English · 中文 · Bahasa Indonesia
Artikel ini untuk pemilik di Johor Bahru yang mahu menyewakan unit mereka kepada orang yang bekerja di Singapura dan merentas sempadan setiap hari. Jawapan ringkasnya: penyewa ini membayar untuk masa yang dijimatkan, jadi lokasi berbanding pusat pemeriksaan lebih penting daripada segala-galanya, dan dokumen serta peraturan cukainya sama seperti bagi penyewa lain di Malaysia.
Siapa penyewa ini
Ulang-alik merentas sempadan bukan pasaran kecil. Seorang pengerusi jawatankuasa negeri Johor menyebut purata kira-kira 250,000 pengembara sehari melalui Tambak Johor pada 2023, melebihi paras sebelum Covid. Bernama, dalam laporan tentang pasaran Johor pada Jun 2025, menamakan rakyat Malaysia yang bekerja di Singapura dan rakyat Singapura, di samping penduduk tempatan, sebagai kumpulan yang memacu permintaan kediaman, dan menjangkakan pertumbuhan terutamanya dalam pasaran sewa.
Daripada pengalaman saya, kumpulan ini secara kasarnya terbahagi kepada tiga:
- Rakyat Malaysia yang bekerja di Singapura yang bukan berasal dari JB, atau yang mahu tinggal lebih dekat dengan pusat pemeriksaan berbanding rumah keluarga.
- Rakyat Singapura dan pemastautin Singapura yang mahukan ruang lebih besar untuk wang yang sama dan sanggup berulang-alik.
- Pasangan dan keluarga kecil yang salah seorangnya bekerja di Singapura dan seorang lagi bekerja atau belajar di JB.
Kebanyakannya profesional yang bekerja dengan jadual tetap. Mereka biasanya pembayar yang konsisten, tetapi mereka juga cepat berpindah jika perjalanan bertambah teruk atau ada unit yang lebih baik lebih dekat dengan sempadan.
Kawasan yang mereka pilih
Pekerja ulang-alik berfikir dalam minit ke pusat pemeriksaan, bukan poskod. Secara umum, saya melihat empat kelompok:
- JB Sentral, Bukit Chagar dan pusat bandar. Jarak berjalan kaki ke kompleks kastam Tambak Johor dan ke stesen Bukit Chagar bagi RTS Link. Pekerja ulang-alik yang berjalan kaki atau menaiki bas untuk menyeberang paling menghargai kawasan ini. Butiran lanjut ada di halaman JB Sentral dan Bukit Chagar saya.
- Kawasan yang dekat dengan Tambak Johor jika memandu, seperti Bukit Senyum, Stulang dan jalur pesisir ke arah Danga Bay. Kawasan ini sesuai untuk penyewa yang memandu atau menunggang motosikal untuk menyeberang dan mahu akses pantas ke lebuh raya.
- Kawasan di sepanjang laluan bas penyambung ke JB Sentral. Kawasan ini akan menjadi lebih penting selepas RTS Link dibuka, kerana kereta api itu hanya membantu orang yang mudah sampai ke Bukit Chagar.
- Bahagian Laluan Kedua (Iskandar Puteri, Gelang Patah), untuk mereka yang bekerja di barat Singapura, di Tuas atau Jurong, yang menggunakan Laluan Kedua dan bukan Tambak Johor.
RTS Link: apa yang berubah dan apa yang tidak
Perkhidmatan penumpang kini dianggarkan bermula pada Februari 2027, bukan hujung 2026. Kenyataan bersama Kementerian Pengangkutan Malaysia dan Land Transport Authority Singapura pada 2 Oktober 2026 menyebut tarikh itu masih bergantung pada pensijilan keselamatan bebas dan kelulusan kawal selia muktamad. Tambang belum diumumkan setakat tarikh itu; kedua-dua kerajaan menyatakan ia akan diumumkan bersama.
The Straits Times melaporkan kapasiti sehingga 10,000 penumpang sejam bagi setiap arah dan perjalanan kira-kira lima minit. The Star melaporkan pada Ogos 2026 jangkaan jumlah penumpang kira-kira 40,000 sehari. Bandingkan dengan kira-kira 250,000 pengembara harian di Tambak Johor: kereta api ini akan membantu satu kumpulan yang ketara, tetapi kebanyakan pekerja ulang-alik masih akan memandu, menunggang atau menaiki bas. Jadi saya tidak akan menganggap setiap unit di JB mendapat premium RTS. Jarak berjalan kaki ke Bukit Chagar ialah kelebihan yang realistik. Halaman hartanah RTS Link saya membincangkan sudut pembelian.
Apa yang dijangkakan penyewa ulang-alik
- Perabot lengkap. Katil, sofa, peti sejuk, mesin basuh, langsir, pemanas air dan penghawa dingin di setiap bilik tidur. Kebanyakan mereka tidak mahu membeli perabot untuk tempoh tinggal satu atau dua tahun.
- Tempat letak kereta. Sekurang-kurangnya satu petak untuk yang memandu. Penunggang motosikal akan bertanya tentang tempat letak motosikal yang selamat.
- Internet yang stabil. Gentian optik sudah dipasang, atau sekurang-kurangnya tersedia di bangunan itu. Ramai yang bekerja dari rumah pada hari tertentu.
- Perjalanan yang singkat dan boleh dijangka. Mereka akan bertanya berapa lama masa untuk sampai ke pusat pemeriksaan pada pukul 6 pagi. Berterus terang; mereka akan mencubanya sendiri.
- Urusan pentadbiran yang mudah. Kad akses yang jelas, pemilik atau ejen yang cepat memberi respons, dan sewa dibayar melalui pindahan bank.
Bekalan tidak kurang. Satu portal sahaja menunjukkan kira-kira 3,200 iklan kondominium untuk disewa di Johor Bahru pada awal Oktober 2026, jadi unit yang usang, tanpa perabot atau terlalu mahal akan lama kosong. Untuk menetapkan harga sewa unit anda, saya membandingkan sewa terkini bagi unit serupa di bangunan yang sama dan tidak bergantung pada purata umum; kalkulator hasil sewa membantu anda menyemak angkanya.
Asas perjanjian sewa
Malaysia tiada undang-undang yang menetapkan deposit. Amalan biasa pasaran ialah deposit sekuriti dua bulan sewa, deposit utiliti setengah hingga sebulan sewa dan sewa bulan pertama secara pendahuluan, yang sering disebut “2+1” dengan deposit utiliti sebagai tambahan. Semuanya boleh dirunding dan perlu ditulis dalam perjanjian.
Perjanjian sewa mesti disetemkan dengan LHDN dalam tempoh 30 hari selepas ditandatangani. Sejak 1 Januari 2026, perjanjian sewa tertakluk kepada Fasa 1 sistem taksir sendiri duti setem LHDN, yang difailkan melalui e-Duti Setem di MyTax. Pengecualian terdahulu ke atas RM2,400 pertama sewa tahunan tidak lagi terpakai; laporan berbeza tentang bila ia berakhir (1 Januari 2025 menurut Rödl & Partner, 2026 menurut PropertyGuru), tetapi walau apa pun, ia tidak terpakai kepada perjanjian yang ditandatangani sekarang.
| Contoh: sewa RM2,500 sebulan | Sewaan satu tahun | Sewaan dua tahun |
|---|---|---|
| Sewa tahunan | RM30,000 | RM30,000 |
| Unit RM250 | 120 | 120 |
| Kadar bagi setiap RM250 | RM1 | RM3 |
| Duti setem ke atas perjanjian | RM120 | RM360 |
Siapa yang membayar dipersetujui dalam kontrak; dalam amalan, biasanya penyewa. Penyeteman lewat dikenakan penalti. Panduan tuan rumah dan penyewa umum saya ada proses langkah demi langkah.
Cukai ke atas sewa
Pendapatan sewa dikenakan cukai di Malaysia. Jika anda pemastautin cukai Malaysia, ia dicampurkan dengan pendapatan lain anda dan dikenakan cukai pada kadar progresif biasa anda. Jika anda bukan pemastautin (secara umumnya, berada di Malaysia kurang daripada 182 hari dalam setahun), ia biasanya dikenakan cukai pada kadar rata 30% tanpa pelepasan peribadi. Perbelanjaan seperti faedah pinjaman, cukai tanah, cukai taksiran dan penyelenggaraan biasanya boleh ditolak. Saya terangkan sudut bukan pemastautin, dengan contoh pengiraan, dalam Menyewakan hartanah JB anda? Semak aspek cukai dahulu.
Risiko yang perlu dirancang
- Kekosongan antara penyewa. Pekerja ulang-alik sering berpindah mengikut pertukaran kerja. Peruntukkan sekurang-kurangnya satu atau dua bulan kosong setahun dalam aliran tunai anda.
- Lebihan bekalan pangsapuri servis. Pada Februari 2025, kerajaan negeri Johor menyatakan negeri itu mempunyai 102,438 unit pangsapuri servis, dengan 11,810 daripadanya tidak terjual, serta 27,688 lagi dalam pembinaan dan 24,592 sedang menunggu kelulusan perancangan. Setiap unit baharu yang siap berhampiran pusat pemeriksaan ialah pesaing bagi penyewa anda.
- Perubahan perjalanan. RTS Link, naik taraf pusat pemeriksaan atau laluan bas baharu boleh mengubah kawasan mana yang paling mudah. Unit yang menang hari ini kerana masa pemanduan mungkin ketinggalan berbanding unit berhampiran stesen.
- Kadar pertukaran. Penyewa ini berpendapatan dalam dolar Singapura, jadi ringgit yang lebih lemah menjadikan JB menarik; ringgit yang lebih kukuh boleh melemahkan permintaan.
- Haus dan lusuh. Unit berperabot lengkap perlu diperbaharui dari semasa ke semasa. Simpan inventori bergambar dan bajet kecil untuk penggantian.
Senarai semak tuan rumah
- Ukur sendiri masa memandu atau berjalan kaki ke pusat pemeriksaan pada pukul 6 dan 7 pagi, dan nyatakan angka yang jujur dalam iklan.
- Lengkapkan perabot, periksa setiap penghawa dingin, dan sahkan gentian optik tersedia di bangunan itu.
- Sahkan petak letak kereta dan kad akses dengan pihak pengurusan sebelum lawatan unit.
- Semak identiti penyewa, majikannya dan haknya untuk tinggal di Malaysia sepanjang tempoh sewaan.
- Tulis dengan jelas syarat deposit, tempoh notis, pembaikan dan pembaharuan dalam perjanjian.
- Setemkan perjanjian di MyTax dalam tempoh 30 hari dan simpan sijilnya.
- Daftar dengan LHDN dan isytiharkan sewa setiap tahun, serta simpan resit bagi perbelanjaan yang boleh ditolak.
Ada soalan tentang situasi anda?
Hantarkan kepada saya nama bangunan dan saiz unit anda, dan saya akan beritahu bagaimana penyewa ulang-alik mungkin menilainya dan berapa sewa unit serupa.
Sumber: The Straits Times (melalui Yahoo News Singapore), “RTS Link now expected to open in Feb 2027 instead of Dec 2026”, Oktober 2026; The Star, “JB-Singapore RTS Link to commence operations in February 2027”, Oktober 2026; The Star, “RTS Link fare, opening date to be announced jointly by Malaysia and Singapore, says Loke”, Ogos 2026; The Star, “Easing Causeway commutes”, Mac 2024; Bernama, “JS-SEZ, RTS Link to boost Johor property market”, Jun 2025; Malay Mail, “Johor says property overhang falling as JS-SEZ boosts demand for service apartments”, Februari 2025; PropertyGuru, “Condominiums for rent in Johor Bahru (listing page)”, Oktober 2026; LHDN, “Stamp Duty Self-Assessment System (STSDS)”, Ogos 2026; PropertyGuru, “2026 Guide: Stamp duty, e-stamping and tenancy agreement fees in Malaysia”, Januari 2026; StashAway, “Stamp duty and administration fees for tenancy agreements in Malaysia (2026)”, Ogos 2026; Rödl & Partner, “Stamp duty on tenancy agreements increased effective January 1, 2025”, Mei 2025; EdgeProp, “LHDN stamping guide 2026: tenancy agreement, SPA online”, Oktober 2026; Speedhome, “Security deposit in Malaysia”, Jun 2026; ASEAN Briefing (Dezan Shira & Associates), “Personal income tax in Malaysia”, 2026
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum yang disemak pada 12 Oktober 2026, bukan nasihat undang-undang, cukai atau kewangan.