Artikel ini untuk rakyat Malaysia yang merancang membeli rumah di Johor Bahru dengan pinjaman bank pada akhir 2026, sama ada pelancaran baharu, rumah subjual (jualan semula) atau hartanah ketiga. Jawapan ringkasnya: kadar faedah stabil buat masa ini, margin pembiayaan anda bergantung pada bilangan pinjaman perumahan yang sudah anda ada, dan di JB penilaian bank ke atas unit kediaman bertingkat memerlukan perhatian lebih kerana jumlah bekalannya. Di bawah, saya terangkan perkara yang dilihat oleh bank dan perkara yang khusus untuk JB.
Kedudukan kadar faedah pada Oktober 2026
Jawatankuasa Dasar Monetari (MPC) Bank Negara mengekalkan Kadar Dasar Semalaman (OPR) pada 2.75% dalam mesyuaratnya pada 3 September 2026. The Star melaporkan ini kali ketujuh berturut-turut kadar itu dikekalkan; perubahan terakhir ialah penurunan 25 mata asas pada Julai 2025.
Sejak 1 Ogos 2022, pinjaman perumahan kadar terapung yang baharu ditetapkan berdasarkan Kadar Asas Standard (SBR), yang dikaitkan oleh Bank Negara dengan OPR semata-mata. Bank menambah kadar tambahan (spread) sendiri di atasnya untuk risiko kredit dan kos, jadi dua pembeli di bank yang sama mungkin ditawarkan kadar yang berbeza. Pinjaman lama masih merujuk kepada Kadar Asas atau BLR, yang kini bergerak seiring dengan SBR.
| Perkara | Angka | Tarikh / catatan |
|---|---|---|
| OPR | 2.75% | Keputusan MPC, 3 September 2026 |
| SBR (Maybank) | 2.75% setahun | Berkuat kuasa 11 Julai 2025 |
| Kadar Asas / BLR (Maybank) | 2.75% / 6.40% setahun | Berkuat kuasa 11 Julai 2025 |
| Kadar efektif indikatif (contoh Maybank) | 3.90% setahun | Pinjaman RM350,000 selama 30 tahun |
| Kadar permulaan yang diiklankan, pinjaman perumahan arus perdana | Kebanyakannya kira-kira 3.9% hingga 4.35% setahun | Perbandingan RinggitPlus, disemak Oktober 2026 |
Gunakan angka ini sebagai titik permulaan, bukan sebut harga. Untuk melihat kesan sesuatu kadar pada ansuran bulanan anda, cuba kalkulator pinjaman perumahan saya.
Berapa banyak bank akan beri pinjaman
- Rumah pertama dan kedua. Tiada had daripada Bank Negara; setiap bank menetapkan margin pembiayaan sendiri. Halaman MaxiHome Maybank, sebagai contoh, menyatakan sehingga 95% termasuk kos yang dimasukkan ke dalam pinjaman seperti premium MRTA (insurans gadai janji bertempoh berkurangan). Tawaran yang anda terima bergantung pada profil anda dan penilaian.
- Pinjaman perumahan ketiga dan seterusnya. Bank Negara telah mengehadkan nisbah pinjaman kepada nilai bagi kemudahan pembiayaan rumah ketiga seseorang peminjam pada 70% sejak November 2010. StarProperty menyatakan pinjaman seterusnya dilayan dengan cara yang sama. Jika anda mempunyai pinjaman bersama, tanya bank bagaimana ia dikira dalam jumlah pinjaman anda.
- Tempoh pinjaman. Ini amalan bank, bukan peraturan Bank Negara. Maybank, contohnya, menawarkan sehingga 35 tahun atau sehingga umur 70 tahun, mengikut mana yang lebih awal. Oleh itu, pemohon berumur 45 tahun akan mendapat kira-kira 25 tahun, dan ini menaikkan ansuran.
Sama ada anda layak atau tidak bergantung pada nisbah khidmat hutang (DSR) anda. Saya menerangkan cara bank mengiranya, dan sebab biasa permohonan ditolak, dalam panduan DSR ini, jadi saya tidak akan mengulanginya di sini.
Mahu tahu berapa banyak anda boleh pinjam?
Beritahu saya pendapatan bulanan, komitmen dan harga yang anda lihat. Saya akan anggarkan pinjaman anda dan wang tunai yang anda perlukan.
WhatsApp JasonMengapa bekalan kediaman bertingkat JB penting untuk pinjaman anda
Bank memberi pinjaman berdasarkan nilai yang lebih rendah antara harga dan penilaiannya. Di JB, angka kedua itu memerlukan lebih perhatian berbanding kebanyakan tempat lain, kerana banyaknya stok kediaman bertingkat.
- Data rasmi JPPH bagi separuh pertama 2026, yang dilaporkan oleh Malay Mail pada September 2026, menunjukkan 4,222 rumah siap tetapi tidak terjual di Johor dan 9,946 pangsapuri servis tidak terjual, jumlah pangsapuri servis tertinggi berbanding mana-mana negeri.
- Pangsapuri servis dikira sebagai hartanah komersial dalam angka tersebut, bukan kediaman.
- CIMB Research, memetik data NAPIC bagi suku pertama 2026, meletakkan stok sedia ada pangsapuri servis di Johor Bahru pada 108,863 unit, dengan 41,832 unit lagi akan datang menjelang 2030 dan 18,712 dirancang hingga 2031 (The Star, Julai 2026).
Berdasarkan pengalaman saya, apabila banyak unit serupa dijual di menara atau kawasan yang sama, penilai mempunyai banyak transaksi terkini untuk dibandingkan, dan harga diminta oleh penjual yang ingin segera menjual boleh menekan angka penilaian. Rumah bertanah di taman perumahan JB yang sudah mantap cenderung kurang terdedah kepada perkara ini berbanding blok kondominium dan pangsapuri servis yang besar, walaupun setiap hartanah dinilai berdasarkan buktinya sendiri.
Langkah praktikal: minta harga transaksi terkini dalam pembangunan yang sama daripada ejen anda, minta penilaian dibuat sebelum anda membayar deposit 10% jika boleh, dan tanya bank sama ada ia menganggap pangsapuri servis di atas tanah komersial sebagai kediaman bagi polisinya sendiri. Jika penilaian masih rendah, artikel saya tentang apa yang perlu dilakukan apabila penilaian bank lebih rendah daripada harga menerangkan pilihan yang ada.
Dalam pembinaan atau siap: cara wang pinjaman dikeluarkan
Pelancaran baharu (dalam pembinaan). Bank membayar pemaju secara berperingkat apabila setiap peringkat pembinaan diperakui, mengikut jadual berkanun (Jadual H untuk rumah strata, Jadual G untuk rumah bertanah). Semasa pembinaan, anda hanya membayar faedah ke atas jumlah yang telah dikeluarkan setakat itu, jadi bil awal adalah kecil dan meningkat apabila bangunan semakin naik. Contoh pengiraan FMT menunjukkan faedah ke atas 10% pertama yang dikeluarkan sahaja. Ansuran penuh bermula sebaik sahaja pinjaman dikeluarkan sepenuhnya.
Subjual (siap). Hanya ada satu pengeluaran, iaitu semasa penyelesaian. Selepas anda membayar baki yang tidak dilindungi oleh pinjaman, bank terlebih dahulu menyelesaikan pinjaman sedia ada penjual, jika ada, dan kemudian membayar bakinya kepada peguam penjual, menurut firma guaman Donovan & Ho. Ansuran penuh anda bermula sejurus selepas itu.
Jika anda merancang untuk melunaskan pinjaman lebih cepat kemudian, lebih baik pilih pakej yang betul dari awal; lihat melunaskan pinjaman perumahan lebih awal dan pinjaman fleksi.
LPPSA untuk penjawat awam
Penjawat awam yang layak boleh mendapatkan pembiayaan melalui Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA) dan bukannya bank. Portal kerajaan, yang dikemas kini pada September 2026, menyenaraikan kadar keuntungan tetap 4% setahun atas baki berkurangan bulanan dan tempoh sehingga 35 tahun atau umur 90 tahun, mengikut mana yang lebih awal.
Di bawah langkah Belanjawan 2026, had pembiayaan dinaikkan kepada RM1 juta. EdgeProp melaporkan pada Oktober 2026 bahawa notis LPPSA menetapkan 4 Oktober sebagai tarikh mula; laporan The Star yang lebih awal menyebut suku keempat, tertakluk kepada kesediaan sistem. Pembiayaan boleh mencapai 100% daripada harga, tertakluk kepada syarat LPPSA, dan kelulusan masih bergantung pada pendapatan, keupayaan membayar balik dan penilaian.
Pinjaman bersama dan pembeli yang bekerja sendiri
Pinjaman bersama dengan pasangan, ibu bapa atau adik-beradik membolehkan bank menilai pendapatan gabungan anda. Kelemahannya: setiap peminjam terikat dengan pinjaman itu, menjual atau menyewakan memerlukan persetujuan semua pihak, dan pinjaman itu dikira dalam bilangan pinjaman perumahan setiap peminjam, yang penting untuk had 70%. StarProperty juga menyatakan bahawa perlindungan MRTA bersama selalunya atas satu nama sahaja, jadi semak siapa yang diinsuranskan.
Bagi pembeli tanpa pendapatan tetap, Belanjawan 2027 (dibentangkan pada 9 Oktober 2026) mencadangkan sehingga RM20 bilion jaminan pembiayaan perumahan di bawah Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP), untuk 80,000 pembeli rumah pertama. Butiran bagi setiap peminjam tiada dalam laporan yang saya baca, jadi tanya bank yang mengambil bahagian.
Dokumen yang perlu disediakan
- MyKad (dan pasport jika berkenaan).
- Resit tempahan, surat tawaran pemaju atau SPA yang telah ditandatangani; bagi subjual, salinan hakmilik.
- Makan gaji: slip gaji tiga bulan terkini, borang EA, penyata KWSP dan penyata bank enam bulan; mereka yang berpendapatan komisen biasanya memerlukan penyata komisen enam bulan.
- Bekerja sendiri: pendaftaran perniagaan, penyata cukai terkini (Borang B berserta resit) dan penyata bank perniagaan.
- Butiran pinjaman sedia ada dan kad kredit, supaya DSR anda dikira dengan betul pada kali pertama.
Senarai bagi pekerja makan gaji mengikut keperluan MaxiHome Maybank; bank lain meminta dokumen yang serupa. Senarai bagi yang bekerja sendiri ialah dokumen yang biasa diminta oleh bank, tetapi sahkan dengan bank anda.
Ada soalan tentang situasi anda?
Beritahu saya hartanah tersebut, jenis pendapatan anda dan bilangan pinjaman perumahan yang sudah anda ada, dan saya akan membantu anda menjangka apa yang boleh diharapkan daripada bank.
Sumber: Bank Negara Malaysia, “Monetary Policy Statement”, September 2026; The Star, “Bank Negara keeps OPR at 2.75%, sees 2026 growth at around 5%”, September 2026; Bank Negara Malaysia, “Revised Reference Rate Framework”, Ogos 2021; Maybank2u, “BLR rates (Base Rate, BLR and SBR)”, disemak Oktober 2026; RinggitPlus, “Best Low Interest Rate Housing Loans in Malaysia 2026”, disemak Oktober 2026; Bank Negara Malaysia, “Measures in Promoting a Stable and Sustainable Property Market and Sound Financial and Debt Management of Households”, November 2010; Maybank2u, “Maybank MaxiHome”, disemak Oktober 2026; Malay Mail, “Malaysia’s unsold completed homes rise 8.6pc in H1 2026, but market is resilient, says finance minister II”, September 2026; The Star, “Johor high-rise segment faces oversupply risks”, Julai 2026; Free Malaysia Today, “The progressive payment schedule for property in Malaysia”, April 2019; Donovan & Ho, “Cash Flow & Timing of Sub-Sale Property Purchase in Malaysia”, Julai 2020; MyGOV, “Public Sector Housing Financing (PPPSA)”, September 2026; EdgeProp, “RM1m LPPSA ceiling seen supporting housing demand”, Oktober 2026; The Star, “Higher LPPSA financing ceiling seen supporting homeownership, property market”, September 2026; StarProperty, “Understanding joint loans”, Februari 2018; The Star, “Budget 2027: RM20bil to assist 80,000 first-time homebuyers”, Oktober 2026
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum yang disemak pada 16 Oktober 2026, bukan nasihat guaman, cukai atau kewangan.