Ini untuk warga Malaysia dan Singapura yang bercadang membeli lot kedai di Johor Bahru untuk disewakan atau digunakan sendiri. Jawapan ringkasnya: di jalan beli-belah yang sudah mantap di JB, sebuah kedai penuh dijual pada kira-kira RM1 juta hingga RM2.3 juta, tingkat bawah memperoleh sebahagian besar sewa, bank lebih memilih apabila memberi pinjaman berbanding untuk rumah, dan penyewaan serta hakmilik yang anda warisi sama penting dengan harganya.
Untuk senarai hartanah, projek baharu dan cukai ke atas hartanah komersial, lihat panduan hartanah komersial Johor Bahru saya.
Harga jualan lot kedai di kawasan utama JB
Harga subjual (jualan semula) yang tercatat lebih berguna daripada harga diminta. Property Genie menerbitkan median yang disusun daripada rekod Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC); halaman itu tidak menyatakan tempoh yang diliputi, jadi anggap angka ini sebagai paras kasar, bukan penilaian.
| Kawasan | Harga median kedai | Median sekaki persegi | Urus niaga tercatat |
|---|---|---|---|
| Taman Molek | RM2,301,500 | RM1,020 | 12 |
| Taman Mount Austin | RM2,190,000 | RM1,054 | 12 |
| Taman Ungku Tun Aminah (Skudai) | RM1,080,000 | RM702 | 17 |
| Taman Johor Jaya | RM910,000 | RM591 | 24 |
| Semua hartanah komersial Johor Bahru | RM700,000 | RM575 | tiada data |
Dua belas urus niaga ialah sampel yang kecil, dan unit sudut di jalan utama boleh dijual jauh di atas median. Minta harga tercatat bagi deretan yang sama, bukan sekadar taman yang sama.
Tingkat bawah berbanding tingkat atas
Lot kedai biasa di JB mempunyai dua atau tiga tingkat di bawah satu hakmilik. Tingkat bawah menyumbang sebahagian besar sewa kerana ia mempunyai muka hadapan dan pelanggan yang singgah; tingkat atas sesuai untuk pejabat, pusat tuisyen dan salun, dan paling lama kosong. Sewa diminta pada Oktober 2026:
| Kawasan | Unit | Sewa diminta sebulan |
|---|---|---|
| Mount Austin (Austin Crest) | Tingkat bawah, 1,650 kaki persegi, lot hujung 3 tingkat | RM6,000 |
| Mount Austin (Austin Perdana) | Tingkat bawah, 1,320 kaki persegi | RM2,600 |
| Mount Austin | Tingkat satu, 1,680 kaki persegi, jalan utama | RM3,500 |
| Mount Austin (Austin Heights) | Seluruh kedai 3 tingkat | RM10,000 |
| Skudai (Taman Universiti) | Tingkat bawah, 1,540 kaki persegi, jalan utama | RM4,500 |
| Skudai (Nusa Jaya Mas) | Tingkat bawah, 1,540 kaki persegi | RM3,500 |
| Skudai (Taman Ungku Tun Aminah) | Tingkat satu, 1,400 kaki persegi | RM1,200 |
| Taman Setia Indah | Kedai, tingkat tidak dinyatakan | RM2,100 |
| Kulai (Vervocity) | Seluruh lot sudut 3 tingkat, 2,660 kaki persegi | RM20,000 |
Di Skudai, tingkat bawah yang disenaraikan meminta kira-kira tiga kali ganda sewa tingkat satu; di Mount Austin, jalan sama penting dengan tingkat. Saya menemui terlalu sedikit senarai bertarikh di Bukit Indah dan Taman Molek untuk memetik sewa bagi satu tingkat, jadi saya tidak memasukkannya.
Melihat lot kedai di JB?
Beritahu saya kawasan, tingkat dan bajet. Saya akan hantar lot kedai berserta harga yang direkodkan dan sewa semasa.
WhatsApp JasonContoh pengiraan hasil kasar
Hasil kasar ialah sewa setahun dibahagi dengan harga. Menggunakan harga median Mount Austin dan sewa diminta daripada jadual di atas:
| Senario | Sewa tahunan | Hasil kasar |
|---|---|---|
| Seluruh kedai disewakan pada RM10,000 sebulan | RM120,000 | 5.5% |
| Seluruh kedai disewakan 10% di bawah sewa diminta, RM9,000 | RM108,000 | 4.9% |
| Hanya tingkat bawah disewakan, RM6,000 | RM72,000 | 3.3% |
Pengiraan yang sama untuk Skudai: kedai RM1,080,000 dengan tingkat bawah pada RM3,500 dan tingkat satu pada RM1,200 memberikan RM56,400 setahun, atau 5.2% kasar; jika tingkat satu kosong, ia jatuh kepada 3.9%. Cukai tanah, cukai taksiran, kos pembaikan dan bulan kosong perlu ditolak daripada angka itu. Cuba angka anda sendiri dalam kalkulator hasil sewa saya dan bandingkan dengan hasil sewa rumah mengikut kawasan.
Cara bank membiayai lot kedai
- Margin pembiayaan. Pinjaman komersial tidak tertakluk kepada had nisbah pinjaman kepada nilai Bank Negara seperti yang mengehadkan pinjaman rumah ketiga kepada 70%, jadi setiap bank menetapkan hadnya sendiri. Contohnya, Alliance Bank menyenaraikan sehingga 85% untuk lot kedai dan lot pejabat, ditambah sehingga 5% lagi untuk menampung insurans kredit atau kos permulaan, dan menerima pemohon asing.
- Tempoh. Biasanya 25 hingga 30 tahun. Alliance menyenaraikan sehingga 30 tahun atau umur 70, mengikut mana yang lebih awal.
- Kedai yang layak. Loanstreet menyatakan bank jauh lebih ketat terhadap hartanah komersial: lokasi, aras tingkat dan bilangan tingkat semuanya boleh menentukan sama ada bank memberi pinjaman atau tidak.
- Kadar. Bank Negara mengekalkan Kadar Dasar Semalaman (OPR) pada 2.75% pada 3 September 2026. Kadar pinjaman komersial ditetapkan mengikut kes di atas kadar asas setiap bank, jadi dapatkan tawaran bertulis daripada dua atau tiga bank.
Bagi contoh Mount Austin, pinjaman 85% ialah RM1,861,500, meninggalkan RM328,500 serta kos untuk anda bayar sendiri, jika penilaian sepadan dengan harga.
Penyewaan yang anda warisi
Secara amnya, pemilik baharu mengambil tempat penjual: tempoh tetap, sewa dan klausa deposit diteruskan, dan anda tidak boleh menaikkan sewa di pertengahan tempoh tanpa klausa semakan sewa. Sebelum menandatangani, minta:
- Perjanjian sewa yang telah disetem dan sebarang surat pembaharuan. Semak tarikh tamat, opsyen pembaharuan dan siapa yang membayar kos pembaikan.
- Deposit yang dipegang. Kebiasaan bagi kediaman ialah deposit sekuriti dua bulan serta setengah bulan untuk utiliti; tuan rumah kedai dan F&B selalunya mengambil deposit sekuriti tiga hingga enam bulan. Penjual harus menyerahkannya kepada anda semasa penyelesaian, secara bertulis.
- Resit sewa bagi enam hingga dua belas bulan.
- Sebarang janji sampingan. Pengurangan sewa secara lisan oleh penjual tidak mengikat anda, tetapi tanyalah.
Kedai kosong tidak semestinya lebih buruk: anda yang menetapkan sewa, tetapi anda menanggung risiko kekosongan dari hari pertama.
Lot kedai rizab Bumiputera di Johor
Johor merizabkan sebahagian unit baharu untuk pembeli Bumiputera: 40% merangkumi unit kediaman, komersial dan perindustrian bagi projek yang penukaran tanahnya diluluskan sebelum 11 Disember 2004. Peraturan terkemudian menetapkan kuota kediaman secara berperingkat mengikut harga; saya tidak menemui angka berasingan yang diterbitkan untuk hartanah komersial. Perkara yang perlu diketahui:
- Pemaju boleh memohon untuk melepaskan lot Bumiputera yang tidak terjual selama setahun, dengan membayar kepada kerajaan negeri 7.5% hingga 10% daripada harga. Pelepasan pada 2022 termasuk bangunan komersial.
- Pada April 2026, exco perumahan negeri berkata hanya kira-kira 20% lot Bumiputera berharga melebihi RM300,000 di Johor Bahru telah terjual, dan kawalan akan dikekalkan.
- Lot Bumiputera yang telah dilepaskan tidak kehilangan statusnya. Menjualnya kemudian kepada pembeli bukan Bumiputera memerlukan kebenaran negeri yang baharu.
- Status Bumiputera selalunya tidak dinyatakan dalam perjanjian jual beli (SPA), jadi minta peguam anda membuat carian hakmilik terlebih dahulu.
Apa yang memacu permintaan penyewa di JB
Knight Frank menyifatkan pasaran lot kedai pinggir bandar sebagai aktif pada awal 2026, disokong oleh permintaan perniagaan kecil dan sederhana. Kajian 1H2026 firma itu mengira kira-kira 6.1 juta pelawat ke Johor pada suku pertama, 77.4% daripadanya dari Singapura, dan ini membantu penyewa makanan, kecantikan dan perkhidmatan berhampiran Tambak Johor serta deretan kedai yang sudah mantap di Mount Austin dan Molek. Perunding yang ditinjau oleh The Edge pada Januari 2026 menjangkakan permintaan sewa yang lebih kukuh dalam lingkungan 1 hingga 2 km dari stesen RTS Link di Bukit Chagar. Berdasarkan pengalaman saya, kedai yang kekal disewa mempunyai tempat letak kereta, rumah dalam jarak berjalan kaki dan deretan yang kebanyakannya sudah berpenghuni.
Lihat lot kedai dan pejabat kedai untuk dijual di Johor Bahru yang terkini.
Ada soalan tentang situasi anda?
Hantar kepada saya butiran kedai, harga diminta dan maklumat penyewaan, dan saya akan bantu anda menyemak sewa, hakmilik dan angkanya.
Sumber: Property Genie (data subjual NAPIC), “Johor Bahru commercial transaction prices”, Oktober 2026; Mudah.my, “Shop lot for rent in Johor”, Oktober 2026; PropertyGuru, “Retail Shops for Rent in Johor Bahru, Johor, Oct 2026”, Oktober 2026; Alliance Bank, “Alliance Commercial Property Loan”, Oktober 2026; Loanstreet, “Basics of Commercial Property Loans in Malaysia”, September 2025; Bernama, “BNM's Decision To Hold OPR At 2.75 Pct Reflects Confidence In Growth Outlook — Economists”, September 2026; SPEEDHOME, “Property is being sold: does the new owner have to honour my tenancy?”, Jun 2026; New Straits Times (dari Recommend.my), “Guide to tenancy agreements in Malaysia”, Jun 2018; Thirst Magazine, “Property rental for F&B outlets in Malaysia”, Oktober 2023; iProperty, “Bumi Lot: How to check its status and the reasoning behind different Bumi quota in each state”, Mei 2024; The Iskandarian, “Johor is Releasing Unsold Bumi Lots – Exco”, Ogos 2022; RTM Berita, “Hanya 20% unit hartanah, lot bumiputera RM300,000 ke atas terjual di Johor Bahru”, April 2026; Loanstreet, “4 Bumi Attributes You Should Know About Malaysian Properties”, Mei 2023; The Edge Malaysia, “Cover Story: Local Consultants' Poll – Stronger momentum in real estate sector”, Januari 2026; The Edge Malaysia, “Knight Frank: Selective demand drives narrowing market in 1H2026”, Ogos 2026
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat am yang disemak pada 17 Oktober 2026, bukan nasihat guaman, cukai atau kewangan.