本文写给计划在2026年底以银行贷款在新山买房的马来西亚人，无论是新盘、二手房还是第三套房产。简短来说：利率目前保持稳定；你能贷到的成数取决于你已有几笔房贷；而在新山，由于供应量大，银行对高楼单位的估价需要格外留意。以下我会说明银行看哪些方面，以及新山特有的情况。
2026年10月的利率水平
国家银行货币政策委员会在2026年9月3日的会议上，把隔夜政策利率（OPR）维持在2.75%。据The Star报道，这是连续第七次维持不变；上一次调整是2025年7月减息25个基点。
自2022年8月1日起，新的浮动利率房贷以标准基准利率（SBR）定价，而国家银行规定SBR只与OPR挂钩。银行会在其上另加自己的利差，以反映信贷风险和成本，所以在同一家银行，两名买家获得的利率可能不同。较早的贷款仍参照基准利率（Base Rate）或BLR，这两者现在与SBR同步变动。
| 项目 | 数据 | 日期／备注 |
|---|---|---|
| OPR | 2.75% | 货币政策委员会（MPC）决定，2026年9月3日 |
| SBR（Maybank） | 年利率2.75% | 2025年7月11日起生效 |
| 基准利率（Base Rate）／BLR（Maybank） | 年利率2.75% / 6.40% | 2025年7月11日起生效 |
| 参考实际利率（Maybank例子） | 年利率3.90% | 贷款RM350,000，为期30年 |
| 主流房贷的广告起始利率 | 大多约为年利率3.9%至4.35% | RinggitPlus比较，2026年10月查阅 |
这些数字只作为参考起点，并非报价。想知道某个利率对每月供款有何影响，可以试试我的房贷计算器。
银行会贷多少
- 第一和第二套房。国家银行没有设定上限，由各银行自行决定贷款成数。例如，Maybank的MaxiHome页面写明最高可达95%，包括资本化的费用，如MRTA保费。你实际获得的成数取决于你的个人条件和估价。
- 第三笔房贷起。自2010年11月起，国家银行把借款人第三笔房屋融资的贷款价值比（LTV）上限定为70%。据StarProperty的说明，之后的贷款也以同样方式处理。如果你有联名贷款，请问银行这笔贷款如何计入你的房贷笔数。
- 贷款期限。这是银行的做法，而非国家银行的规定。例如，Maybank提供最长35年或至70岁，以较早者为准。因此，45岁的申请人大约只能获得25年，月供也会随之提高。
你能否获批，关键在于偿债比率（DSR）。我在这篇DSR指南中解释了银行如何计算，以及常见的被拒原因，这里不再重复。
为什么新山的高楼供应会影响你的贷款
银行按房价与估价两者中较低者放贷。在新山，第二个数字比大多数地方更需要留意，因为高楼存量非常多。
- Malay Mail在2026年9月报道的JPPH官方数据显示，2026年上半年柔佛有4,222个已完工但未售出的住宅，另有9,946个未售出的服务式公寓，服务式公寓的未售数量居各州之首。
- 在这些数据中，服务式公寓被归类为商业产业，而非住宅。
- CIMB Research引用NAPIC 2026年第一季度的数据指出，新山现有服务式公寓存量为108,863个单位，到2030年还有41,832个单位将陆续落成，另有18,712个单位规划至2031年（The Star，2026年7月）。
根据我的经验，当同一栋楼或同一地区有许多相似单位在出售时，估价师可以找到大量近期成交作比较，急于脱手的卖家所开的叫价也可能拉低估价。新山成熟住宅区的有地房屋受这方面的影响，往往比大型公寓和服务式公寓楼小，不过每个产业都是根据其自身的证据来估价。
实际做法：向你的中介索取同一项目的近期成交价；在可行的情况下，在支付10%订金之前先要求估价；并问银行，按其内部政策，是否把建在商业地上的服务式公寓视为住宅。如果估价仍然不足，我的文章银行估价低于房价怎么办会逐一说明可选方案。
建设中或已完工：贷款如何发放
新盘（建设中）。银行会按法定付款时间表，在各项建筑进度获得认证后分阶段付款给发展商（分层房屋适用Schedule H，有地房屋适用Schedule G）。建设期间，你只需支付已发放金额的利息，所以早期账单金额较小，随着工程进展而增加。FMT的计算例子列出的是只发放首10%时的利息。贷款全部发放后，才开始缴付全额供款。
二手房（已完工）。在交易完成时一次性发放。根据Donovan & Ho律师楼的说法，在你支付贷款未涵盖的余额后，银行会先偿还卖家现有的贷款（如果有的话），然后把余款付给卖家的律师。你的全额供款随即开始。
如果你打算日后加快还贷，一开始就选对贷款配套会有帮助；请看提早还清房贷与灵活贷款（flexi loan）。
公务员可用的LPPSA融资
符合资格的公务员可以通过公务员房屋贷款局（LPPSA）融资，而不必向银行贷款。政府网站在2026年9月更新的资料显示，固定盈利率为每年4%，按月递减余额计算，期限最长35年或至90岁，以较早者为准。
根据2026年财政预算案的一项措施，融资上限提高至RM100万。EdgeProp在2026年10月报道，LPPSA的通告把10月4日定为生效日期；较早的一篇The Star报道则说是在第四季度，视系统准备情况而定。融资额最高可达房价的100%，须符合LPPSA的条件，而能否获批仍取决于收入、还款能力和估价。
联名贷款与自雇买家
与配偶、父母或兄弟姐妹联名贷款，可让银行合并评估你们的收入。代价是：每位借款人都与这笔贷款绑在一起，出售或出租需要所有人同意，而且这笔贷款会计入每位借款人的房贷笔数，这对70%上限有影响。StarProperty也指出，联名的MRTA保障往往只以一人名义投保，所以要查清楚谁受保。
对于没有固定收入的买家，2027年财政预算案（2026年10月9日提呈）建议在房屋信贷担保计划（SJKP）下提供最高RM200亿的房屋融资担保，对象为80,000名首购族。我看过的报道中没有提到每位借款人的具体细节，所以请向参与银行查询。
需准备的文件
- MyKad（如适用，另加护照）。
- 预订收据、发展商的献议书或已签署的买卖合约（SPA）；二手房则需地契副本。
- 受薪人士：最近三个月的薪水单、EA表格、公积金（EPF）结单和六个月的银行月结单；赚取佣金者通常需要六个月的佣金结单。
- 自雇人士：商业注册、最近一年的报税表（Form B连同收据）和公司银行月结单。
- 现有贷款和信用卡的详情，让你的DSR第一次就算对。
受薪人士清单根据Maybank MaxiHome的要求；其他银行要求的文件也类似。自雇人士清单是银行通常要求的文件，但请向你的银行确认。
对你的情况有疑问？
告诉我你看中的产业、你的收入类型，以及你已有几笔房贷，我会帮你评估在银行方面可以有什么预期。
资料来源：Bank Negara Malaysia，“Monetary Policy Statement”，2026年9月；The Star，“Bank Negara keeps OPR at 2.75%, sees 2026 growth at around 5%”，2026年9月；Bank Negara Malaysia，“Revised Reference Rate Framework”，2021年8月；Maybank2u，“BLR rates (Base Rate, BLR and SBR)”，2026年10月查阅；RinggitPlus，“Best Low Interest Rate Housing Loans in Malaysia 2026”，2026年10月查阅；Bank Negara Malaysia，“Measures in Promoting a Stable and Sustainable Property Market and Sound Financial and Debt Management of Households”，2010年11月；Maybank2u，“Maybank MaxiHome”，2026年10月查阅；Malay Mail，“Malaysia’s unsold completed homes rise 8.6pc in H1 2026, but market is resilient, says finance minister II”，2026年9月；The Star，“Johor high-rise segment faces oversupply risks”，2026年7月；Free Malaysia Today，“The progressive payment schedule for property in Malaysia”，2019年4月；Donovan & Ho，“Cash Flow & Timing of Sub-Sale Property Purchase in Malaysia”，2020年7月；MyGOV，“Public Sector Housing Financing (PPPSA)”，2026年9月；EdgeProp，“RM1m LPPSA ceiling seen supporting housing demand”，2026年10月；The Star，“Higher LPPSA financing ceiling seen supporting homeownership, property market”，2026年9月；StarProperty，“Understanding joint loans”，2018年2月；The Star，“Budget 2027: RM20bil to assist 80,000 first-time homebuyers”，2026年10月
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，查核日期为2026年10月16日，并非法律、税务或财务建议。