Transfer dana
Mengirim Dana dari Indonesia untuk Properti di Malaysia
Membeli properti di Malaysia berarti memindahkan dana dalam jumlah besar dari rekening Anda di Indonesia ke rekening di Malaysia. Halaman ini menjelaskan cara transfer, dokumen yang biasanya diminta bank, ke rekening mana uang sebaiknya dibayarkan, dan cara menghindari penipuan.
Ringkasan
Poin penting
- Cara paling umum adalah transfer antarbank internasional (SWIFT) dari bank Indonesia ke rekening penerima di Malaysia.
- Sejak 1 Juli 2026, pembelian valas terhadap rupiah di atas ekuivalen USD10.000 per bulan per nasabah wajib disertai dokumen underlying (PADG BI No. 15/2026).
- Bank di Indonesia wajib melaporkan setiap transfer dari dan ke luar negeri ke PPATK, berapa pun jumlahnya; ini prosedur rutin.
- Untuk proyek baru di Semenanjung Malaysia, uang pembelian masuk ke rekening HDA developer; untuk rumah bekas, biasanya ke rekening klien pengacara sebagai stakeholder.
- Simpan bukti transfer dan kurs; Anda membutuhkannya untuk daftar harta di SPT Tahunan.
Gambaran umum
Alur dana saat membeli properti di Malaysia
Pembayaran properti biasanya tidak dilakukan sekali, melainkan bertahap sesuai jadwal di SPA (perjanjian jual beli).
- Pemesanan: developer atau penjual sering meminta biaya pemesanan (booking fee) saat Anda memilih unit.
- Penandatanganan SPA: umumnya Anda membayar uang muka hingga total 10% dari harga.
- Sisa pembayaran: untuk proyek baru, dibayar bertahap mengikuti progres pembangunan sesuai jadwal di SPA; untuk rumah bekas (subsale), dibayar dalam jangka waktu yang disepakati di SPA.
- Biaya lain: bea meterai, biaya pengacara, dan biaya persetujuan negara bagian. Hitung perkiraannya di kalkulator biaya pembelian.
Karena ada beberapa kali transfer, rencanakan sejak awal dari rekening mana dana dikirim, dalam mata uang apa, dan dokumen apa yang perlu Anda siapkan untuk bank. Ringkasan proses membeli secara keseluruhan ada di panduan langkah demi langkah.
Cara transfer
Transfer SWIFT dari bank Indonesia
Transfer internasional melalui jaringan SWIFT dapat dilakukan di cabang atau, untuk nominal tertentu, lewat internet banking.
Data yang biasanya dibutuhkan: nama penerima persis seperti di rekening, nomor rekening, nama bank penerima, kode SWIFT/BIC bank penerima, dan tujuan transfer. Ambil data ini hanya dari dokumen resmi developer atau pengacara, lalu konfirmasi lewat telepon ke nomor kantor yang Anda verifikasi sendiri.
- Mata uang: tagihan di Malaysia dalam ringgit (RM). Anda bisa meminta bank mengirim dalam RM, atau mengirim valas lain yang dikonversi di Malaysia. Bandingkan kurs dari kedua cara.
- Biaya: ada biaya bank pengirim dan bisa ada potongan bank perantara. Tanyakan opsi pembebanan biaya ke bank agar jumlah yang diterima tidak kurang dari tagihan.
- Waktu: transfer internasional bisa memakan beberapa hari kerja. Kirim lebih awal dari tenggat di SPA agar tidak terkena bunga keterlambatan.
- Referensi: cantumkan nama Anda, nomor unit, dan nomor tagihan agar pembayaran mudah dicocokkan.
Aturan di Indonesia
Dokumen underlying dan pelaporan ke PPATK
Ada dua aturan yang paling sering ditemui saat mengirim dana besar ke luar negeri. Aturan valas BI berubah beberapa kali sepanjang 2026, jadi selalu tanyakan ketentuan terbaru ke bank Anda.
| Aturan | Isi singkat | Dampak bagi Anda |
|---|---|---|
| Pembelian valas terhadap rupiah (PBI No. 6/2024 dan PADG No. 15/2026) | Sejak 1 Juli 2026, pembelian valas spot terhadap rupiah di atas ekuivalen USD10.000 per bulan per nasabah wajib disertai dokumen underlying; di bawah batas itu, cukup pernyataan tertulis | Untuk pembayaran properti, siapkan dokumen pendukung sebelum ke bank |
| Pelaporan transfer ke/dari luar negeri (UU No. 8/2010 Pasal 23 dan peraturan PPATK) | Bank wajib melaporkan setiap transfer dana dari dan ke luar negeri kepada PPATK, tanpa batas minimum | Pelaporan dilakukan bank secara otomatis; tidak berarti Anda dicurigai |
Bank Mandiri — PBI dan PADG tentang transaksi di pasar valas; pengumuman BNI; Infobanknews (Juli 2026); Hukumonline. Dilihat Oktober 2026.
Dokumen underlying adalah dokumen yang menunjukkan alasan ekonomi transaksi. Untuk pembelian properti, dokumen yang relevan biasanya berasal dari developer atau pengacara, misalnya formulir pemesanan, surat tagihan, atau SPA. Setiap bank bisa punya daftar dokumen dan formulir sendiri, termasuk pernyataan keaslian dokumen, jadi tanyakan sebelum hari transfer.
Jika Anda sudah memiliki tabungan valas, aturan pembelian valas mungkin tidak relevan untuk dana tersebut. Tetap konfirmasi dengan bank Anda.
Rekening di Malaysia
Perlukah membuka rekening bank di Malaysia?
Anda tidak wajib punya rekening di Malaysia untuk membeli properti, karena pembayaran bisa langsung ke developer atau pengacara. Rekening lokal berguna untuk membayar tagihan dan menerima sewa.
Persyaratan untuk orang asing non-residen berbeda antar bank dan sering berubah. Contohnya, Maybank meminta paspor dan dapat meminta visa atau izin tinggal yang berlaku, izin kerja atau pelajar, atau surat dari pemberi kerja atau lembaga pendidikan. Banyak bank masih meminta Anda datang ke cabang. Bank Negara Malaysia juga menerapkan aturan valas yang berbeda untuk residen dan non-residen, sehingga bank bisa meminta bukti tujuan transaksi.
- Hubungi beberapa bank sebelum berangkat dan tanyakan syarat untuk non-residen yang membeli properti.
- Bawa paspor, bukti alamat di Indonesia, dan dokumen pembelian properti (formulir pemesanan atau SPA).
- Jika berencana mengambil pinjaman, bank pemberi pinjaman biasanya meminta rekening di bank tersebut; lihat pinjaman rumah untuk orang asing.
- Jika berencana tinggal jangka panjang, pelajari program MM2H.
Rekening penerima
Bayar ke developer atau ke pengacara?
Rekening tujuan tergantung jenis transaksi. Di sinilah kesalahan paling mahal bisa terjadi.
| Jenis pembelian | Ke mana dana dibayarkan | Dasar |
|---|---|---|
| Proyek baru dari developer berlisensi (Semenanjung Malaysia, termasuk Johor) | Rekening HDA (Housing Development Account) proyek tersebut atas nama developer | Seksi 7A Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 |
| Rumah bekas (subsale) | Umumnya rekening klien firma pengacara sebagai stakeholder, sesuai syarat SPA | Aturan profesi pengacara (Rule 14.10(3)) tentang dana stakeholder |
| Biaya pengacara, bea meterai, dan pendaftaran | Rekening firma pengacara Anda, berdasarkan tagihan resmi | Tagihan pengacara |
Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (HBA); Praktis/JLT — tugas stakeholder; dilihat Oktober 2026.
Rekening HDA adalah rekening khusus yang wajib dibuka developer berlisensi untuk setiap proyek (atau setiap fase). Uang pembelian dari pembeli disetor ke rekening ini dan hanya bisa ditarik sesuai ketentuan peraturan. Undang-undang ini berlaku di Semenanjung Malaysia; Sabah dan Sarawak punya aturan sendiri.
Stakeholder berarti pengacara memegang uang atas nama para pihak dan hanya boleh melepaskannya sesuai syarat yang disepakati atau dengan persetujuan tertulis semua pihak.
Kurs
Konversi mata uang dan waktu transfer
Selisih kurs pada transfer besar bisa bernilai puluhan juta rupiah.
Sebagai gambaran kasar, kurs tengah sekitar Rp4.380/RM (XE, 5 Oktober 2026). Dengan kurs itu, uang muka 10% untuk properti RM1.000.000 (RM100.000) setara sekitar Rp438 juta, dan harga penuhnya sekitar Rp4,4 miliar. Kurs yang ditawarkan bank biasanya berbeda dari kurs tengah.
- Minta penawaran kurs dari lebih dari satu bank untuk nominal yang sama.
- Untuk pembelian bertahap, Anda bisa mengonversi sebagian dana lebih awal untuk mengurangi risiko perubahan kurs. Ini keputusan pribadi; tidak ada jaminan kurs bergerak ke arah tertentu.
- Perhitungkan batas dokumen underlying: transfer besar akan memerlukan dokumen, jadi jangan menunggu hari terakhir.
- Catat kurs yang dipakai di setiap transfer.
Ingat juga harga minimum untuk orang asing, misalnya umumnya RM1 juta di Johor dan Kuala Lumpur; cek aturan per negara bagian di properti Malaysia per negara bagian dan cek apakah orang asing boleh membeli.
Keamanan
Cara menghindari penipuan transfer
Penipuan dengan mengganti nomor rekening lewat email atau WhatsApp adalah risiko nyata pada transaksi properti lintas negara.
- Bayar hanya ke rekening HDA developer (proyek baru) atau rekening klien firma pengacara, tidak pernah ke rekening pribadi agen, staf, atau pihak lain.
- Nama pemilik rekening harus sama dengan nama perusahaan developer atau firma pengacara yang tertera di SPA.
- Jika menerima pemberitahuan “rekening berubah”, jangan transfer. Telepon kantor developer atau pengacara ke nomor yang Anda dapat sendiri, bukan nomor di pesan tersebut.
- Cek bahwa pengacara terdaftar melalui Legal Directory di situs Malaysian Bar, dan bahwa developer dan proyeknya memiliki izin dari kementerian perumahan (KPKT).
- Simpan bukti transfer dan minta tanda terima resmi untuk setiap pembayaran.
- Waspadai permintaan “biaya administrasi” atau pembayaran mendesak di luar jadwal SPA.
Pajak
Simpan catatan untuk SPT Tahunan
Wajib pajak dalam negeri Indonesia melaporkan properti di luar negeri sebagai harta di SPT Tahunan, sebesar harga perolehannya.
Dokumen transfer yang rapi membantu Anda menunjukkan asal dana dan harga perolehan. Simpan: bukti setiap transfer (tanggal, jumlah rupiah, jumlah ringgit, kurs), tanda terima dari developer atau pengacara, SPA, dan tagihan biaya terkait. Jika properti disewakan, sewa juga dilaporkan sebagai penghasilan, dengan kredit atas pajak Malaysia. Informasi umum ini bukan nasihat pajak; konsultasikan dengan konsultan pajak Anda. Panduan umum untuk pembeli dari Indonesia ada di halaman membeli properti Malaysia dari Indonesia.
Jawaban langsung
Pertanyaan yang sering diajukan
Bagaimana cara transfer uang dari Indonesia ke Malaysia untuk beli properti?
Cara paling umum adalah transfer SWIFT dari bank Indonesia ke rekening HDA developer (proyek baru) atau rekening klien pengacara (rumah bekas), dengan data rekening dari dokumen resmi yang sudah Anda konfirmasi lewat telepon.
Berapa batas beli valas tanpa dokumen underlying?
Sejak 1 Juli 2026 (PADG BI No. 15/2026), pembelian valas spot terhadap rupiah di atas ekuivalen USD10.000 per bulan per nasabah wajib disertai dokumen underlying. Aturan ini berubah beberapa kali di 2026, jadi cek ke bank Anda.
Apakah transfer ke luar negeri dilaporkan ke PPATK?
Ya. Bank wajib melaporkan setiap transfer dari dan ke luar negeri kepada PPATK, berapa pun jumlahnya. Ini pelaporan rutin oleh bank.
Apakah saya harus punya rekening bank di Malaysia?
Tidak wajib untuk membeli. Rekening lokal berguna untuk membayar tagihan dan menerima sewa. Syarat untuk non-residen berbeda antar bank dan sering perlu datang ke cabang.
Apa itu rekening HDA?
Housing Development Account adalah rekening khusus per proyek yang wajib dimiliki developer berlisensi di Semenanjung Malaysia. Uang pembelian dari pembeli disetor ke rekening ini dan penarikannya diatur oleh peraturan.
Bolehkah saya membayar booking fee ke rekening agen?
Sebaiknya tidak. Bayar hanya ke rekening resmi developer atau firma pengacara atas nama perusahaan, dan minta tanda terima resmi.
Apakah properti di Malaysia perlu dilaporkan di SPT?
Ya, bagi wajib pajak dalam negeri Indonesia. Properti dilaporkan di daftar harta sebesar harga perolehan, jadi simpan bukti transfer dan kurs yang dipakai.
Ada pertanyaan tentang langkah Anda berikutnya?
Kirimkan anggaran, kota yang Anda minati dan rencana Anda (ditempati, disewakan atau untuk keluarga). Jason akan menjelaskan aturan yang berlaku dan pilihan yang memenuhi syarat.