Artikel ini untuk sesiapa yang membeli rumah di Malaysia dan mendapati penilaian bank lebih rendah daripada harga yang dipersetujui dengan penjual atau pemaju. Jawapan ringkasnya: bank memberi pinjaman berdasarkan peratusan angka yang lebih rendah, jadi kekurangannya perlu dibayar daripada poket anda sendiri, melainkan anda berunding semula, mencari bank yang penilainya melihat nilai lebih tinggi, atau menarik diri mengikut terma yang telah anda tandatangani. Di bawah, saya huraikan angka, pilihan dan tarikh akhirnya.
Mengapa penilaian lebih rendah daripada harga
Penilai bank menganggarkan harga yang boleh diperoleh hartanah itu di pasaran terbuka, dengan banyak bergantung pada jualan yang direkodkan berhampiran. Kedua-dua angka ini boleh berbeza atas beberapa sebab:
- Kelewatan data. Penilai menggunakan transaksi yang direkodkan oleh JPPH, jabatan penilaian kerajaan. Sesuatu jualan boleh mengambil masa tiga hingga enam bulan untuk diselesaikan dan dikumpulkan, jadi di kawasan yang harganya sedang meningkat, bukti sentiasa ketinggalan berbanding pasaran.
- Sedikit perbandingan. Di taman perumahan yang kecil, atau bagi unit yang luar biasa, mungkin hanya ada beberapa jualan terkini. Satu jualan murah boleh menarik angka itu ke bawah.
- Anda membayar untuk sesuatu yang peribadi. Pembeli kadangkala membayar lebih untuk rumah tertentu, mungkin kerana dekat dengan keluarga atau sekolah. Penilai tidak akan mengambil kira perkara itu dalam angkanya.
- Sikap berhati-hati. Jika pinjaman bermasalah, bank mendapatkan semula wangnya melalui lelongan, dan penilai boleh berdepan tuntutan kecuaian jika angka mereka terbukti terlalu tinggi. Kedua-dua pihak tidak mahu melebihkan angka.
- Projek baharu. Pemaju menetapkan harga pelancaran sendiri, dan penilai tidak terlibat dalam penetapan harga itu. Apabila penilai kemudian membandingkan unit baharu dengan bukti jualan semula berhampiran, biasanya semasa siap, angkanya boleh jatuh di bawah harga yang anda tandatangani.
Cara pinjaman dikira
Bank mengenakan margin pembiayaan anda pada angka yang lebih rendah antara dua: harga dalam perjanjian anda atau penilaian mereka. Penilaian yang lebih tinggi daripada harga tidak menambah pinjaman anda, tetapi penilaian yang lebih rendah terus mengurangkannya.
Margin itu sendiri bergantung pada anda. Bank Negara telah mengehadkan nisbah pinjaman kepada nilai bagi kemudahan pembiayaan rumah ketiga pada 70% sejak November 2010. Bagi rumah pertama atau kedua, tiada had sedemikian, dan contoh pengiraan dalam akhbar, termasuk yang saya petik di bawah, menggunakan 90%. Jumlah sebenar yang ditawarkan bank bergantung pada pendapatan dan nisbah khidmat hutang anda; jika anda tidak pasti sama ada anda layak sama sekali, baca dahulu panduan saya tentang pinjaman perumahan yang ditolak kerana DSR.
Contoh pengiraan: harga RM500,000, penilaian RM470,000
Anda bersetuju membeli rumah subjual (jualan semula) pada harga RM500,000 dan merancang pinjaman 90%. Anda menjangka RM450,000 daripada bank dan menyediakan RM50,000, iaitu deposit biasa 10%. Kemudian penilaian keluar pada RM470,000.
| Perkara | Rancangan anda | Selepas penilaian |
|---|---|---|
| Asas pinjaman | RM500,000 (harga) | RM470,000 (penilaian) |
| Pinjaman pada 90% | RM450,000 | RM423,000 |
| Wang tunai anda untuk harga | RM50,000 | RM77,000 |
| Wang tunai tambahan diperlukan | Tiada | RM27,000 |
Jurang nilai RM30,000 menjadi RM27,000 wang tunai tambahan, kerana anda kehilangan 90% daripada jurang itu dalam pinjaman.
Jika ini pinjaman perumahan ketiga anda pada 70%, penilaian yang sama bermakna pinjaman RM329,000 dan wang tunai RM171,000, berbanding RM150,000 yang anda rancang. Walau apa pun, yuran guaman dan duti setem adalah tambahan; panduan saya tentang kos tersembunyi membeli hartanah menyenaraikannya.
Pilihan anda, mengikut urutan yang biasa saya cuba
- Dapatkan lebih daripada satu penilaian. Bank menggunakan penilai panel yang berlainan dan angka mereka berbeza. Loanstreet memberi contoh satu bank pada RM500,000 dan satu lagi pada RM530,000 bagi hartanah yang sama. Mohon kepada dua atau tiga bank serentak, bukan satu demi satu, kerana tempoh penyelesaian sudah pun berjalan. Biasanya anda tidak boleh memilih penilai sendiri.
- Minta semakan semula dengan bukti. Jika terdapat jualan terkini yang direkodkan bagi unit serupa berhampiran pada harga lebih tinggi, serahkan kepada bank dan minta mereka meneliti semula. Harga diminta di laman senarai hartanah tidak diambil kira.
- Berunding semula dengan penjual. Penilaian yang rendah juga masalah penjual, kerana bank pembeli seterusnya mungkin melihat bukti yang sama. Bertemu di tengah-tengah adalah perkara biasa. Pada RM485,000 dalam contoh saya, pinjaman kekal RM423,000, tetapi wang tunai anda turun daripada RM77,000 kepada RM62,000.
- Tambah dengan wang tunai. Jika rumah itu sesuai dan anda mampu, bayar perbezaannya. Buat pengiraan dahulu dan simpan dana kecemasan; kalkulator pinjaman perumahan saya membantu untuk bahagian bulanan.
- Tarik diri, jika perjanjian anda membenarkannya. Ini bergantung sepenuhnya pada apa yang anda tandatangani, iaitu topik bahagian seterusnya.
Klausa pinjaman dalam perjanjian jual beli (SPA) dan tarikh akhirnya
Bagi subjual, corak biasanya ialah deposit cengkeram 2% hingga 3% semasa anda menandatangani surat tawaran, baki deposit 10% semasa menandatangani SPA, dan baki 90% selebihnya sebelum tarikh penyelesaian. Tarikh itu biasanya tiga bulan dari SPA, atau tiga bulan dari tarikh apa-apa kebenaran yang diperlukan diterima. Kebanyakan SPA memberi lanjutan tambahan, selalunya sebulan, dengan faedah lewat ke atas baki yang belum dibayar pada kadar yang ditetapkan dalam perjanjian.
Perbezaan antara pinjaman anda dan baki 90% itu, yang dipanggil peguam sebagai jumlah perbezaan, perlu dibayar oleh anda, dan bank tidak akan melepaskan wangnya sehingga anda membayarnya. Donovan & Ho menyatakan jumlah ini biasanya diminta dalam tempoh dua minggu sebaik sahaja jumlah pinjaman anda diketahui. Jika anda terlepas tarikh akhir lanjutan, penjual secara amnya boleh menamatkan perjanjian dan menyimpan deposit 10%. Itulah sebabnya penilaian penting sebelum anda menandatangani, bukan selepasnya.
Cara melindungi diri anda:
- Pastikan surat tawaran menyatakan deposit cengkeram akan dikembalikan jika anda tidak dapat memperoleh pinjaman bagi jumlah yang dinyatakan, atau jika penilaian terlalu rendah untuk jumlah itu.
- Tandatangani SPA hanya selepas anda mendapat kelulusan pinjaman secara prinsip, dan minta peguam anda meletakkan tarikh yang jelas pada syarat pinjaman.
- Baca sendiri klausa penyelesaian, lanjutan dan faedah lewat sebelum anda menandatangani.
Projek baharu berbeza. Jualan pemaju menggunakan borang SPA berkanun, dan 10% pertama perlu dibayar semasa perjanjian itu ditandatangani. National House Buyers Association menegaskan bahawa mengutip yuran tempahan sebelum SPA adalah dilarang di bawah Peraturan 11(2) Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989, namun ia lazim berlaku, dan janji untuk memulangkan yuran itu jika pinjaman anda ditolak sering tidak dipenuhi. Dapatkan sebarang janji pemulangan secara bertulis. Saya membandingkan kedua-dua laluan dalam pelancaran baharu berbanding subjual.
Perkara yang tidak patut dilakukan: menaikkan harga
Sesekali ada yang mencadangkan supaya harga yang lebih tinggi ditulis dalam SPA supaya pinjaman meliputi jumlah yang lebih besar, dengan lebihannya diserahkan semula kepada pembeli melalui perjanjian sampingan. Jangan lakukannya. Peguam yang dipetik oleh iProperty pada 2024 menyifatkan tindakan menaikkan nilai pinjaman sebagai menyalahi undang-undang dan berkata pihak yang terlibat boleh dipertanggungjawabkan atas kesalahan menipu, fraud atau bersubahat di bawah Kanun Keseksaan. Bank boleh membatalkan pinjaman dan mengambil tindakan terhadap pembeli, dan akhirnya anda membayar duti setem, yuran guaman dan faedah ke atas angka yang dinaikkan. Saya tidak akan terlibat dalam urusan sebegini, dan tiada pembeli yang patut terlibat.
Ada soalan tentang situasi anda?
Hantarkan kepada saya harga, penilaian dan margin pinjaman yang ditawarkan kepada anda, dan saya akan meneliti jurang itu serta pilihan anda bersama anda.
Sumber: Loanstreet, “Property Valuation Malaysia: Avoid the Valuation Gap”, April 2026; StarProperty, “The price is right, or is it? What happens when bank valuations are lower than negotiated prices?”, Januari 2018; EdgeProp, “Valuation needed for new houses — experts”, Mei 2019; The Edge Malaysia, “BNM: Maximum loan-to-value (LTV) ratio of 70% for 3rd home loan”, November 2010; Donovan & Ho, “Cash Flow & Timing of Sub-Sale Property Purchase in Malaysia”, Julai 2020, dikemas kini Mac 2024; StarProperty, “How long does it take for a sale and purchase agreement of a property to be completed?”, Mei 2018; National House Buyers Association (daripada The Sun), “Understanding an SPA”, Disember 2006; StarProperty (HBA), “Time to legalise booking fees?”, Jun 2026; iProperty, “Is It Worth It To ‘Markup’ Your Housing Loan In Malaysia?”, November 2024
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum yang disemak pada 12 Oktober 2026, bukan nasihat undang-undang, cukai atau kewangan.