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买新盘时，发展商必须修复在缺陷责任期内出现的缺陷。改买二手房的话，这些都不适用于你。你在看房当天看到的，就是你买到的。我在这段短视频里解释原因，以及如何保护自己。
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WhatsApp 咨询 Jason“按现状出售”（as is, where is）
二手房是按现状出售的。没有缺陷责任期，你入住之后，也没有任何发展商有义务修理任何东西。除非合约另有规定，否则卖家没有责任修复缺陷。
买者自负（caveat emptor）：买家要当心
卖家没有义务指出问题。你的责任是在签约之前把问题找出来，而不是签约之后。法庭一般都支持这一点：如果你没有好好检查，责任在你，而不在卖家。主要的例外是欺诈，即卖家刻意说谎或隐瞒缺陷。单纯是你检查时遗漏了，并不足以构成例外。
哪些问题会随钥匙一起转到你身上
- 隐藏缺陷：水管漏水、屋顶或窗户渗水、白蚁、电线故障、柜子后面的裂缝。
- 未缴账单：拖欠的管理费和偿债基金、地税、门牌税和水电费，除非合约规定由卖家结清。
- 地契问题：地契上的禁止转让令（caveat）、抵押或限制，可能拖延或阻碍过户。
- 租户：现有租约在你预计入住时还没有结束。
- 未获批准的装修：从未获得地方政府批准的改动。
在签购买意向书之前保护自己
你的谈判筹码只在签署购买意向书（Offer to Purchase）和支付诚意金之前才有，签了之后就没有了。
- 认真验房。在白天看房，可以的话在下雨后再看一次。打开每一个水龙头、冲每一个马桶、开每一盏灯和每一台冷气。较旧的有地住宅，可以考虑请专业验房师，特别是检查白蚁和屋顶。
- 列出你预期会留下的每一项固定装置：冷气、热水器、厨房橱柜、灯具、窗帘。没有写下来的，就别以为会留下。
- 修理要求要白纸黑字。口头提出的问题，日后毫无作用。卖家同意修理的任何事项，都必须写进购买意向书和买卖合约。
- 检查文件。向管理处查询未缴的管理费；你的律师会查册地契，并申请所需的州政府批准（适用于租赁地契土地和外国买家）。
二手房仍然可以是很好的选择
你可以清楚看到自己买的是什么，几个月内就能入住，每平方尺的价格往往较低，还能查看楼内真实的租赁需求。但新盘自动给你的保障，在二手房交易中，你必须事先自己争取。
正在看新山的二手单位？发信息给我索取购前验房清单，我会告诉你该问卖家什么，以及合约里应该写进什么。
资料来源
一般资讯，核实于2026年9月29日，并非法律建议。作者：Jason Lim (REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd.)。