Biaya & pajak pembelian
Biaya membeli properti di Malaysia untuk WNI: hitungan RM1 juta dan RM1,5 juta
Harga di brosur bukan total uang yang Anda keluarkan. Sebagai orang asing, WNI membayar bea meterai 8% atas pengalihan properti hunian, biaya pengacara, biaya izin negara bagian, dan, jika memakai pinjaman, biaya valuasi serta bea meterai perjanjian pinjaman. Halaman ini merinci setiap pos dengan contoh angka untuk properti RM1.000.000 dan RM1.500.000.
Ringkasan
Poin penting
- Sejak 1 Januari 2026, orang asing (termasuk WNI) membayar bea meterai tetap 8% atas akta pengalihan properti hunian.
- Biaya pengacara mengikuti skala Solicitors’ Remuneration Order 2023, ditambah pajak jasa (SST) 8%.
- Biaya izin negara bagian berbeda-beda: Johor memungut 3% (minimal RM30.000) sejak 1 Juli 2025; Penang 3% atau 1,5%.
- Untuk properti RM1.000.000 di Johor dengan pinjaman 60%, biaya di luar harga sekitar RM135.000 (±Rp591 juta).
- Setelah serah terima, siapkan biaya pemeliharaan bulanan dan sinking fund minimal 10% dari biaya pemeliharaan.
Gambaran umum
Apa saja biaya di luar harga properti?
Secara garis besar ada tiga kelompok: biaya transaksi, biaya pinjaman (jika ada), dan biaya rutin setelah Anda memegang kunci.
Biaya transaksi
Bea meterai atas MOT (memorandum of transfer, akta pengalihan hak), biaya pengacara untuk SPA (perjanjian jual beli) dan pengalihan, biaya izin negara bagian (state consent), serta disbursement (biaya administrasi seperti pencarian sertifikat dan pendaftaran).
Biaya pinjaman
Bea meterai perjanjian pinjaman 0,5%, biaya pengacara bank untuk dokumen pinjaman, dan biaya valuasi. Tidak berlaku jika Anda membayar tunai.
Biaya rutin
Biaya pemeliharaan (maintenance fee) dan sinking fund untuk apartemen, cukai taksiran (pajak properti dari pemerintah kota), cukai tanah atau cukai petak (pajak tanah/strata), serta asuransi.
Aturan dasar siapa boleh membeli dan berapa harga minimumnya dijelaskan di panduan lengkap untuk pembeli dari Indonesia dan pemeriksa kelayakan orang asing. Halaman ini fokus pada angka biayanya. Informasi di sini bersifat umum dan bukan nasihat hukum atau pajak; konfirmasikan dengan pengacara Anda.
Pajak terbesar
Bea meterai: 8% atas pengalihan properti hunian, 0,5% atas pinjaman
Mulai 1 Januari 2026, pengalihan properti hunian kepada warga negara asing (selain penduduk tetap/PR) dan perusahaan asing dikenakan bea meterai tetap 8% dari harga atau nilai pasar, naik dari 4% sebelumnya. Perubahan ini masuk lewat Finance Act 2025 sebagai bagian dari Anggaran 2026. Warga Malaysia dan PR tetap memakai tarif berjenjang 1–4%.
- RM1.000.000: bea meterai MOT RM80.000.
- RM1.500.000: bea meterai MOT RM120.000.
- Perjanjian pinjaman: 0,5% dari jumlah pinjaman, sama untuk semua pembeli. Pinjaman RM600.000 berarti RM3.000.
- Mulai 2026 Malaysia beralih ke sistem self-assessment untuk bea meterai: pembayar yang menghitung dan melapor, biasanya diurus oleh pengacara Anda.
Jasa hukum
Biaya pengacara menurut skala SRO 2023
Biaya pengacara properti di Semenanjung Malaysia diatur oleh Solicitors’ Remuneration Order 2023, yang berlaku sejak 15 Juli 2023.
| Bagian harga | Tarif (Tabel A) |
|---|---|
| RM500.000 pertama | 1,25% (minimal RM500) |
| RM7.000.000 berikutnya | 1% |
| Di atas RM7.500.000 | Dapat dinegosiasikan, maksimal 1% |
Sumber: Malaysian Bar, Circular No 258/2023 (SRO 2023), dilihat Oktober 2026.
- Skala yang sama dipakai untuk dokumen pinjaman (dihitung dari jumlah pinjaman), sehingga pembeli dengan KPR membayar dua tagihan pengacara: untuk SPA/MOT dan untuk perjanjian pinjaman.
- Ditambah SST (pajak jasa) 8%, berlaku untuk jasa hukum sejak 1 Maret 2024.
- Untuk pembelian dari pengembang yang diatur Housing Development Act, berlaku Tabel B dengan tarif lebih rendah. Pengacara Anda akan mengonfirmasi tabel mana yang berlaku.
- Disbursement (pencarian sertifikat, cek kepailitan, biaya pendaftaran, kurir) umumnya sekitar RM500–RM1.000 per transaksi.
Contoh: harga RM1.000.000 → RM6.250 + RM5.000 = RM11.250, ditambah SST 8% menjadi RM12.150. Harga RM1.500.000 → RM6.250 + RM10.000 = RM16.250, dengan SST RM17.550.
State consent
Biaya izin negara bagian berbeda di tiap negara bagian
Setiap pembelian oleh orang asing memerlukan izin negara bagian. Besarnya biaya tidak seragam, jadi berikut hanya contoh yang sumbernya jelas.
Johor
Sejak 1 Juli 2025 (Surat Edaran PTG Johor 2025), pungutan untuk pembelian hunian oleh orang asing naik dari 2% menjadi 3% dari harga SPA, minimal RM30.000. Harga minimum umumnya RM1 juta. Lihat proyek di Johor.
Penang
Pungutan persetujuan 3% dari harga, kecuali apartemen strata di Pulau Penang seharga RM1 juta–RM1,5 juta yang dikenai 1,5%. Wajib dibayar dalam 30 hari setelah surat persetujuan. Lihat properti Penang.
Selangor
Biaya permohonan izin RM200 per sertifikat. Namun harga minimum di sebagian besar Selangor adalah RM2 juta, jadi contoh RM1 juta di halaman ini tidak berlaku di sana. Lihat properti Selangor.
Kuala Lumpur
Izin dari PTGWP (Kantor Tanah dan Galian Wilayah Persekutuan), harga minimum RM1 juta. Kami tidak menemukan tarif pungutan yang dipublikasikan; minta pengacara Anda mengonfirmasi biayanya. Lihat properti Kuala Lumpur.
Perbedaannya bisa besar. Untuk apartemen strata RM1.000.000 di Pulau Penang, pungutan 1,5% berarti RM15.000, separuh dari pungutan Johor sebesar RM30.000 untuk harga yang sama. Di Penang juga berlaku masa tunggu: pemilik asing baru boleh menjual kembali setelah tiga tahun sejak tanggal SPA. Karena itu, bandingkan total biaya per lokasi, bukan hanya harga unitnya.
Ringkasan aturan per negara bagian ada di halaman properti per negara bagian. Catatan sumber berbeda-beda untuk beberapa negara bagian, jadi konfirmasikan dengan pengacara sebelum menandatangani.
Contoh angka
Contoh hitungan: RM1.000.000 dan RM1.500.000 di Johor
Asumsi: apartemen hunian di Johor, pembelian subsale dengan Tabel A, pinjaman 60% dari harga, kurs sekitar Rp4.380/RM (kurs tengah Wise dan Pluang, 5 Oktober 2026). Angka rupiah hanya perkiraan kasar.
| Komponen | RM1.000.000 | RM1.500.000 |
|---|---|---|
| Bea meterai MOT 8% | RM80.000 (±Rp350 juta) | RM120.000 (±Rp526 juta) |
| Pengacara SPA/MOT + SST 8% | RM12.150 (±Rp53 juta) | RM17.550 (±Rp77 juta) |
| Pungutan izin Johor 3% | RM30.000 (±Rp131 juta) | RM45.000 (±Rp197 juta) |
| Jumlah pinjaman 60% | RM600.000 | RM900.000 |
| Bea meterai pinjaman 0,5% | RM3.000 (±Rp13 juta) | RM4.500 (±Rp20 juta) |
| Pengacara pinjaman + SST 8% | RM7.830 (±Rp34 juta) | RM11.070 (±Rp48 juta) |
| Valuasi (perkiraan skala) | RM2.050 (±Rp9 juta) | RM3.050 (±Rp13 juta) |
| Disbursement | ±RM500–1.000 | ±RM500–1.000 |
| Total biaya di luar harga | ±RM135.000–136.000 (±Rp591–596 juta) | ±RM201.000–202.000 (±Rp881–886 juta) |
| Uang muka (40%) | RM400.000 (±Rp1,75 miliar) | RM600.000 (±Rp2,63 miliar) |
Dihitung dari: Finance Act 2025/KPMG Budget 2026 (bea meterai), SRO 2023 (Malaysian Bar), Bar Circular 078/2024 (SST 8%), Surat Edaran PTG Johor 2025 (via Y Kong, Wong & Partners, Juli 2025; L & Co, Juni 2025), skala valuasi menurut Clickbina (Mei 2026). Kurs: Wise/Pluang, 5 Oktober 2026.
Jika Anda membayar tunai, tiga baris pinjaman (bea meterai pinjaman, pengacara pinjaman, valuasi) hilang: total biaya menjadi sekitar RM122.150 untuk RM1 juta dan RM182.550 untuk RM1,5 juta, ditambah disbursement. Hitung angka Anda sendiri dengan kalkulator biaya pembelian.
Jika memakai KPR
Valuasi dan biaya pinjaman
Bank akan menunjuk penilai (valuer) dari panelnya untuk menilai properti. Skala biaya valuasi untuk hunian, menurut ringkasan Clickbina atas aturan skala biaya LPPEH, adalah 0,25% untuk RM100.000 pertama dan 0,20% untuk bagian hingga RM2 juta. Itu menghasilkan sekitar RM2.050 untuk RM1 juta dan RM3.050 untuk RM1,5 juta. Valuasi panel bank bisa berbeda; tanyakan angka pastinya kepada bank atau penilai.
Margin pembiayaan untuk orang asing umumnya lebih rendah daripada untuk warga Malaysia. Rinciannya, termasuk dokumen dan batas usia, ada di panduan KPR Malaysia untuk orang asing dan halaman pinjaman rumah untuk orang asing (bahasa Inggris).
Setelah serah terima
Biaya pemeliharaan, sinking fund, dan pajak tahunan
Biaya ini dibayar selama Anda memiliki properti, dan perlu dihitung sebelum membeli, terutama jika properti akan disewakan.
- Biaya pemeliharaan: umumnya sekitar RM0,20–RM0,60 per kaki persegi per bulan; kondominium standar sekitar RM0,25–RM0,40, segmen mewah RM0,40–RM0,60 atau lebih. Unit 1.000 kaki persegi dengan RM0,40 berarti sekitar RM400 per bulan.
- Sinking fund: dana cadangan untuk perbaikan besar (lift, atap, cat ulang), minimal 10% dari biaya pemeliharaan menurut aturan Strata Management Act 2013.
- Cukai taksiran dan cukai tanah/petak: ditetapkan oleh pemerintah kota dan kantor tanah, berbeda per lokasi. Minta salinan tagihan terakhir dari penjual atau pengembang.
- Asuransi: asuransi gedung untuk area bersama biasanya termasuk dalam biaya pemeliharaan; isi unit dan tanggung jawab pribadi diasuransikan terpisah.
Jawaban langsung
Pertanyaan yang sering diajukan
Berapa bea meterai untuk orang asing yang membeli properti di Malaysia?
Sejak 1 Januari 2026, pengalihan properti hunian kepada orang asing (selain PR) dikenakan bea meterai tetap 8% dari harga atau nilai pasar. Untuk properti RM1 juta, jumlahnya RM80.000.
Apakah WNI membayar bea meterai pinjaman yang berbeda?
Tidak. Bea meterai perjanjian pinjaman 0,5% dari jumlah pinjaman berlaku sama untuk semua pembeli.
Berapa biaya pengacara untuk membeli properti RM1 juta di Malaysia?
Menurut skala SRO 2023, sekitar RM11.250 untuk SPA/MOT, ditambah SST 8% sehingga RM12.150. Jika memakai pinjaman, ada biaya pengacara terpisah untuk dokumen pinjaman.
Berapa total biaya tambahan membeli properti RM1 juta di Johor?
Dengan pinjaman 60%, sekitar RM135.000–136.000 (±Rp591–596 juta pada kurs Rp4.380/RM, Oktober 2026). Jika tunai, sekitar RM122.000 ditambah disbursement.
Apakah biaya izin negara bagian sama di seluruh Malaysia?
Tidak. Johor memungut 3% (minimal RM30.000) sejak Juli 2025, Penang 3% atau 1,5%, sedangkan negara bagian lain punya aturan sendiri. Konfirmasikan dengan pengacara Anda.
Berapa biaya pemeliharaan apartemen di Malaysia?
Umumnya sekitar RM0,20–RM0,60 per kaki persegi per bulan, ditambah sinking fund minimal 10% dari biaya pemeliharaan.
Video
Tonton penjelasan Jason
Video singkat dari kanal YouTube Smart Asset with Jason (dalam bahasa Inggris).
Buying property in Malaysia? 6 hidden costs nobody tells you about
Hidden fees you might miss
Ada pertanyaan tentang langkah Anda berikutnya?
Kirimkan anggaran, kota yang Anda minati dan rencana Anda (ditempati, disewakan atau untuk keluarga). Jason akan menjelaskan aturan yang berlaku dan pilihan yang memenuhi syarat.