Artikel ini untuk sesiapa yang menjual hartanah di Malaysia pada akhir 2026, sama ada rakyat Malaysia atau warga asing. Jawapan ringkasnya: RPGT (cukai keuntungan harta tanah) dikenakan ke atas keuntungan anda, bukan harga jualan anda, pada kadar 30% jika anda menjual dalam tempoh tiga tahun, dan turun kepada sifar bagi individu Malaysia mulai tahun keenam. Warga asing membayar 30% bagi lima tahun pertama. Di bawah, saya huraikan tiga jualan baris demi baris.
Kadar RPGT yang berkuat kuasa pada 2026
Kadarnya bergantung pada siapa anda dan berapa lama anda telah memiliki hartanah itu. Tempoh pegangan dikira dari tarikh anda memperolehnya hingga tarikh anda melupuskannya; jika terdapat perjanjian bertulis, buku kecil cukai PwC menyatakan tarikh perjanjian itu ialah tarikh pelupusan.
| Tahun pelupusan | Warganegara dan pemastautin tetap (PR) Malaysia | Syarikat Malaysia | Warga asing dan syarikat asing |
|---|---|---|---|
| Dalam tempoh 3 tahun | 30% | 30% | 30% |
| Tahun ke-4 | 20% | 20% | 30% |
| Tahun ke-5 | 15% | 15% | 30% |
| Tahun ke-6 dan seterusnya | 0% | 10% | 10% |
Kadar sifar bagi individu Malaysia mulai tahun keenam telah terpakai sejak 1 Januari 2022. Belanjawan 2027, yang dibentangkan pada 9 Oktober 2026, tidak mencadangkan sebarang perubahan kepada RPGT menurut ringkasan PwC, jadi inilah kadar yang saya jangkakan bagi jualan dalam beberapa bulan akan datang. Langkah hartanah dalam belanjawan itu tertumpu pada duti setem, yang saya huraikan dalam artikel duti setem saya.
Cara keuntungan dikira
RPGT dikenakan ke atas keuntungan boleh dikenakan cukai: harga pelupusan tolak harga perolehan. Kedua-dua angka diselaraskan mengikut kos, dan di sinilah ramai penjual terlebih bayar kerana terlupa menyimpan resit.
- Harga perolehan: jumlah yang anda bayar, ditambah kos sampingan pembelian. LHDN menyenaraikan yuran guaman, duti setem dan komisen sebagai contoh.
- Harga pelupusan: harga jualan anda, ditolak kos sampingan penjualan (komisen ejen, yuran guaman dan yuran penilaian) dan ditolak perbelanjaan yang meningkatkan atau mengekalkan nilai hartanah itu.
- Pengubahsuaian: ujian LHDN ialah kerja itu mesti meningkatkan atau mengekalkan nilai dan masih tercermin pada masa jualan. Pembaikan rutin dan mengecat semula tidak mungkin diambil kira.
- Tidak dibenarkan: faedah pinjaman tidak boleh ditolak, dan perbelanjaan yang boleh ditolak untuk cukai pendapatan (contohnya terhadap pendapatan sewa) dikecualikan, sama ada anda menuntutnya atau tidak.
Simpan perjanjian jual beli (SPA), resit duti setem, invois peguam, invois ejen dan invois kontraktor berserta gambar. LHDN mengharapkan rekod disimpan selama tujuh tahun.
Dua pengecualian yang patut diketahui setiap penjual Malaysia
- RM10,000 atau 10%. Individu mendapat pengecualian RM10,000 atau 10% daripada keuntungan boleh dikenakan cukai, mengikut mana yang lebih tinggi. Ia digunakan secara automatik dalam pengiraan, dan halaman LHDN tidak mengehadkannya kepada warganegara.
- Pengecualian kediaman persendirian. Warganegara atau PR Malaysia boleh mengecualikan keuntungan bagi satu kediaman persendirian, sekali seumur hidup. Pemilihan ini dibuat secara bertulis dan tidak boleh ditarik balik. Oleh kerana anda hanya mendapat satu, saya biasanya mencadangkan agar ia disimpan untuk jualan dengan keuntungan besar dalam lima tahun pertama, dan bukan digunakan untuk jualan yang kecil.
Pindahan antara suami isteri, dan hadiah antara ibu bapa dengan anak atau datuk nenek dengan cucu, dianggap tiada keuntungan dan tiada kerugian jika pemberinya warganegara. Panduan cukai hartanah saya membandingkan cukai-cukai ini secara bersebelahan.
Wang tahanan dan tarikh akhir 60 hari
Apabila anda menjual, peguam pembeli menahan sebahagian harga dan membayarnya kepada LHDN. Ini ialah bayaran awal bagi cukai anda, bukan cukai itu sendiri. Menurut halaman LHDN, yang kali terakhir dikemas kini pada Jun 2026:
| Penjual | Wang tahanan |
|---|---|
| Warganegara atau PR Malaysia | 3% daripada harga |
| Syarikat Malaysia, dijual dalam tempoh 3 tahun | 5% |
| Syarikat Malaysia, tahun ke-4 dan seterusnya | 3% |
| Warga asing atau syarikat asing | 7% |
- Pembeli mengemukakan borang CKHT 2A dan meremit wang tahanan dalam tempoh 60 hari.
- Anda, sebagai penjual, mengemukakan CKHT 1A dalam tempoh 60 hari dari tarikh pelupusan, atau CKHT 3 jika anda menuntut pengecualian atau jualan itu tidak dikenakan cukai.
- Sebarang RPGT yang perlu dibayar mesti dijelaskan dalam tempoh 90 hari dari tarikh pelupusan, di bawah peraturan taksiran sendiri yang terpakai mulai tahun taksiran 2025.
- Sejak 1 Januari 2025, semua borang mesti dihantar melalui e-CKHT di MyTax. Borang kertas dianggap tidak dihantar. Peguam anda boleh memfailkannya bagi pihak anda.
- Remitan lewat oleh pembeli dikenakan kenaikan 10%.
Buku kecil PwC menyatakan pembeli menahan jumlah yang paling rendah antara keseluruhan harga tunai, peratusan di atas, atau RPGT taksiran sendiri anda. L & Co melaporkan bahawa pilihan taksiran sendiri terpakai mulai 1 Januari 2026 jika penjual telah memaklumkan angka itu terlebih dahulu. Jika cukai anda mungkin kecil atau sifar, tanya peguam anda tentang perkara ini lebih awal, sebelum penyelesaian.
Contoh pengiraan 1: rakyat Malaysia menjual pada tahun ke-3
Aisyah, seorang rakyat Malaysia, membeli kondominium pada harga RM400,000 dan menjualnya dalam tempoh tiga tahun pada harga RM480,000. Semua angka dibundarkan untuk ilustrasi.
| Perkara | Jumlah |
|---|---|
| Harga jualan | RM480,000 |
| Tolak kos jualan (ejen, guaman) | RM16,000 |
| Tolak tambahan terbina dalam yang masih ada | RM20,000 |
| Harga pelupusan | RM444,000 |
| Harga belian ditambah kos pembelian (guaman, duti setem) | RM412,000 |
| Keuntungan boleh dikenakan cukai | RM32,000 |
| Tolak pengecualian (RM10,000 atau 10%, mana yang lebih tinggi) | RM10,000 |
| Keuntungan bercukai pada 30% | RM22,000 |
| RPGT yang perlu dibayar | RM6,600 |
| 3% ditahan oleh peguam pembeli | RM14,400 |
Wang tahanan RM14,400 dikreditkan terhadap cukainya sebanyak RM6,600, jadi baki RM7,800 dikembalikan kepadanya selepas LHDN memproses penyata. Jika dia memilih untuk menggunakan pengecualian kediaman persendirian sekali seumur hidupnya di sini, RPGT menjadi sifar, tetapi dia akan kehilangan pengecualian itu buat selama-lamanya.
Contoh pengiraan 2: rakyat Malaysia yang sama menjual pada tahun ke-6
Jika Aisyah menunggu hingga tahun keenam dan menjual pada harga yang sama, kadar bagi individu Malaysia ialah 0%. RPGT beliau sifar dan dia masih menyimpan pengecualian kediaman persendiriannya untuk kegunaan kemudian.
Dia masih perlu mengemukakan penyata dalam tempoh 60 hari, dan 3% masih merupakan wang tahanan lalai. Sebarang jumlah yang ditahan akan dikreditkan semula kepadanya, tetapi jangkakan wang tunai itu terikat untuk satu tempoh.
Contoh pengiraan 3: warga asing menjual pada tahun ke-4
Encik Tan, seorang rakyat Singapura, membeli rumah di Johor Bahru pada harga RM1,000,000 dan menjualnya pada tahun keempat dengan harga RM1,150,000.
| Perkara | Jumlah |
|---|---|
| Harga jualan | RM1,150,000 |
| Tolak kos jualan (ejen, guaman) | RM35,000 |
| Harga pelupusan | RM1,115,000 |
| Harga belian ditambah kos pembelian (guaman, duti setem) | RM1,045,000 |
| Keuntungan boleh dikenakan cukai | RM70,000 |
| Tolak pengecualian (RM10,000 atau 10%, mana yang lebih tinggi) | RM10,000 |
| Keuntungan bercukai pada 30% | RM60,000 |
| RPGT yang perlu dibayar | RM18,000 |
| 7% ditahan oleh peguam pembeli | RM80,500 |
Perkara pentingnya di sini ialah aliran tunai. Cukai Encik Tan ialah RM18,000, tetapi RM80,500 ditahan. Melainkan peguamnya mengatur supaya pembeli meremit angka taksiran sendiri yang lebih rendah, RM62,500 perlu menunggu bayaran balik. Bagi pemilik asing, memegang hingga tahun keenam mengurangkan kadar daripada 30% kepada 10%.
Sebelum anda menandatangani perjanjian jualan
- Semak tarikh pada SPA pembelian anda dan kira dengan tepat tahun keberapa jualan anda jatuh. Beberapa minggu boleh memindahkan anda ke kategori kadar yang lebih rendah.
- Kumpulkan setiap resit bagi kos pembelian dan kerja yang menambah nilai sekarang, bukan selepas jualan.
- Putuskan bersama peguam anda sama ada hendak menggunakan pengecualian kediaman persendirian bagi jualan ini.
- Sediakan TIN (Nombor Pengenalan Cukai) dan akses MyTax supaya pemfailan e-CKHT tidak tertangguh.
- Jika anda menjual di Johor, halaman jualan saya menerangkan cara saya mengendalikan prosesnya.
Ada soalan tentang situasi anda?
Hantarkan kepada saya tarikh belian, harga dan jangkaan harga jualan anda, dan saya akan meneliti anggaran RPGT anda bersama anda.
Sumber: LHDN (Inland Revenue Board), “Real Property Gains Tax (RPGT) Rates”, diakses Oktober 2026; LHDN (Inland Revenue Board), “Responsibilities of the Disposer and Acquirer”, Jun 2026; LHDN (Inland Revenue Board), “Exemption”, diakses Oktober 2026; LHDN (Inland Revenue Board), “Disposal Price & Acquisition Price”, diakses Oktober 2026; LHDN (Inland Revenue Board), “CKHT / RPGT e-Book at a Glance”, 2023; PwC Malaysia, “2025/2026 Malaysian Tax Booklet: Capital gains tax and real property gains tax”, September 2026; L & Co, “Malaysia Real Property Gains Tax (RPGT) Operations Guide”, April 2026; The Borneo Post, “IRB: Mandatory e-CKHT submissions for RPGT forms begins Jan 1”, November 2024; PwC Malaysia, “Centre Stage: Budget 2027 overview”, Oktober 2026
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum yang disemak pada 12 Oktober 2026, bukan nasihat undang-undang, cukai atau kewangan.