Bandar Tiram, Ulu Tiram · Siap secara berfasa, termasuk 2024 · Subjual
Bandar Tiram
Perbandaran pegangan bebas JLG Land di Ulu Tiram, kira-kira 20 km di timur laut pusat bandar JB, dibangunkan dalam kejiranan berpagar yang kebanyakannya rumah teres dua tingkat. Halaman ini meliputi fasa yang telah siap, seperti Nigella (144 rumah teres, dijadualkan 2024), Verbena dan Bandar Tiram 3.
Dibalas di WhatsApp oleh Jason sendiri · Tanpa sebarang kewajipan
Blok jawapan
Bandar Tiram sekilas pandang
Setiap angka di sini datang daripada pemaju, daftar perumahan kerajaan atau rekod hartanah yang dinamakan di bahagian bawah halaman. Jika sumber berbeza, julat ditunjukkan. Jika tiada sesiapa menerbitkan sesuatu angka, ia tidak dipaparkan di halaman ini.
Pembangunan
Bandar Tiram
Oleh JLG Land Berhad (kumpulan Johor Corporation); fasa seperti Nigella dan Verbena didaftarkan di bawah anak syarikatnya Advance Development Sdn Bhd. Halaman ini meliputi fasa yang telah siap sahaja
Alamat
Jalan Tiram 1/1, 81800 Ulu Tiram
Di antara Johor Bahru dan Kota Tinggi, di sepanjang Jalan Kota Tinggi (PropertyGuru, JLG Land)
Pegangan
Pegangan bebas
Halaman permit JLG Land (Nigella) dan PropertyGuru
Saiz
Rekod berbeza
1,082 ekar semasa pembukaan galeri jualan pada 2019 (The Iskandarian); sekitar 1,560 ekar di PropertyGuru
Siap
Secara berfasa
Nigella dijadualkan siap Ogos 2024 menurut permitnya, disenaraikan siap 2024 di PropertyGuru; rumah teres Bandar Tiram 3 disenaraikan sebagai 2026 di PropertyGuru. Fasa yang lebih baharu masih dalam pembinaan dan tidak diliputi di sini
Rumah
Kebanyakannya rumah teres 2 tingkat
Biasanya 4 bilik tidur dan 3 bilik air; keluasan binaan Bandar Tiram 3 sekitar 1,541–1,800 kaki persegi
Pembeli asing
Tiada pada harga yang dilihat
Harga diminta jauh di bawah RM1 juta; tanah Nigella mempunyai sekatan pindah milik kepada bukan warganegara
Mengapa alamat ini
Empat perkara yang ditimbang pembeli di Bandar Tiram
Perbandaran rumah teres berpagar pegangan bebas di pinggir timur laut Johor Bahru. Inilah kelebihannya, dan kekurangannya.
Rumah bertanah pegangan bebas
Fasa yang telah siap kebanyakannya rumah teres dua tingkat di atas lot 18 × 70 kaki dan 20 × 70 kaki, lazimnya dengan empat bilik tidur.
Kejiranan berpagar
PropertyGuru menggambarkan fasa berpagar dan berpengawal, dan fasa Verbena menyenaraikan keselamatan 24 jam, pagar perimeter, kelab rumah dan trek joging.
Hubungan jalan raya ke utara dan timur
JLG Land meletakkan perbandaran ini di sebelah Jalan Kota Tinggi dan Lebuhraya Senai–Desaru; PropertyGuru menyatakan Hospital Sultan Ismail kira-kira 12 minit dengan kereta.
Perkara yang perlu ditimbang: jarak dan bekalan
Ia kira-kira 20 km dari pusat bandar JB, permintaan sewa lebih rendah berbanding di bandar, dan fasa baharu masih dibina berdekatan. Senarai jualan adalah sedikit, jadi bandingkan beberapa senarai sebelum anda membuat tawaran.
Pembangunan
Bandar Tiram, dihuraikan
Perbandaran pegangan bebas dengan kejiranan berpagar oleh JLG Land, dilancarkan dengan galeri jualan pada 2019, dengan kawasan hijau dirancang di seluruh estet.
Kemudahan
Seperti yang digambarkan oleh PropertyGuru bagi perbandaran ini dan fasa Verbena; kemudahan berbeza mengikut fasa.
Keselamatan
Kediaman berpagar
- Fasa berpagar dan berpengawal
- Pagar perimeter
- Keselamatan 24 jam (Verbena)
Luar rumah
Kawasan hijau
- Taman hutan
- Laluan joging
- Taman hujan
- Lorong basikal
Penghuni
Ruang bersama
- Kelab rumah (Verbena)
Keadaan projek sekarang
Susun atur
Kesemua 2 susun atur Bandar Tiram
Saiz lazim daripada halaman bangunan PropertyGuru, Oktober 2026. Bagi Nigella, PropertyGuru memberikan sekitar 1,400 kaki persegi, yang sama dengan keluasan lot, jadi sahkan keluasan binaan pada hakmilik atau SPA. Ketik mana-mana susun atur dan lukisannya akan dihantar ke WhatsApp anda.
Rumah teres Nigella — 1,400 kaki persegi
4 bilik tidur 3 bilik air · lot 20 × 70 kaki · dua tingkat
Dapatkan pelan lantai iniTanya harga & kekosongan →Rumah teres Bandar Tiram 3 — 1,541–1,800 kaki persegi
4 bilik tidur 3 bilik air · lot 18 × 70 kaki atau 20 × 70 kaki · dua tingkat
Dapatkan pelan lantai iniTanya harga & kekosongan →PDF percuma: Harga & Sewa Kondo JB 2026
Harga transaksi dan sewa bagi 122 kondo di JB, serta harga tawaran, sewa dan pulangan mengikut kawasan. Bandingkan projek ini dengan jirannya sebelum membuat tawaran. Kandungan panduan
Lokasi & sambungan
Lokasi Bandar Tiram
Jalan Tiram 1/1, Bandar Tiram, 81800 Ulu Tiram, Johor.
Angka yang direkodkan
Angka harga
Jualan yang direkodkan dan harga diminta adalah dua perkara berbeza. Angka transaksi datang daripada urus niaga yang direkodkan dengan jabatan penilaian kerajaan; angka harga diminta ialah harga yang disenaraikan oleh pemilik atau pemaju.
| Ukuran | Angka | Sumber dan tarikh |
|---|---|---|
| Harga transaksi perbandaran | Tiada angka yang boleh digunakan ditemui | Disemak di EdgeProp, Okt 2026 |
| Harga pada permit asal Nigella, 144 rumah teres (2022) | RM617,100 – RM746,500 | Halaman permit JLG Land, Okt 2026 |
| Harga diminta Bandar Tiram 3, rumah teres 2 tingkat | Dari sekitar RM568,000 · RM366–529 psf · 3 senarai | Laman bangunan PropertyGuru, Okt 2026 |
| Harga diminta Verbena, rumah teres 2 tingkat | Sekitar RM168–366 psf · 4 senarai | Laman bangunan PropertyGuru, Okt 2026 |
| Sewa diminta Bandar Tiram 3, seluruh rumah | Dari sekitar RM1,800 sebulan · 2 senarai | Laman bangunan PropertyGuru, Okt 2026 |
Tiada angka transaksi ditemui di EdgeProp pada Oktober 2026. Baris permit ialah julat harga yang difailkan bagi fasa Nigella pada 2022, bukan nilai hari ini. Baris jualan dan sewa ialah harga diminta yang dilihat di PropertyGuru pada Oktober 2026, daripada senarai yang sangat sedikit, dan julat psf adalah luas, jadi anggap ia sebagai panduan kasar.
Rekod prestasi
Tentang JLG Land Berhad
Bandar Tiram dibangunkan oleh JLG Land Berhad, dahulunya dikenali sebagai Johor Land Berhad (JLand), cabang hartanah kumpulan Johor Corporation.
Fasa seperti Nigella dan Verbena didaftarkan di bawah anak syarikatnya Advance Development Sdn Bhd. Kumpulan ini juga membangunkan Bandar Dato’ Onn.
Semasa pembukaan galeri jualan pada 2019, perbandaran ini dilaporkan seluas 1,082 ekar dengan nilai pembangunan kasar sekitar RM2.6 bilion (The Iskandarian).
Sekitar bangunan
Apa yang berdekatan dengan Bandar Tiram
Tempat terdekat di peta, diukur dalam garis lurus dari bangunan. Jarak pemanduan lebih jauh.
🚉 Pengangkutan
- Perhentian Bas dan Kereta Sewa Ulu Tiram~1.9 km
🛍️ Pusat beli-belah
- Desa Mall~5.5 km
🎓 Sekolah
- Madrasah Alattas Alarabiah Johor~500 m
- Sekolah Kebangsaan Ulu Tiram~1.6 km
- SJK (C) Tiram 智南华文小学~1.9 km
🏥 Hospital
- KLINIK PERGIGIAN CEMERLANG~6.3 km
Data peta © penyumbang OpenStreetMap. Nama seperti yang direkodkan di peta; sila semak butiran pendaftaran dan waktu operasi sendiri.
Sesuai untuk anda?
Anda pembeli jenis apa?
Bangunan yang sama sesuai untuk orang berbeza atas sebab berbeza. Pilih yang paling menggambarkan anda.
🏠 Untuk didiami sendiri
Susun atur di sini sekitar 1,400 hingga 1,800 kaki persegi. Tanya saya unit mana yang dapat pemandangan lebih baik dan kurang matahari petang; itu lebih mempengaruhi harga daripada tingkat.
💰 Untuk disewakan
Bandingkan sewa yang direkodkan dalam "Angka harga" di atas dengan ansuran pinjaman anda. Susun atur kecil biasanya lebih cepat disewa; yang besar mengekalkan penyewa lebih lama.
👨👩👧 Keluarga dengan anak
Semak jarak sekolah dan klinik dalam bahagian lokasi, bilangan petak kereta setiap unit dan betapa sibuknya lif pada 7.30 pagi.
✈️ Membeli dari luar negara
Warga asing hanya boleh membeli di atas harga minimum negeri (RM1 juta di Johor) dan membayar duti setem 8% mulai 2026. Tanya saya unit mana yang layak sebelum anda membuat senarai pendek.
Terus terang
Apa yang saya tidak akan sembunyikan
Setiap projek ada kelebihan dan kekurangan. Ini perkara yang saya mahu tahu sebelum membayar deposit.
- ⚠️ Projek yang lebih baharu, jadi ramai pemilik menyewakan unit pada masa yang sama. Jangka persaingan untuk penyewa pada beberapa tahun pertama.
- ⚠️ Rumah bertanah: semak hak milik tanah, arah rumah dan sama ada rumah telah diubah suai yang memerlukan pelan diluluskan.
- ⚠️ Harga tawaran bukan harga jualan. Bandingkan sebarang tawaran dengan harga transaksi kaki persegi yang direkodkan di atas sebelum membuat keputusan.
Kos sebenar
Kos membeli di sini pada 2026
Contoh pengiraan untuk unit pada RM620,000, sekitar harga tawaran biasa di sini. Angka anda akan berbeza mengikut harga dan bank.
| Pembeli Malaysia (pinjaman 90%) | Pembeli asing (pinjaman 70%) | |
|---|---|---|
| Harga belian | RM620,000 | RM620,000 |
| Bayaran pendahuluan | RM62,000 | RM186,000 |
| Jumlah pinjaman | RM558,000 | RM434,000 |
| Duti setem pindah milik (MOT) | RM12,600 | RM49,600 |
| Duti setem pinjaman (0.5%) | RM2,790 | RM2,170 |
| Peguam, perjanjian jual beli (termasuk SST 8%) | RM8,046 | RM8,046 |
| Peguam, perjanjian pinjaman (termasuk SST 8%) | RM7,376 | RM5,859 |
| Tunai diperlukan sebelum kunci | RM92,812 | RM251,675 |
| Bayaran kelulusan negeri untuk warga asing | – | 3% daripada harga atau RM30,000 (Johor) |
Anggaran sahaja. Duti setem: kadar berperingkat 1–4% untuk rakyat Malaysia dan PR, 8% rata untuk warga asing mulai 1 Jan 2026. Yuran guaman mengikut Perintah Saraan Peguam Cara 2023. Pembeli rumah pertama rakyat Malaysia bagi rumah sehingga RM500,000 mungkin dikecualikan duti setem hingga 2027. Tidak termasuk penilaian, disbursement dan kos berpindah.
Dapatkan angka ini untuk unit sebenarKira kos sebenar saya →Jawapan terus
Soalan lazim
Apakah rumah yang ada dan berapa saiznya?
Fasa yang telah siap kebanyakannya rumah teres dua tingkat pegangan bebas dengan empat bilik tidur dan tiga bilik air. PropertyGuru memberikan lot 18 × 70 kaki dan 20 × 70 kaki serta keluasan binaan sekitar 1,541 hingga 1,800 kaki persegi di Bandar Tiram 3. Fasa Nigella mempunyai 144 rumah teres pada permit 2022nya.
Bolehkah warga asing membeli di sini?
Di Johor, pembeli asing secara amnya perlu membayar sekurang-kurangnya RM1 juta bagi hartanah kediaman, dengan kebenaran negeri. Sejak 1 Julai 2025 Johor mengenakan levi kebenaran ke atas pembeli asing sebanyak 3% daripada harga atau RM30,000, mengikut mana yang lebih tinggi, dan duti setem bagi pindah milik kepada warga asing ialah kadar rata 8% mulai 1 Januari 2026. Unit Bumiputera, unit kos rendah dan mampu milik, Tanah Rizab Melayu serta rumah teres satu atau satu setengah tingkat tertutup kepada warga asing. Di Bandar Tiram, rumah yang telah siap kebanyakannya rumah teres dua tingkat dengan harga diminta jauh di bawah RM1 juta, dan rekod permit JLG Land bagi fasa Nigella mencatatkan sekatan pindah milik kepada bukan warganegara tanpa kebenaran negeri, jadi secara praktikalnya tiada rumah siap yang dilihat untuk dijual akan layak. Semak unit tertentu dengan Bolehkah warga asing membelinya?
Berapakah sewa sebuah rumah?
Senarai sewa adalah sedikit. Pada Oktober 2026, PropertyGuru menunjukkan rumah teres dua tingkat (seluruh rumah) di Bandar Tiram 3 dari sekitar RM1,800 sebulan.
Berapa harga rumah di Bandar Tiram?
Harga tawaran rumah teres dua tingkat di Bandar Tiram 3 bermula sekitar RM568,000 (PropertyGuru, Oktober 2026), dan sewa bermula sekitar RM1,800 sebulan. Bandar Tiram ialah perbandaran pegangan bebas oleh JLG Land di Ulu Tiram.
Bandar Tiram 价格多少？
Bandar Tiram是JLG Land在新山乌鲁地南的永久地契城镇，以双层排屋为主。根据PropertyGuru（2026年10月），Bandar Tiram 3的双层排屋挂牌价约RM56.8万起，月租约RM1,800起。
Sekolah apa yang berdekatan dengan Bandar Tiram?
Berdasarkan data peta, sekolah terdekat ialah Madrasah Alattas Alarabiah Johor (~500 m), Sekolah Kebangsaan Ulu Tiram (~1.6 km), SJK (C) Tiram 智南华文小学 (~1.9 km). Jarak adalah garis lurus dari bangunan.
Adakah stesen kereta api atau bas berdekatan Bandar Tiram?
Stesen terdekat berdasarkan data peta ialah Perhentian Bas dan Kereta Sewa Ulu Tiram (~1.9 km).
Apakah hospital dan pusat beli-belah terdekat dengan Bandar Tiram?
Hospital terdekat berdasarkan data peta ialah KLINIK PERGIGIAN CEMERLANG (~6.3 km), dan pusat beli-belah terdekat ialah Desa Mall (~5.5 km).
Berapa banyak tunai yang diperlukan untuk membeli di Bandar Tiram?
Untuk unit pada RM620,000,, pembeli Malaysia dengan pinjaman 90% memerlukan kira-kira RM5,859 sebelum menerima kunci, termasuk bayaran pendahuluan, duti setem dan yuran guaman. Pembeli asing dengan pinjaman 70% memerlukan kira-kira RM92,812, sebelum bayaran kelulusan negeri. Jadual penuh ada dalam "Kos membeli di sini pada 2026".
Dapatkan senarai harga semasa dan unit yang tersedia di Bandar Tiram
Harga berubah dan unit yang lebih baik cepat habis. Beritahu saya bajet anda dan sama ada anda membeli untuk didiami atau untuk disewakan, dan saya akan hantar unit yang sesuai, bukan brosur umum.
Membeli, menjual atau menyewa: satu perbualan, tanpa sebarang kewajipan.
Jason Lim
10 tahun dalam hartanah Malaysia · Johor Bahru & Kuala Lumpur · REN 84424 · IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6
Saya bekerja dengan keluarga tempatan, pelabur dan pembeli dari Singapura dan luar negara. Jika sesuatu projek tidak sesuai dengan keperluan anda, saya akan berterus terang; itu biasanya lebih bernilai daripada brosur.