 질문
한국인도 조호바루 콘도를 살 수 있나요?
네. 외국인 구매가 허용된 유닛이고 가격이 원칙적으로 RM100만 이상이며 조호르 주정부 승인을 받으면 한국인도 살 수 있습니다. 부미푸트라 배정 유닛이나 서민형 주택은 제외됩니다.
집을 사면 말레이시아 비자가 나오나요?
아니요. 부동산 소유와 체류 자격은 별개입니다. 장기 체류를 원하시면 MM2H 같은 제도를 따로 신청해야 하며, 자세한 내용은 MM2H 장기 체류 가이드를 참고하세요.
예약금만 먼저 보내도 은행 신고가 필요한가요?
해외 부동산 취득을 위한 송금이라면 금액이 작더라도 사전 신고가 원칙입니다. 예약금을 보내기 전에 지정거래은행에 어떤 서류가 필요한지 먼저 물어보시는 것이 안전합니다.
배우자와 공동명의로 사도 되나요?
가능 여부와 방식은 말레이시아 변호사와 확인하시되, 한국 은행에 신고한 명의와 실제 계약 명의가 반드시 같아야 합니다. 명의가 바뀌면 변경 신고가 필요하며, 이를 빠뜨려 제재받은 사례가 있습니다.
5년 안에 팔면 세금은 어떻게 되나요?
말레이시아에서는 외국인이 5년 이내에 팔면 양도차익의 30%가 RPGT로 부과되고, 6년차부터는 10%입니다. 한국 거주자라면 한국에서도 양도소득세 신고 대상이 될 수 있으므로 외국납부세액공제 적용 여부를 세무사와 미리 확인하세요.
메시지는 영어로 보내야 하나요?
영어로 간단히 보내 주시면 됩니다. Jason은 영어·중국어·말레이어로 답변드리며, 한국어 소통이 꼭 필요하면 번역 도움을 조율해 드립니다.
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출처: 조호르 토지청(PTG Johor) Circular 1/2025, 말레이시아 내국세청(LHDN) 인지세·RPGT 안내, 말레이시아 이민청 MDAC 안내, 기획재정부 외국환거래법·외국환거래규정, 금융감독원 외환거래 신고 안내 및 위반 사례(2026년 7월), 국세청 「2025년 해외부동산과 세금(개인투자자용)」, 국세청 해외금융계좌 신고 안내(2026년 6월). 이 글은 등록 부동산 중개인이 제공하는 일반 정보이며 법률·세무·외환 자문이 아닙니다. 실제 거래 전에는 변호사, 세무사, 거래 은행과 확인하세요. 글: Jason Lim (REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6).