English · 中文 · Bahasa Melayu
Saat Anda membeli proyek baru (peluncuran baru), pengembang wajib memperbaiki cacat yang muncul selama masa tanggung jawab cacat (defect liability period). Jika Anda membeli rumah seken (subsale), semua itu tidak berlaku bagi Anda. Apa yang Anda lihat pada hari inspeksi itulah yang Anda beli. Dalam video singkat ini saya menjelaskan alasannya, dan cara melindungi diri Anda.
Situasi Anda berbeda? Tanyakan kepada saya lewat WhatsApp. Saya membalas sendiri, biasanya di hari yang sama.
Tanya Jason lewat WhatsApp“Apa adanya” (as is, where is)
Properti subsale dijual apa adanya. Tidak ada masa tanggung jawab cacat, dan tidak ada pengembang yang wajib memperbaiki apa pun setelah Anda pindah. Penjual tidak berkewajiban memperbaiki cacat kecuali perjanjian Anda menyatakannya.
Caveat emptor: pembeli harus waspada
Penjual tidak diwajibkan menunjukkan masalah. Tugas Anda adalah menemukannya sebelum menandatangani, bukan sesudahnya. Pengadilan umumnya menguatkan prinsip ini: jika Anda tidak memeriksa dengan baik, itu tanggung jawab Anda, bukan penjual. Pengecualian utamanya adalah penipuan, yaitu ketika penjual secara aktif berbohong tentang cacat atau menyembunyikannya. Kelalaian dalam inspeksi Anda sendiri tidak cukup untuk menuntut.
Apa saja yang bisa ikut berpindah kepada Anda bersama kuncinya
- Cacat tersembunyi: pipa bocor, rembesan atap atau jendela, rayap, instalasi listrik bermasalah, retakan di balik lemari.
- Tagihan yang belum dibayar: tunggakan biaya pemeliharaan (service charge) dan dana cadangan (sinking fund), pajak tanah (quit rent), pajak properti daerah (assessment), dan utilitas, kecuali perjanjian mewajibkan penjual melunasinya.
- Masalah sertifikat: kaveat, hak tanggungan, atau pembatasan pada sertifikat yang menunda atau menghalangi balik nama.
- Penyewa: kontrak sewa yang masih berjalan dan belum berakhir saat Anda berencana pindah.
- Renovasi tanpa izin: perubahan yang tidak pernah disetujui pemerintah daerah setempat.
Lindungi diri Anda sebelum Offer to Purchase
Posisi tawar Anda ada sebelum Anda menandatangani Offer to Purchase (surat penawaran pembelian) dan membayar deposit awal (earnest deposit), bukan sesudahnya.
- Lakukan inspeksi yang benar. Lihat properti pada siang hari, dan setelah hujan jika memungkinkan. Nyalakan setiap keran, siram setiap toilet, nyalakan setiap lampu dan AC. Untuk rumah tapak yang lebih tua, pertimbangkan inspektur profesional, terutama untuk rayap dan atap.
- Catat setiap perlengkapan yang Anda harapkan ikut: AC, pemanas air, lemari dapur, lampu, gorden. Jika tidak tertulis, jangan berasumsi barang itu akan ditinggalkan.
- Ajukan permintaan perbaikan secara tertulis. Masalah yang disampaikan secara lisan tidak ada artinya di kemudian hari. Apa pun yang disetujui penjual untuk diperbaiki harus dicantumkan dalam Offer to Purchase dan SPA (perjanjian jual beli).
- Periksa dokumennya. Tanyakan kepada kantor pengelola tentang tunggakan biaya pemeliharaan; pengacara Anda akan menelusuri sertifikat dan mengajukan persetujuan negara bagian yang diperlukan (untuk tanah leasehold dan pembeli asing).
Subsale tetap bisa menjadi pilihan yang sangat baik
Anda bisa melihat persis apa yang Anda beli, pindah dalam hitungan bulan, sering kali membayar lebih murah per kaki persegi, dan memeriksa permintaan sewa yang nyata di gedung tersebut. Namun perlindungan yang otomatis Anda dapatkan dari proyek baru harus Anda bangun sendiri, sejak awal.
Sedang melihat unit subsale di JB? Kirimi saya pesan untuk mendapatkan daftar periksa inspeksi sebelum membeli, dan saya akan memberi tahu apa yang perlu ditanyakan kepada penjual dan apa yang perlu dicantumkan dalam perjanjian.
Sumber
- Mah Weng Kwai & Associates: tantangan umum dalam transaksi subsale
- VCC Law: panduan membeli properti di pasar sekunder
- iProperty: masa tanggung jawab cacat dan rumah subsale
Informasi umum, diperiksa pada 29 September 2026, bukan nasihat hukum. Oleh Jason Lim (REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd.).