本文写给考虑在新山购买店屋出租或自用的马来西亚人和新加坡人。简单来说：在新山成熟的商业街，一整间店屋的售价大约在 RM1 million 至 RM2.3 million 之间；租金主要来自底层；银行对店屋的贷款比住宅更挑剔；而你承接的租约和地契，与价格同样重要。
想看房源、新项目以及商业产业的相关税费，请参阅我的新山商业产业指南。
新山主要地区的店屋售价
有记录的二手成交价比叫价更有参考价值。Property Genie 公布根据国家产业资讯中心 (NAPIC) 记录整理的中位数；该页面没有注明涵盖的时间段，所以这些数字只能当作大致水平，不是估价。
| 地区 | 店屋价格中位数 | 每平方尺价格中位数 | 成交宗数 |
|---|---|---|---|
| Taman Molek | RM2,301,500 | RM1,020 | 12 |
| Taman Mount Austin | RM2,190,000 | RM1,054 | 12 |
| Taman Ungku Tun Aminah（士古来） | RM1,080,000 | RM702 | 17 |
| Taman Johor Jaya | RM910,000 | RM591 | 24 |
| 新山所有商业产业 | RM700,000 | RM575 | 不适用 |
十二宗成交的样本很少，而大路旁的角头单位成交价可能远高于中位数。要问同一排店屋的成交记录，而不只是整个花园（taman）的数字。
底层与楼上单位
新山典型的店屋是两层或三层楼，共用一张地契。租金主要靠底层，因为底层有店面、有走进来的客流；楼上单位适合办公室、补习中心和美发美容院，空置时间也最长。2026年10月的叫价租金：
| 地区 | 单位 | 每月叫价租金 |
|---|---|---|
| 奥斯汀山（Austin Crest） | 底层，1,650 平方尺，三层楼尾段单位 | RM6,000 |
| 奥斯汀山（Austin Perdana） | 底层，1,320 平方尺 | RM2,600 |
| 奥斯汀山 | 一楼，1,680 平方尺，大路旁 | RM3,500 |
| 奥斯汀山（Austin Heights） | 整间三层楼店屋 | RM10,000 |
| 士古来（Taman Universiti） | 底层，1,540 平方尺，大路旁 | RM4,500 |
| 士古来（Nusa Jaya Mas） | 底层，1,540 平方尺 | RM3,500 |
| 士古来（Taman Ungku Tun Aminah） | 一楼，1,400 平方尺 | RM1,200 |
| Taman Setia Indah | 店屋，未注明楼层 | RM2,100 |
| 古来（Vervocity） | 整间三层楼角头单位，2,660 平方尺 | RM20,000 |
在士古来，所列底层单位的叫价租金大约是一楼的三倍；在奥斯汀山，位于哪条街与位于哪一层同样重要。我在武吉英达和 Taman Molek 找到的有日期房源太少，无法引用单层租金，所以没有列入。
毛租金回报率算例
毛租金回报率是一年的租金除以房价。以上表奥斯汀山的价格中位数和叫价租金计算：
| 情况 | 年租金 | 毛租金回报率 |
|---|---|---|
| 整间店屋以每月 RM10,000 出租 | RM120,000 | 5.5% |
| 整间店屋以低于叫价10%出租，RM9,000 | RM108,000 | 4.9% |
| 只租出底层，RM6,000 | RM72,000 | 3.3% |
士古来同样计算：一间 RM1,080,000 的店屋，底层租 RM3,500、一楼租 RM1,200，一年租金为 RM56,400，即毛租金回报率5.2%；如果一楼空置，就降至3.9%。地税、门牌税、维修费和空置月份都还要从中扣除。可以用我的租金回报率计算器算算你自己的数字，并与新山各区住宅租金回报率比较。
银行如何为店屋提供贷款
- 贷款成数。商业贷款没有国家银行那种把第三套住宅贷款限制在70%的贷款价值比上限，所以由各银行自行决定。例如 Alliance Bank 列明店屋和办公楼单位可贷最高85%，另外最多再加5%用于支付信贷保险或入门费用，并接受外国申请人。
- 贷款年限。通常为25至30年。Alliance 列明最长30年或至70岁，以较早者为准。
- 哪些店屋符合条件。Loanstreet 指出，银行对商业产业严格得多：地点、楼层和楼层数都可能影响银行是否愿意贷款。
- 利率。国家银行于2026年9月3日将隔夜政策利率 (OPR) 维持在2.75%。商业贷款在各银行的基准利率之上逐案定价，所以要向两三家银行索取书面贷款条件。
以奥斯汀山的例子来说，如果估价与售价相符，85%的贷款为 RM1,861,500，你需要自付 RM328,500，另加各项费用。
你承接的租约
一般来说，新业主会取代卖家的位置：固定租期、租金和押金条款继续有效；如果没有租金调整条款，你不能在租期中途加租。签约前，要向卖家索取：
- 已盖印花的租约及任何续约信。查看到期日、续约选择权，以及维修由谁负责。
- 所持有的押金。住宅的惯例是两个月押金加半个月水电押金；店屋和餐饮（F&B）业主往往收取三至六个月押金。卖家应在交易完成时以书面形式把这些押金转交给你。
- 六至十二个月的租金收据。
- 任何附带承诺。卖家口头答应的减租对你没有约束力，但还是要问清楚。
空置的店屋不一定比较差：租金由你来定，但从第一天起就要承担空置风险。
柔佛的土著保留店屋单位
柔佛把一部分新单位保留给土著买家：土地转换在2004年12月11日之前获批的项目，住宅、商业和工业单位一律保留40%。之后的规定按价格分级设定住宅配额；我没有找到另外公布的商业配额数字。需要知道的几点：
- 土著保留单位滞销满一年，发展商可以申请解禁，并向州政府缴付售价的7.5%至10%。2022年获解禁的包括商业建筑。
- 2026年4月，州房屋行政议员表示，新山价格在 RM300,000 以上的土著保留单位只售出约20%，管制将会维持。
- 获解禁的土著保留单位不会失去其土著保留身份。日后转售给非土著买家时，需要重新申请州政府批准。
- 买卖合约 (SPA) 中往往不会注明土著保留身份，所以要先请律师查核地契。
新山租户需求的来源
Knight Frank 形容2026年初郊区店屋市场活跃，获得中小企业需求支撑。其2026年上半年报告统计，第一季约有 6.1 million 名访客到柔佛，其中77.4%来自新加坡，这有助于新柔长堤附近以及奥斯汀山和 Molek 等成熟商业街的餐饮、美容和服务业租户。The Edge 于2026年1月访问的顾问预计，武吉查加新柔地铁 (RTS Link) 站1至2公里范围内的租赁需求会更强。根据我的经验，能一直租出去的店屋，通常有停车位、步行范围内有住宅，而且整排店屋大多已有人营业。
浏览目前新山出售的店屋和店屋办公楼。
对你的情况有疑问？
把店屋、叫价和租约详情发给我，我会帮你核查租金、地契和各项数字。
资料来源：Property Genie（NAPIC 二手成交数据），“Johor Bahru commercial transaction prices”，2026年10月；Mudah.my，“Shop lot for rent in Johor”，2026年10月；PropertyGuru，“Retail Shops for Rent in Johor Bahru, Johor, Oct 2026”，2026年10月；Alliance Bank，“Alliance Commercial Property Loan”，2026年10月；Loanstreet，“Basics of Commercial Property Loans in Malaysia”，2025年9月；Bernama，“BNM's Decision To Hold OPR At 2.75 Pct Reflects Confidence In Growth Outlook — Economists”，2026年9月；SPEEDHOME，“Property is being sold: does the new owner have to honour my tenancy?”，2026年6月；New Straits Times（转载自 Recommend.my），“Guide to tenancy agreements in Malaysia”，2018年6月；Thirst Magazine，“Property rental for F&B outlets in Malaysia”，2023年10月；iProperty，“Bumi Lot: How to check its status and the reasoning behind different Bumi quota in each state”，2024年5月；The Iskandarian，“Johor is Releasing Unsold Bumi Lots – Exco”，2022年8月；RTM Berita，“Hanya 20% unit hartanah, lot bumiputera RM300,000 ke atas terjual di Johor Bahru”，2026年4月；Loanstreet，“4 Bumi Attributes You Should Know About Malaysian Properties”，2023年5月；The Edge Malaysia，“Cover Story: Local Consultants' Poll – Stronger momentum in real estate sector”，2026年1月；The Edge Malaysia，“Knight Frank: Selective demand drives narrowing market in 1H2026”，2026年8月
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查日期为2026年10月17日，不构成法律、税务或财务建议。