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本文写给想把单位租给在新加坡工作、每天过境通勤者的新山业主。简短的答案是：这些租户愿意为节省时间付钱，所以单位相对于关卡的位置比什么都重要；而文件手续和税务规则，与马来西亚其他任何租户都一样。
这些租户是谁
跨境通勤并不是小众市场。一位柔佛州行政议员指出，2023年平均每天约有 250,000 人次经新柔长堤往返，高于冠病疫情前的水平。Bernama 在2025年6月报道柔佛房地产市场时，点名在新加坡工作的马来西亚人和新加坡人，与本地人一起成为推动住宅需求的群体，并预计租赁市场的增长尤其明显。
根据我的经验，这群人大致可分为三类：
- 在新加坡工作的马来西亚人，他们不是新山人，或者想住得比老家更靠近关卡。
- 新加坡人和新加坡居民，他们想用同样的钱换取更大的空间，并接受通勤。
- 夫妻和小家庭，其中一方在新加坡工作，另一方在新山工作或读书。
大多数是作息固定的上班族。他们通常按时付租，但如果通勤变得更辛苦，或者更靠近关卡的地方出现更好的单位，他们也会很快搬走。
他们选择哪些地区
通勤族考虑的是到关卡要几分钟，而不是邮区。大致上，我看到四个热点：
- 新山中央车站、武吉查卡和市中心。步行可达新柔长堤关卡大楼，以及新柔捷运系统（RTS Link）的武吉查卡站。步行或搭巴士过关的通勤族最看重这一点。更多详情见我的新山中央车站与武吉查卡页面。
- 开车到新柔长堤很近的地区，例如 Bukit Senyum、Stulang 和往丹加湾方向的沿海地带。这些地区适合开车或骑摩托车过关、想快速上大道的租户。
- 沿接驳巴士路线前往新山中央车站的地区。新柔捷运系统通车后，这些地区会变得更重要，因为火车只能帮到能方便抵达武吉查卡的人。
- 第二通道一带（依斯干达公主城、振林山），适合在新加坡西部 Tuas 或 Jurong 工作、使用第二通道而非新柔长堤的人。
新柔捷运系统：改变了什么，没有改变什么
载客服务现在估计于2027年2月开始，而不是2026年底。马来西亚交通部与新加坡陆路交通管理局于2026年10月2日发表的联合声明指出，这个日期仍取决于独立安全认证和最终的监管批准。截至当天，车资尚未公布；两国政府都表示将联合公布车资。
据 The Straits Times 报道，载客量为每个方向每小时最多 10,000 名乘客，车程约五分钟。The Star 在2026年8月报道，预计每天乘客量约 40,000 人次。与每天约 250,000 人次经新柔长堤往返相比，火车能帮到相当一部分人，但大多数通勤者仍会开车、骑摩托车或搭巴士。所以，我不会假设新山每个单位都能享有 RTS 溢价。步行可达武吉查卡才是实际的优势。我的新柔捷运系统产业页面涵盖了买房方面的内容。
通勤族租户期望什么
- 全套家具。床、沙发、冰箱、洗衣机、窗帘、热水器，每间卧室都有冷气。大多数人不想为了一两年的居住而买家具。
- 停车位。开车的租户至少需要一个车位。骑摩托车的会问有没有安全的摩托车停车处。
- 稳定的网络。已安装光纤，或至少楼内可以申请。许多人有几天在家工作。
- 短而可预测的通勤时间。他们会问早上6点到关卡要多久。请如实回答；他们会亲自去试。
- 简单的行政手续。清楚的门禁卡安排、反应迅速的业主或中介，以及通过银行转账缴付租金。
供应并不稀缺。2026年10月初，单一个房产网站上就有约 3,200 个新山公寓出租挂牌，所以陈旧、没有家具或定价过高的单位会长期租不出去。为你的单位定价时，我会比较同一栋楼类似单位最近的租金，而不是依赖表面上的平均数；租金回报率计算器可以帮你核对数字。
租约基本须知
马来西亚没有法律规定押金数额。市场常见做法是两个月租金作为保证金、半个月至一个月租金作为水电押金，以及预付第一个月租金，通常称为“2+1”另加水电押金。一切都可以商量，并应写进租约。
租约必须在签署后30天内向 LHDN（内陆税收局）盖印花。自2026年1月1日起，租约纳入 LHDN 印花税自我评估制度的第一阶段，须通过 MyTax 上的 e-Duti Setem 提交。之前每年首 RM2,400 租金的豁免已不再适用；关于豁免何时结束，各方说法不一（Rödl & Partner 说是2025年1月1日，PropertyGuru 说是2026年），但无论如何，现在签署的租约都不适用。
| 例子：月租 RM2,500 | 一年租约 | 两年租约 |
|---|---|---|
| 年租 | RM30,000 | RM30,000 |
| 以 RM250 为一单位的数目 | 120 | 120 |
| 每 RM250 的税率 | RM1 | RM3 |
| 租约印花税 | RM120 | RM360 |
由谁支付在合约中议定；实际上通常由租户支付。逾期盖印花会被罚款。我的房东与租户通用指南有逐步流程。
租金收入的税务
在马来西亚，租金收入须缴税。如果你是马来西亚税务居民，租金会与你的其他收入合并，按正常的累进税率计税。如果你不是税务居民（大致是一年内在马来西亚少于182天），一般按 30% 统一税率计税，不享有个人减免。贷款利息、地税、门牌税和管理费等开支通常可以扣除。我在出租新山产业？先查清税务中以计算实例说明非居民的情况。
需要预先规划的风险
- 租户之间的空置期。通勤族常常随着换工作而搬家。在现金流中，每年至少预留一到两个月的空置期。
- 服务式公寓供应过剩。2025年2月，柔佛州政府表示，全州有 102,438 个服务式公寓单位，其中 11,810 个未售出，另有 27,688 个正在建设中，24,592 个等待规划批准。关卡附近每一个新完工的项目，都会跟你争租户。
- 通勤条件的变化。新柔捷运系统、关卡升级或新巴士路线，都可能改变哪些地区最方便。今天靠开车时间占优势的单位，日后可能输给车站附近的单位。
- 汇率。这些租户赚的是新元，所以令吉走弱会让新山更具吸引力；令吉走强则可能削弱需求。
- 耗损。全套家具的单位需要定期更新。保留附照片的物品清单，并预留少量预算用于更换。
房东检查清单
- 在早上6点和7点亲自计时开车或步行到关卡，并在广告中写上如实的时间。
- 配齐全套家具，检查每一台冷气，并确认楼内可以安装光纤。
- 在带看之前，先与管理处确认停车位和门禁卡。
- 核查租户的身份、雇主，以及他在整个租期内是否有权留在马来西亚。
- 把押金、通知期、维修和续约条款清楚写进租约。
- 在30天内通过 MyTax 为租约盖印花，并保存证书。
- 向 LHDN 登记，每年申报租金收入，并保留可扣除开支的收据。
对你的情况有疑问？
把你的楼盘名称和单位面积发给我，我会告诉你通勤族租户可能会怎么看它，以及类似单位的出租价格。
资料来源：The Straits Times (via Yahoo News Singapore)，“RTS Link now expected to open in Feb 2027 instead of Dec 2026”，2026年10月；The Star，“JB-Singapore RTS Link to commence operations in February 2027”，2026年10月；The Star，“RTS Link fare, opening date to be announced jointly by Malaysia and Singapore, says Loke”，2026年8月；The Star，“Easing Causeway commutes”，2024年3月；Bernama，“JS-SEZ, RTS Link to boost Johor property market”，2025年6月；Malay Mail，“Johor says property overhang falling as JS-SEZ boosts demand for service apartments”，2025年2月；PropertyGuru，“Condominiums for rent in Johor Bahru (listing page)”，2026年10月；LHDN，“Stamp Duty Self-Assessment System (STSDS)”，2026年8月；PropertyGuru，“2026 Guide: Stamp duty, e-stamping and tenancy agreement fees in Malaysia”，2026年1月；StashAway，“Stamp duty and administration fees for tenancy agreements in Malaysia (2026)”，2026年8月；Rödl & Partner，“Stamp duty on tenancy agreements increased effective January 1, 2025”，2025年5月；EdgeProp，“LHDN stamping guide 2026: tenancy agreement, SPA online”，2026年10月；Speedhome，“Security deposit in Malaysia”，2026年6月；ASEAN Briefing (Dezan Shira & Associates)，“Personal income tax in Malaysia”，2026年
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查日期为2026年10月12日，并非法律、税务或财务建议。